10月8日起，個(gè)人房貸利率新規(guī)正式實(shí)施，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率將參照貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)進(jìn)行定價(jià)。新規(guī)實(shí)施前，曾引發(fā)房貸利率可能上漲的擔(dān)憂，對此專家認(rèn)為，從當(dāng)前情況看，房貸實(shí)際利率并無多少變化，不會對購房者的按揭貸款成本產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。有業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，隨著LPR未來下降預(yù)期的增強(qiáng)，房貸利率有下降的可能。
貸款成本幾無增加 二套房利率變化稍大
央行此前公告稱，10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)(注：1個(gè)基點(diǎn)為0.01%)。另外，商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。
今年9月20日，LPR機(jī)制改革后的第二次報(bào)價(jià)公布，1年期為4.20%，5年期以上LPR維持不變，仍為4.85%。按照這次報(bào)價(jià)，當(dāng)前各地首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于4.85%，二套房不得低于5.45%。
此前，銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款，都是參照貸款基準(zhǔn)利率，并上下波動，5年以上的個(gè)人住房商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為4.90%，二套房利率高于首套。與參照貸款基準(zhǔn)利率確定房貸利率的方式對比，新規(guī)實(shí)施后貸款利率的變化并不明顯。
諸葛找房副總裁苑承建對中新經(jīng)緯客戶端分析稱，在新的房貸利率定價(jià)機(jī)制下，利率調(diào)整更加靈活，但短期內(nèi)最終執(zhí)行的實(shí)際利率可能略高于之前利率，特別是二套房貸利率。
以北京地區(qū)為例，其首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+55個(gè)基點(diǎn)，即不低于5.4%；二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個(gè)基點(diǎn)，即不低于5.9%。新的首套、二套房貸利率分別比之前北京主流房貸利率首套房上浮10%后的5.39%、二套房上浮20%后的5.88%，高了0.01%和0.02%。
苑承建說：“整體看，對市場影響不大，購房者實(shí)際購房成本即使有增加也非常有限，不會對市場預(yù)期產(chǎn)生明顯影響。房貸利率換錨，還是要在確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的情況下實(shí)現(xiàn)利率市場化改革。”
上海易居房地產(chǎn)研究院8日發(fā)布了《中國LPR房貸利率報(bào)告》，其測算的14個(gè)城市在執(zhí)行LPR貸款利率后，首套房的月供額比過去增加了6元，二套房的月供額比過去增加15元。報(bào)告認(rèn)為，類似月供額的變動非常小，基本上不會對購房者造成太多干擾，或者說影響可忽略不計(jì)。
新規(guī)實(shí)施后，房貸利率的整體上漲幅度不僅不大，個(gè)別地方甚至還有短暫下調(diào)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道8日稱，從兩位滬上國有大行和股份行高管處了解到，上海當(dāng)前執(zhí)行的房貸利率初步為首套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR減20基點(diǎn)，二套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+60基點(diǎn)。以9月20日公布的5年期以上LPR 4.85%來計(jì)算，首套房貸款利率最低4.65%，二套房最低5.45%。
不過，有分析指出，首套房貸款利率低于LPR只是暫時(shí)的，未來會逐步調(diào)整到相應(yīng)期限LPR之上。一位國有大行上海分行高管說：“上海房貸一向比較特殊，需要一個(gè)過渡期，所以開這個(gè)口子情有可原。”
整體基本穩(wěn)定 未來有下降可能
根據(jù)《中國LPR房貸利率報(bào)告》測算，不同城市對此次房貸利率新規(guī)的反應(yīng)也有差別。
該報(bào)告稱，今年10月，4個(gè)一線城市首套房的LPR房貸利率為5.23%，相比9月份的5.21%上升了0.02個(gè)百分點(diǎn)；二套房的LPR房貸利率為5.61%，相比9月份的5.58%上升了0.03個(gè)百分點(diǎn)。一線城市采用新的利率定價(jià)機(jī)制后，利率只有微小變動，二套房利率的變動幅度稍微大一點(diǎn)。
二線城市方面，7個(gè)二線城市首套房的LPR房貸利率為5.67%，相比9月份的5.64%略有上升，上升0.03個(gè)百分點(diǎn)；二套房的LPR房貸利率為5.99%，相比9月份的5.94%上升了0.05個(gè)百分點(diǎn)。
3個(gè)三四線城市首套房的LPR房貸利率為5.59%，相比9月份的5.64%略有下降，下降幅度為0.05個(gè)百分點(diǎn)；二套房的LPR房貸利率為5.83%，相比9月份的5.88%也下降0.05個(gè)百分點(diǎn)。
“從城市結(jié)構(gòu)方面看，二線城市的負(fù)擔(dān)增加相對會大一點(diǎn)，三四線城市則沒有太明顯的負(fù)擔(dān)增加，甚至有減負(fù)現(xiàn)象。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯客戶端說，橫向看，二線城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超過一線城市，這與二線城市房地產(chǎn)政策近期偏緊有關(guān)。
從更長期的變化來看，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著LPR下降預(yù)期的增強(qiáng)，房貸利率也有降低的可能。嚴(yán)躍進(jìn)稱，從趨勢上看，當(dāng)前全球降息的動作依然會持續(xù)，而國內(nèi)降息預(yù)期也會進(jìn)一步強(qiáng)化，這都對LPR及LPR房貸利率產(chǎn)生影響。從近期房貸市場的政策面看，“房住不炒”是重要的指導(dǎo)思想，這決定了房貸政策短期內(nèi)不會放松，但后續(xù)隨著金融環(huán)境的進(jìn)一步寬松，以及房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整，預(yù)計(jì)LPR房貸利率將有進(jìn)一步下調(diào)的可能。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，LPR利率是浮動的，意味著房貸利率也是浮動的，此后LPR利率下調(diào)的可能性較大，房貸利率也會隨著下調(diào)，與目前相比，房貸利率上漲的可能很小。
貸款成本幾無增加 二套房利率變化稍大
央行此前公告稱，10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)(注：1個(gè)基點(diǎn)為0.01%)。另外，商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。
今年9月20日，LPR機(jī)制改革后的第二次報(bào)價(jià)公布，1年期為4.20%，5年期以上LPR維持不變，仍為4.85%。按照這次報(bào)價(jià)，當(dāng)前各地首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于4.85%，二套房不得低于5.45%。
此前，銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款，都是參照貸款基準(zhǔn)利率，并上下波動，5年以上的個(gè)人住房商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為4.90%，二套房利率高于首套。與參照貸款基準(zhǔn)利率確定房貸利率的方式對比，新規(guī)實(shí)施后貸款利率的變化并不明顯。
諸葛找房副總裁苑承建對中新經(jīng)緯客戶端分析稱，在新的房貸利率定價(jià)機(jī)制下，利率調(diào)整更加靈活，但短期內(nèi)最終執(zhí)行的實(shí)際利率可能略高于之前利率，特別是二套房貸利率。
以北京地區(qū)為例，其首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+55個(gè)基點(diǎn)，即不低于5.4%；二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個(gè)基點(diǎn)，即不低于5.9%。新的首套、二套房貸利率分別比之前北京主流房貸利率首套房上浮10%后的5.39%、二套房上浮20%后的5.88%，高了0.01%和0.02%。
苑承建說：“整體看，對市場影響不大，購房者實(shí)際購房成本即使有增加也非常有限，不會對市場預(yù)期產(chǎn)生明顯影響。房貸利率換錨，還是要在確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的情況下實(shí)現(xiàn)利率市場化改革。”
上海易居房地產(chǎn)研究院8日發(fā)布了《中國LPR房貸利率報(bào)告》，其測算的14個(gè)城市在執(zhí)行LPR貸款利率后，首套房的月供額比過去增加了6元，二套房的月供額比過去增加15元。報(bào)告認(rèn)為，類似月供額的變動非常小，基本上不會對購房者造成太多干擾，或者說影響可忽略不計(jì)。
新規(guī)實(shí)施后，房貸利率的整體上漲幅度不僅不大，個(gè)別地方甚至還有短暫下調(diào)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道8日稱，從兩位滬上國有大行和股份行高管處了解到，上海當(dāng)前執(zhí)行的房貸利率初步為首套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR減20基點(diǎn)，二套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+60基點(diǎn)。以9月20日公布的5年期以上LPR 4.85%來計(jì)算，首套房貸款利率最低4.65%，二套房最低5.45%。
不過，有分析指出，首套房貸款利率低于LPR只是暫時(shí)的，未來會逐步調(diào)整到相應(yīng)期限LPR之上。一位國有大行上海分行高管說：“上海房貸一向比較特殊，需要一個(gè)過渡期，所以開這個(gè)口子情有可原。”
整體基本穩(wěn)定 未來有下降可能
根據(jù)《中國LPR房貸利率報(bào)告》測算，不同城市對此次房貸利率新規(guī)的反應(yīng)也有差別。
該報(bào)告稱，今年10月，4個(gè)一線城市首套房的LPR房貸利率為5.23%，相比9月份的5.21%上升了0.02個(gè)百分點(diǎn)；二套房的LPR房貸利率為5.61%，相比9月份的5.58%上升了0.03個(gè)百分點(diǎn)。一線城市采用新的利率定價(jià)機(jī)制后，利率只有微小變動，二套房利率的變動幅度稍微大一點(diǎn)。
二線城市方面，7個(gè)二線城市首套房的LPR房貸利率為5.67%，相比9月份的5.64%略有上升，上升0.03個(gè)百分點(diǎn)；二套房的LPR房貸利率為5.99%，相比9月份的5.94%上升了0.05個(gè)百分點(diǎn)。
3個(gè)三四線城市首套房的LPR房貸利率為5.59%，相比9月份的5.64%略有下降，下降幅度為0.05個(gè)百分點(diǎn)；二套房的LPR房貸利率為5.83%，相比9月份的5.88%也下降0.05個(gè)百分點(diǎn)。
“從城市結(jié)構(gòu)方面看，二線城市的負(fù)擔(dān)增加相對會大一點(diǎn)，三四線城市則沒有太明顯的負(fù)擔(dān)增加，甚至有減負(fù)現(xiàn)象。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯客戶端說，橫向看，二線城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超過一線城市，這與二線城市房地產(chǎn)政策近期偏緊有關(guān)。
從更長期的變化來看，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著LPR下降預(yù)期的增強(qiáng)，房貸利率也有降低的可能。嚴(yán)躍進(jìn)稱，從趨勢上看，當(dāng)前全球降息的動作依然會持續(xù)，而國內(nèi)降息預(yù)期也會進(jìn)一步強(qiáng)化，這都對LPR及LPR房貸利率產(chǎn)生影響。從近期房貸市場的政策面看，“房住不炒”是重要的指導(dǎo)思想，這決定了房貸政策短期內(nèi)不會放松，但后續(xù)隨著金融環(huán)境的進(jìn)一步寬松，以及房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整，預(yù)計(jì)LPR房貸利率將有進(jìn)一步下調(diào)的可能。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，LPR利率是浮動的，意味著房貸利率也是浮動的，此后LPR利率下調(diào)的可能性較大，房貸利率也會隨著下調(diào)，與目前相比，房貸利率上漲的可能很小。
