北京住所用地供給與成交將迎來頂峰。1月23日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會通過投標(biāo)方法出讓4宗住所用地，成交金額119.35億元，截至2月2日，還有16宗住所用地掛牌待售，根據(jù)華夏地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，上述20宗住所用地起始總價371.6億元，修建規(guī)劃面積達158萬平方米，估計總成交金額將超越450億元，若如此，將創(chuàng)下近一年來單月成交額的最頂峰。
值得重視的是，本年北京土地供給將呈現(xiàn)幾個新的改變，諸如團體建造用地初次建造共有產(chǎn)權(quán)住所，部分住所地塊撤銷商品房限價，部分地塊撤銷“70/90”方針限制等等。這些新的改變是否會打破現(xiàn)有的供給格式？關(guān)于北京房地產(chǎn)商場將帶來哪些影響？
“限房價”宅地有望解禁擴圍
眾所周知，自2016年底北京住所用地采用“限房價、競地價”的方法出讓后，限房價項目地塊以及共有產(chǎn)權(quán)住所地塊成為北京住所用地的絕對供給主力，純商品房地塊供給根本消失。
可是2019年1月份，北京市規(guī)劃和自然資源委員會預(yù)請求的兩宗住所用地由于不限房價，將上述格式打破。布告顯現(xiàn)，兩宗地坐落朝陽孫河，京土整儲預(yù)（朝）[2019]001號地位為二類居住用地，修建規(guī)劃面積43427平方米，起拍價24.49億元。京土整儲預(yù)（朝）[2019]002號地為住所混合公建用地，修建規(guī)劃面積為47876平方米，起拍價23.89億元。
事實上，孫河地塊并不是北京初次呈現(xiàn)的不限房價地塊。2018年11月26日，富力、中交聯(lián)合競得延慶區(qū)延慶新城03街區(qū)會展中心東側(cè)地塊土地一級開發(fā)項目（二期）YQ00-0003-0010等地塊旅館及二類居住用地，該地塊住所部分不限價格。此外，預(yù)請求地塊中，北京市豐臺區(qū)南苑石榴莊0517-L02地塊，同樣未限制商品住所出售均價。
合碩組織首席分析師郭毅分析，在北京商品住所成交價格企穩(wěn)回落的當(dāng)下，調(diào)控壓力現(xiàn)已大大減輕，估計未來在土地出讓環(huán)節(jié)，也將采取更為靈敏的出讓規(guī)矩。“不限價地塊將會持續(xù)呈現(xiàn)，原有相對固化的格式肯定會被打破。可是限價格關(guān)于北京房地產(chǎn)商場并不會帶來中心影響，而‘70/90’地塊的削減，可能會帶來北京住所供給結(jié)構(gòu)的改變。”
不過在58安居客房產(chǎn)研究院資深分析師李震看來，2019年土地供給格式大概率還將會連續(xù)2018年的態(tài)勢，除了極單個項目外，限價會仍舊從嚴。“本年的商場仍然會以限房價項目為主力，單個不限價地塊很難扭轉(zhuǎn)購房者和房企觀望情緒，對商場短期內(nèi)的格式不會有影響。”
“70/90”方針?biāo)蓜痈叨说貕K或撤銷
伴隨著“限房價、競地價”的土地出讓方法，使“70/90”方針重出江湖，即居住修建規(guī)劃中套型面積90平方米以下住所面積所占比重達到70%以上。據(jù)不完全統(tǒng)計，在北京大部分的限房價項目地塊中，都有“70/90”方針限制。
“70/90”方針滿足了剛需剛改人群關(guān)于中小戶型的居住需求，可是從另一層面也導(dǎo)致了高端改進人群住所供給的不足。郭毅表明，受70/90方針限制，大部分限房價項目70%的產(chǎn)品需要做成90平方米以下的中小戶型，不只導(dǎo)致高端改進人群產(chǎn)品供給的削減，還使得部分住所產(chǎn)品質(zhì)量“開倒車”。
不過，記者發(fā)現(xiàn)，在2018年出讓的限房價項目地塊中，坐落昌平沙河、朝陽孫河的單個住所用地不受“70/90”方針影響，諸如中海麗春湖墅、禧瑞春秋、天瑞宸章等項目。別的，2018年11月，北京超越300億收入的土地大戰(zhàn)中，備受重視的兩宗采育住所用地，也不受“70/90”方針限制。
諸葛找房首席分析師陳雷指出，通過兩年多的方針調(diào)整，現(xiàn)在北京房地產(chǎn)商場現(xiàn)已根本康復(fù)安穩(wěn)，所以沒有必要用方針持續(xù)干預(yù)商場產(chǎn)品分配，通過“70/90”方針微調(diào)，也是希望商場需求及產(chǎn)品自行調(diào)整。
不受“70/90”方針限制的地塊是否會越來越多？在業(yè)內(nèi)人士看來，全體并沒有放松，但不排除一些高端屬性的地塊，可能會撤銷“70/90”方針限制。郭毅表明，本年在土地供給上，呈現(xiàn)了一些不限房價、不限“70/90”的產(chǎn)品，會有用彌補高端改進人群供給不足的局勢，使開發(fā)商尋求質(zhì)量化、綠色科技的趨勢能夠堅持下去。
團體用地建共有產(chǎn)權(quán)房或擴圍
北京土地商場另一個重要的改變是，團體建造用地初次建造共有產(chǎn)權(quán)住所。2018年12月27日，北京掛出3宗團體建造用地布告，將于1月16日開始競買，估計1月30日完結(jié)掛牌出讓。根據(jù)布告，三宗地塊總修建規(guī)劃達34萬多平方米，出售均價為29000元/平方米（含全裝飾費用），而同區(qū)域的限房價項目限售均價不超越52449元/平方米。
大興作為我國33個縣（市、區(qū)）團體經(jīng)營性建造用地入市的試點區(qū)域，從最初的團體建造用地只能用于產(chǎn)業(yè)用地，隨后探究用于建造團體租借住所，如今試點探究用于建造共有產(chǎn)權(quán)住所。
團體建造用地建共有產(chǎn)權(quán)住所，不只將增加北京住所用地的供給渠道，還將有用平抑地價與房價。李震以為，團體土地入市不只可以分擔(dān)國有用地的壓力，供地形式的松動，在必定程度上也為后續(xù)的土地商場交易活躍供給支撐。一起，當(dāng)更多類似案例加入到土地供給商場后，也能刺激一般商品房的價格調(diào)整，長時間來看對北京商場高房價有必定緩解作用。
這種新的出讓形式關(guān)于北京土地供給格式以及未來的房地產(chǎn)商場將發(fā)生質(zhì)的改變嗎？郭毅表明，這種嘗試先有試點，需要有一個進程，不會那么快鋪開。李震也以為，現(xiàn)在團體土地入市還仍處于初步探究階段，大興瀛海地塊的試點效果短期內(nèi)不會影響現(xiàn)在供地格式，還有待觀察。
可是，李震指出，北京郊區(qū)如昌平等地存在很多團體土地，不排除在合適的機遇仿照瀛海地塊入市的可能性。
值得重視的是，本年北京土地供給將呈現(xiàn)幾個新的改變，諸如團體建造用地初次建造共有產(chǎn)權(quán)住所，部分住所地塊撤銷商品房限價，部分地塊撤銷“70/90”方針限制等等。這些新的改變是否會打破現(xiàn)有的供給格式？關(guān)于北京房地產(chǎn)商場將帶來哪些影響？
“限房價”宅地有望解禁擴圍
眾所周知，自2016年底北京住所用地采用“限房價、競地價”的方法出讓后，限房價項目地塊以及共有產(chǎn)權(quán)住所地塊成為北京住所用地的絕對供給主力，純商品房地塊供給根本消失。
可是2019年1月份，北京市規(guī)劃和自然資源委員會預(yù)請求的兩宗住所用地由于不限房價，將上述格式打破。布告顯現(xiàn)，兩宗地坐落朝陽孫河，京土整儲預(yù)（朝）[2019]001號地位為二類居住用地，修建規(guī)劃面積43427平方米，起拍價24.49億元。京土整儲預(yù)（朝）[2019]002號地為住所混合公建用地，修建規(guī)劃面積為47876平方米，起拍價23.89億元。
事實上，孫河地塊并不是北京初次呈現(xiàn)的不限房價地塊。2018年11月26日，富力、中交聯(lián)合競得延慶區(qū)延慶新城03街區(qū)會展中心東側(cè)地塊土地一級開發(fā)項目（二期）YQ00-0003-0010等地塊旅館及二類居住用地，該地塊住所部分不限價格。此外，預(yù)請求地塊中，北京市豐臺區(qū)南苑石榴莊0517-L02地塊，同樣未限制商品住所出售均價。
合碩組織首席分析師郭毅分析，在北京商品住所成交價格企穩(wěn)回落的當(dāng)下，調(diào)控壓力現(xiàn)已大大減輕，估計未來在土地出讓環(huán)節(jié)，也將采取更為靈敏的出讓規(guī)矩。“不限價地塊將會持續(xù)呈現(xiàn)，原有相對固化的格式肯定會被打破。可是限價格關(guān)于北京房地產(chǎn)商場并不會帶來中心影響，而‘70/90’地塊的削減，可能會帶來北京住所供給結(jié)構(gòu)的改變。”
不過在58安居客房產(chǎn)研究院資深分析師李震看來，2019年土地供給格式大概率還將會連續(xù)2018年的態(tài)勢，除了極單個項目外，限價會仍舊從嚴。“本年的商場仍然會以限房價項目為主力，單個不限價地塊很難扭轉(zhuǎn)購房者和房企觀望情緒，對商場短期內(nèi)的格式不會有影響。”
“70/90”方針?biāo)蓜痈叨说貕K或撤銷
伴隨著“限房價、競地價”的土地出讓方法，使“70/90”方針重出江湖，即居住修建規(guī)劃中套型面積90平方米以下住所面積所占比重達到70%以上。據(jù)不完全統(tǒng)計，在北京大部分的限房價項目地塊中，都有“70/90”方針限制。
“70/90”方針滿足了剛需剛改人群關(guān)于中小戶型的居住需求，可是從另一層面也導(dǎo)致了高端改進人群住所供給的不足。郭毅表明，受70/90方針限制，大部分限房價項目70%的產(chǎn)品需要做成90平方米以下的中小戶型，不只導(dǎo)致高端改進人群產(chǎn)品供給的削減，還使得部分住所產(chǎn)品質(zhì)量“開倒車”。
不過，記者發(fā)現(xiàn)，在2018年出讓的限房價項目地塊中，坐落昌平沙河、朝陽孫河的單個住所用地不受“70/90”方針影響，諸如中海麗春湖墅、禧瑞春秋、天瑞宸章等項目。別的，2018年11月，北京超越300億收入的土地大戰(zhàn)中，備受重視的兩宗采育住所用地，也不受“70/90”方針限制。
諸葛找房首席分析師陳雷指出，通過兩年多的方針調(diào)整，現(xiàn)在北京房地產(chǎn)商場現(xiàn)已根本康復(fù)安穩(wěn)，所以沒有必要用方針持續(xù)干預(yù)商場產(chǎn)品分配，通過“70/90”方針微調(diào)，也是希望商場需求及產(chǎn)品自行調(diào)整。
不受“70/90”方針限制的地塊是否會越來越多？在業(yè)內(nèi)人士看來，全體并沒有放松，但不排除一些高端屬性的地塊，可能會撤銷“70/90”方針限制。郭毅表明，本年在土地供給上，呈現(xiàn)了一些不限房價、不限“70/90”的產(chǎn)品，會有用彌補高端改進人群供給不足的局勢，使開發(fā)商尋求質(zhì)量化、綠色科技的趨勢能夠堅持下去。
團體用地建共有產(chǎn)權(quán)房或擴圍
北京土地商場另一個重要的改變是，團體建造用地初次建造共有產(chǎn)權(quán)住所。2018年12月27日，北京掛出3宗團體建造用地布告，將于1月16日開始競買，估計1月30日完結(jié)掛牌出讓。根據(jù)布告，三宗地塊總修建規(guī)劃達34萬多平方米，出售均價為29000元/平方米（含全裝飾費用），而同區(qū)域的限房價項目限售均價不超越52449元/平方米。
大興作為我國33個縣（市、區(qū)）團體經(jīng)營性建造用地入市的試點區(qū)域，從最初的團體建造用地只能用于產(chǎn)業(yè)用地，隨后探究用于建造團體租借住所，如今試點探究用于建造共有產(chǎn)權(quán)住所。
團體建造用地建共有產(chǎn)權(quán)住所，不只將增加北京住所用地的供給渠道，還將有用平抑地價與房價。李震以為，團體土地入市不只可以分擔(dān)國有用地的壓力，供地形式的松動，在必定程度上也為后續(xù)的土地商場交易活躍供給支撐。一起，當(dāng)更多類似案例加入到土地供給商場后，也能刺激一般商品房的價格調(diào)整，長時間來看對北京商場高房價有必定緩解作用。
這種新的出讓形式關(guān)于北京土地供給格式以及未來的房地產(chǎn)商場將發(fā)生質(zhì)的改變嗎？郭毅表明，這種嘗試先有試點，需要有一個進程，不會那么快鋪開。李震也以為，現(xiàn)在團體土地入市還仍處于初步探究階段，大興瀛海地塊的試點效果短期內(nèi)不會影響現(xiàn)在供地格式，還有待觀察。
可是，李震指出，北京郊區(qū)如昌平等地存在很多團體土地，不排除在合適的機遇仿照瀛海地塊入市的可能性。
