每平方米近10萬元買的“千萬豪宅”，臥室、衛(wèi)生間竟是違建；所謂“豪宅”墻面竟未填實……“新華視點”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商通過虛偽宣揚、不實許諾等花樣忽悠購房者，顧客權(quán)益受到極大危害。近期，多地加大對開發(fā)商出售違規(guī)行為的查辦力度。
花式忽悠：送面積、配名校學(xué)位、豪宅
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然各地一直在嚴查房地產(chǎn)市場各種出售亂象，但忽悠顧客的現(xiàn)象依然時有發(fā)生，花樣百出。
——聲稱贈送面積，其實是“偷面積”的違建。上海市普陀區(qū)“中駿天譽”的多位業(yè)主反映，開發(fā)商在售樓時將贈送面積作為賣點，交給后卻發(fā)現(xiàn)，這些贈送面積被監(jiān)管部分確定為違法修建，無法處理產(chǎn)權(quán)證。
記者看到，業(yè)主吳先生提供的樓書上清晰標有“半贈送”“全贈送”字樣。據(jù)了解，“半贈送”即贈送原有房子面積一半，“全贈送”即贈送原有房子同等面積。
業(yè)主蔡先生告知記者，2018年房子交給，同年6月，有關(guān)部分確定小區(qū)部分房子“附有違法修建”，在撤除違建前，房地產(chǎn)掛號機構(gòu)不予處理相關(guān)房產(chǎn)掛號。“買房時開發(fā)商主推的便是贈送面積，沒想到被忽悠了！”蔡先生說。
——私下許諾配套“名校學(xué)位”，完結(jié)不了變一般學(xué)校。重慶市民林女士在渝北區(qū)一樓盤購入一套新房，出售人員稱業(yè)主子女能夠就讀巴蜀小學(xué)和重慶八中兩所名校。為了讓業(yè)主定心，開發(fā)商還將雙名校學(xué)位目標寫入購房合同。但一年后，開發(fā)商廣告中的“名校”字樣悄然撤下，許諾的“雙名校”變成了別的兩所一般中小學(xué)。林女士說，最初買房便是沖著名校學(xué)區(qū)來的，一套房子要比周邊貴上二三十萬，“現(xiàn)在竹籃打水一場空”。
——聲稱“豪宅”，房子質(zhì)量卻堪比“豆腐渣”。坐落上海市虹口區(qū)的“瑞虹新城悅庭”，聲稱“國際級巨擘規(guī)劃”的“藝術(shù)豪宅”，出售單價高達每平方米十余萬元。然而，13號樓一位業(yè)主在交給后卻發(fā)現(xiàn)主臥不隔音，敲開墻面后看到墻內(nèi)并未填實。開發(fā)商瑞安房地產(chǎn)承認“施工環(huán)節(jié)不完善，存在質(zhì)量問題”，正在與業(yè)主商討補償方案。
出售人員“打一槍換一地”，口頭許諾、宣揚廣告難兌現(xiàn)
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在開發(fā)商失職或營銷誤導(dǎo)給業(yè)主形成困擾，主要依托雙方協(xié)商處理。不少被忽悠的購房者陷入維權(quán)困境。
記者在“中駿天譽”一些房子看到，有的廚房是由陽臺改造而成，有的戶型甚至連主臥、次臥、衛(wèi)生間都是違法修建。不少業(yè)主告知記者，要想處理產(chǎn)權(quán)證就要進行改造，但改造難度很大。業(yè)主蔡先生說，開發(fā)商“搭違”現(xiàn)在卻要業(yè)主“背鍋”。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，購房者維權(quán)難點主要有：出售人員口頭許諾，交給后開發(fā)商拒不認賬；宣揚冊內(nèi)有顯示，但合同內(nèi)未注明；合同里雖然注明，但開發(fā)商不履行等。
北京市東元律師事務(wù)所律師李松認為，樓盤出售員在售樓過程中，往往口頭夸張許諾，如鄰近有在建小學(xué)、商業(yè)配套等，但此類許諾并不會寫入購房合同。“按照司法解釋，宣揚單頁、海報具有和購房合同一樣的法律效力。但在實踐履行過程中卻大打折扣。”
一位開發(fā)商告知記者，不少樓盤開發(fā)商延聘第三方出售團隊代銷。“出售團隊‘打一槍換個當?shù)?rsquo;，完結(jié)指定的房源出售比率就撤了，置業(yè)顧問做的口頭許諾，后續(xù)開發(fā)商自然不會認賬。”
北京市京師律師事務(wù)所張新年律師表明，針對宣揚冊或合同里注明的條款未能兌現(xiàn)的問題，購房人有三種維權(quán)途徑：一是與開發(fā)商或出售部分進行交流、協(xié)商予以處理；二是向相關(guān)行政部分及消協(xié)進行投訴、申請調(diào)處；三是按照購房合同或其他合同中的爭議處理條款申請仲裁或提起訴訟。但在實踐操作過程中，維權(quán)的時間和經(jīng)濟本錢較高。
多地加大對違規(guī)出售行為的處分力度
業(yè)內(nèi)人士認為，制約開發(fā)商夸張宣揚、固執(zhí)違約最有用的手法，是提高監(jiān)管力度，添加其違約本錢。
記者了解到，近期，多地加強了對開發(fā)商在出售過程中違規(guī)行為的查辦力度。銀川市政府近日集中約談了43家涉嫌虛偽宣揚的開發(fā)商，要求其當即進行自查整改。涉事房企違規(guī)內(nèi)容主要為：售樓部沙盤和樣板間展示、出售人員介紹、宣揚彩頁、微信大眾號推廣、圍擋等內(nèi)容與實踐不符；私行宣揚政府未規(guī)劃項目、夸張物業(yè)品牌、以學(xué)區(qū)房為宣揚噱頭號。
銀川市市場監(jiān)管局有關(guān)負責(zé)人表明，關(guān)于拒不整改的企業(yè)將頂格嚴厲處分，處分成果將向社會公示，并實施全社會聯(lián)合懲戒。
針對開發(fā)商“偷面積”的現(xiàn)象，多地出臺細則予以限制。如南京出臺規(guī)定清晰，建造工程設(shè)計方案圖紙應(yīng)按相關(guān)修建造計規(guī)范標注各類修建功能，不得呈現(xiàn)“入戶花園、空中花園、活動渠道、設(shè)備渠道”等標注。
現(xiàn)在，成都市住建局對進行虛偽宣揚的開發(fā)商和中介機構(gòu)給予扣減信用分，暫時關(guān)閉網(wǎng)上簽約權(quán)限，納入職業(yè)黑名單，暫停處理住建體系相關(guān)事務(wù)等處分。
易居智庫研討總監(jiān)嚴躍進認為，各地政府應(yīng)針對開發(fā)商各種失期行為出臺措施，關(guān)于失期開發(fā)商及其相關(guān)人員在招標招標、行政審批、職業(yè)和市場準入、資質(zhì)確定、融資信貸、個人消費等多方面進行懲戒，發(fā)揮“失期黑名單”的震懾和警示作用，做到一朝失期、處處受限。
花式忽悠：送面積、配名校學(xué)位、豪宅
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然各地一直在嚴查房地產(chǎn)市場各種出售亂象，但忽悠顧客的現(xiàn)象依然時有發(fā)生，花樣百出。
——聲稱贈送面積，其實是“偷面積”的違建。上海市普陀區(qū)“中駿天譽”的多位業(yè)主反映，開發(fā)商在售樓時將贈送面積作為賣點，交給后卻發(fā)現(xiàn)，這些贈送面積被監(jiān)管部分確定為違法修建，無法處理產(chǎn)權(quán)證。
記者看到，業(yè)主吳先生提供的樓書上清晰標有“半贈送”“全贈送”字樣。據(jù)了解，“半贈送”即贈送原有房子面積一半，“全贈送”即贈送原有房子同等面積。
業(yè)主蔡先生告知記者，2018年房子交給，同年6月，有關(guān)部分確定小區(qū)部分房子“附有違法修建”，在撤除違建前，房地產(chǎn)掛號機構(gòu)不予處理相關(guān)房產(chǎn)掛號。“買房時開發(fā)商主推的便是贈送面積，沒想到被忽悠了！”蔡先生說。
——私下許諾配套“名校學(xué)位”，完結(jié)不了變一般學(xué)校。重慶市民林女士在渝北區(qū)一樓盤購入一套新房，出售人員稱業(yè)主子女能夠就讀巴蜀小學(xué)和重慶八中兩所名校。為了讓業(yè)主定心，開發(fā)商還將雙名校學(xué)位目標寫入購房合同。但一年后，開發(fā)商廣告中的“名校”字樣悄然撤下，許諾的“雙名校”變成了別的兩所一般中小學(xué)。林女士說，最初買房便是沖著名校學(xué)區(qū)來的，一套房子要比周邊貴上二三十萬，“現(xiàn)在竹籃打水一場空”。
——聲稱“豪宅”，房子質(zhì)量卻堪比“豆腐渣”。坐落上海市虹口區(qū)的“瑞虹新城悅庭”，聲稱“國際級巨擘規(guī)劃”的“藝術(shù)豪宅”，出售單價高達每平方米十余萬元。然而，13號樓一位業(yè)主在交給后卻發(fā)現(xiàn)主臥不隔音，敲開墻面后看到墻內(nèi)并未填實。開發(fā)商瑞安房地產(chǎn)承認“施工環(huán)節(jié)不完善，存在質(zhì)量問題”，正在與業(yè)主商討補償方案。
出售人員“打一槍換一地”，口頭許諾、宣揚廣告難兌現(xiàn)
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在開發(fā)商失職或營銷誤導(dǎo)給業(yè)主形成困擾，主要依托雙方協(xié)商處理。不少被忽悠的購房者陷入維權(quán)困境。
記者在“中駿天譽”一些房子看到，有的廚房是由陽臺改造而成，有的戶型甚至連主臥、次臥、衛(wèi)生間都是違法修建。不少業(yè)主告知記者，要想處理產(chǎn)權(quán)證就要進行改造，但改造難度很大。業(yè)主蔡先生說，開發(fā)商“搭違”現(xiàn)在卻要業(yè)主“背鍋”。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，購房者維權(quán)難點主要有：出售人員口頭許諾，交給后開發(fā)商拒不認賬；宣揚冊內(nèi)有顯示，但合同內(nèi)未注明；合同里雖然注明，但開發(fā)商不履行等。
北京市東元律師事務(wù)所律師李松認為，樓盤出售員在售樓過程中，往往口頭夸張許諾，如鄰近有在建小學(xué)、商業(yè)配套等，但此類許諾并不會寫入購房合同。“按照司法解釋，宣揚單頁、海報具有和購房合同一樣的法律效力。但在實踐履行過程中卻大打折扣。”
一位開發(fā)商告知記者，不少樓盤開發(fā)商延聘第三方出售團隊代銷。“出售團隊‘打一槍換個當?shù)?rsquo;，完結(jié)指定的房源出售比率就撤了，置業(yè)顧問做的口頭許諾，后續(xù)開發(fā)商自然不會認賬。”
北京市京師律師事務(wù)所張新年律師表明，針對宣揚冊或合同里注明的條款未能兌現(xiàn)的問題，購房人有三種維權(quán)途徑：一是與開發(fā)商或出售部分進行交流、協(xié)商予以處理；二是向相關(guān)行政部分及消協(xié)進行投訴、申請調(diào)處；三是按照購房合同或其他合同中的爭議處理條款申請仲裁或提起訴訟。但在實踐操作過程中，維權(quán)的時間和經(jīng)濟本錢較高。
多地加大對違規(guī)出售行為的處分力度
業(yè)內(nèi)人士認為，制約開發(fā)商夸張宣揚、固執(zhí)違約最有用的手法，是提高監(jiān)管力度，添加其違約本錢。
記者了解到，近期，多地加強了對開發(fā)商在出售過程中違規(guī)行為的查辦力度。銀川市政府近日集中約談了43家涉嫌虛偽宣揚的開發(fā)商，要求其當即進行自查整改。涉事房企違規(guī)內(nèi)容主要為：售樓部沙盤和樣板間展示、出售人員介紹、宣揚彩頁、微信大眾號推廣、圍擋等內(nèi)容與實踐不符；私行宣揚政府未規(guī)劃項目、夸張物業(yè)品牌、以學(xué)區(qū)房為宣揚噱頭號。
銀川市市場監(jiān)管局有關(guān)負責(zé)人表明，關(guān)于拒不整改的企業(yè)將頂格嚴厲處分，處分成果將向社會公示，并實施全社會聯(lián)合懲戒。
針對開發(fā)商“偷面積”的現(xiàn)象，多地出臺細則予以限制。如南京出臺規(guī)定清晰，建造工程設(shè)計方案圖紙應(yīng)按相關(guān)修建造計規(guī)范標注各類修建功能，不得呈現(xiàn)“入戶花園、空中花園、活動渠道、設(shè)備渠道”等標注。
現(xiàn)在，成都市住建局對進行虛偽宣揚的開發(fā)商和中介機構(gòu)給予扣減信用分，暫時關(guān)閉網(wǎng)上簽約權(quán)限，納入職業(yè)黑名單，暫停處理住建體系相關(guān)事務(wù)等處分。
易居智庫研討總監(jiān)嚴躍進認為，各地政府應(yīng)針對開發(fā)商各種失期行為出臺措施，關(guān)于失期開發(fā)商及其相關(guān)人員在招標招標、行政審批、職業(yè)和市場準入、資質(zhì)確定、融資信貸、個人消費等多方面進行懲戒，發(fā)揮“失期黑名單”的震懾和警示作用，做到一朝失期、處處受限。
