長租公寓規(guī)范發(fā)展成當務之急

      長租公寓再次引發(fā)關(guān)注。杭州中擇房產(chǎn)代理有限公司、河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理公司近日均發(fā)布公告稱，因面臨巨大經(jīng)營及資金壓力，正常運營難以為繼。中擇房產(chǎn)甚至向房東打出2000萬元欠條。專家表示，住房租賃市場當前的主要矛盾是結(jié)構(gòu)性失衡而非總量缺口。長租公寓是解決結(jié)構(gòu)性失衡的重要抓手，但資金錯配、惡性競爭等風險不容忽視。行業(yè)規(guī)范發(fā)展監(jiān)管要求應盡快明確。

資本競逐長租公寓

中國證券報記者近日在走訪北京地區(qū)幾家集中式長租公寓時發(fā)現(xiàn)，這些公寓的入住率很高，租客以年輕人為主。已在某長租公寓居住兩年的萬小姐說：“我住的房間面積大概是30平方米，每月租金4500元，押一付三。目前沒有什么大問題。”

“目前，租賃人口具有年輕化和高學歷化的特點。住房租賃市場低層次供給難以匹配此類人群對租賃住房更高品質(zhì)的要求。其中的主要矛盾是結(jié)構(gòu)性失衡。長租公寓是解決這種結(jié)構(gòu)性失衡的重要抓手。”國家金融與發(fā)展實驗室房地產(chǎn)金融研究中心主任蔡真說。

市場需要長租公寓，但資本競逐長租公寓的風險端倪已開始顯露。據(jù)國家金融與發(fā)展實驗室統(tǒng)計，自2017年以來，全國已有26家長租公寓出現(xiàn)嚴重問題，多因高收低租和資金鏈斷裂。“高收低租和資金鏈斷裂是無序競爭典型表現(xiàn)。中介跑路的原因既可能是惡意卷款，也可能是資金鏈斷裂。”蔡真表示。

中房經(jīng)聯(lián)主席胡景暉認為，長租公寓問題的主要原因在于行業(yè)準入門檻較低，形成爭搶房源等惡性競爭。資金錯配、利用租金貸和沉淀資金大肆發(fā)展規(guī)模等做法也埋下風險隱患。

需探索更好商業(yè)模式

克而瑞研究院表示，在住房租賃支持力度不斷加大的同時，長租公寓市場需要規(guī)范，盡量避免租客及房東受損。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，當前接連出現(xiàn)問題的長租公寓均為采用“二房東吃差價”模式的出租房，并非真正的長租公寓，也不是政策鼓勵的類型。因此，長租公寓的界定應更明確，“真正的長租公寓應是業(yè)主直租。對于租賃市場來說，閑置資產(chǎn)應被盤活，開發(fā)商開發(fā)新增租賃房源應獲鼓勵。”

蔡真表示，規(guī)范長租公寓發(fā)展應從事前和事中兩方面展開：事前應設立行業(yè)準入門檻，制定相關(guān)標準規(guī)范，如隔間、裝修、安全等；事中需地方政府會同住建部門建設長租公寓信息平臺，房客租金應在銀行開立專戶。

克而瑞研究院表示，長租公寓需探索更好的商業(yè)模式，審慎運營，通過高品質(zhì)運營提升效益，避免激進擴張。