下半年以來，樓市面臨較大下行壓力。不僅越來越多的城市發(fā)布了“限購令”，全世界的工人抵房(工程抵押房)都在經(jīng)歷井噴。
11月以來，不少地方持續(xù)發(fā)布“限價單”。11月1日，湖南省永州市零陵區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布【0x9A8B】，聲明所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以任何理由低價傾銷(如低于成本價或變相降價)擾亂該區(qū)域房地產(chǎn)正常秩序，否則將依法依規(guī)進(jìn)行處罰。
21個城市跌停
10月12日，永州發(fā)布了第一個“限價單”。永州市所轄東安縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局針對部分房地產(chǎn)企業(yè)大幅度降價銷售新建商品房且明顯低于正常市場價格的現(xiàn)象，發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)禁低價傾銷的通知》。
山東聊城住建局本月發(fā)布的通報顯示，某品牌物業(yè)降價促銷引發(fā)老業(yè)主投訴，最終被叫停整改。同時，通知還強(qiáng)調(diào)，其他企業(yè)要引以為戒，嚴(yán)格自律。
鎮(zhèn)江所轄揚(yáng)中建設(shè)房地產(chǎn)商會近日發(fā)布提案，提案內(nèi)容包括：新開房源以不低于備案價格的85%出售，同樓層、同戶型待售房地產(chǎn)成交價格應(yīng)不低于上一季度成交均價的95%。
據(jù)《中國經(jīng)營報》不完全統(tǒng)計，截至目前，全國已有21個城市發(fā)布“限購令”。這些城市有的直接發(fā)布行政命令，有的則通過約談房企來限制惡意降價，否則不會給出網(wǎng)上簽約。這些城市包括沈陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等。除了沈陽、昆明等個別城市，大部分都是三四五線城市。
長春生態(tài)街附近一棟在建建筑(2月22日，無人機(jī)照片)。新華社
安居客房地產(chǎn)研究院分院院長張博對第一財經(jīng)記者表示，發(fā)布“限購令”的城市主要在三四線城市。與一二線城市相比，三四線城市尤其是部分地區(qū)降溫速度更快。而且這些地方房企加速出貨的意愿比較強(qiáng)，通過大幅調(diào)整銷售價格出貨的案例也很多，所以這些城市的“限價訂單”比較多。但大部分一二線城市主要在信貸等各方面做一些調(diào)整后，市場會逐漸恢復(fù)正常，不需要“限價單”。
“工作到住房”折扣
另一方面，隨著樓市下行壓力，市場上“工改房”打折的消息頻頻出現(xiàn)。不僅在三四線城市，在廣州、廈門、成都、南京等一二線城市，也有不少“以工代房”。
比如一線城市廣州，據(jù)媒體粗略統(tǒng)計，最近廣州有10多個房地產(chǎn)項目，分別位于增城、南沙、從化的郊區(qū)，以及荔灣這樣的主城區(qū)。價格方面，折扣從幾十萬元到幾百萬元不等。“工作到住房的住房.因為工程公司急需拿回資金，特批30套跳樓，價格370萬/套！”10月，雅居樂在荔灣白天鵝塘的新豪宅項目——開業(yè)不到一年的雅居樂Skyline 715，引起了廣泛關(guān)注。
在廈門，今年10月，海滄區(qū)的一個項目推出了30套118平米的工人到貨房，單價2.5萬元/平米。該項目此前的平均售價為33000元/平方米。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉分析了CBN。對于一些開發(fā)商來說，“為房打工”就相當(dāng)于變相的商業(yè)罰單。“以工代房”大多是滯銷的樓層和房子。對于開發(fā)商來說，一方面可以賣一些不好賣的戶型和不容易賣的產(chǎn)品。相當(dāng)于清理了無效庫存，另一方面也在一定程度上緩解了資金壓力。但是對于建筑商來說，他們只能拿這種房子，否則拿不到錢。但這也在很大程度上擠壓了房地產(chǎn)鏈條上相關(guān)企業(yè)的利潤。
張博告訴記者，“以工代房”井噴主要有兩個原因。一是開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力比較大，所以項目資金的支付進(jìn)度比較慢，有些項目無法如期支付。因此，建造者需要開發(fā)商提供一些房屋作為抵押。這種現(xiàn)象在近兩年相當(dāng)普遍，所以會出現(xiàn)大量的“工人抵房”。但是建筑商不需要那么多房子，他們也需要套現(xiàn)。
根據(jù)張博的分析，另一個原因是一些房企自己推出的產(chǎn)品不一定是“以工代房”，而是普通商品房出售。為了回籠資金，應(yīng)該調(diào)整價格，但是怕老業(yè)主反彈很大，所以也會以“以工換房”的名義出售，這是變相的降價促銷。
此外，“工改房”的折扣雖然很低，但并不真正存在。很多開發(fā)商用“以工代房”的噱頭來吸引客戶，往往等到現(xiàn)場，就會發(fā)現(xiàn)房子都沒了，但開發(fā)商卻達(dá)到了吸引客戶的目的。
最近，一些地方房地產(chǎn)企業(yè)被查處使用“以工代房”降價促銷。10月3日，徐州市賈汪區(qū)市場監(jiān)督管理局發(fā)布糾正通知書，要求賈王驛房產(chǎn)停止宣傳以“以工代房”名義降價銷售商品房的違法行為，該房產(chǎn)將恢復(fù)按原市場價格銷售。
11月以來，不少地方持續(xù)發(fā)布“限價單”。11月1日，湖南省永州市零陵區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布【0x9A8B】，聲明所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以任何理由低價傾銷(如低于成本價或變相降價)擾亂該區(qū)域房地產(chǎn)正常秩序，否則將依法依規(guī)進(jìn)行處罰。
21個城市跌停
10月12日，永州發(fā)布了第一個“限價單”。永州市所轄東安縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局針對部分房地產(chǎn)企業(yè)大幅度降價銷售新建商品房且明顯低于正常市場價格的現(xiàn)象，發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)禁低價傾銷的通知》。
山東聊城住建局本月發(fā)布的通報顯示，某品牌物業(yè)降價促銷引發(fā)老業(yè)主投訴，最終被叫停整改。同時，通知還強(qiáng)調(diào)，其他企業(yè)要引以為戒，嚴(yán)格自律。
鎮(zhèn)江所轄揚(yáng)中建設(shè)房地產(chǎn)商會近日發(fā)布提案，提案內(nèi)容包括：新開房源以不低于備案價格的85%出售，同樓層、同戶型待售房地產(chǎn)成交價格應(yīng)不低于上一季度成交均價的95%。
據(jù)《中國經(jīng)營報》不完全統(tǒng)計，截至目前，全國已有21個城市發(fā)布“限購令”。這些城市有的直接發(fā)布行政命令，有的則通過約談房企來限制惡意降價，否則不會給出網(wǎng)上簽約。這些城市包括沈陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等。除了沈陽、昆明等個別城市，大部分都是三四五線城市。
長春生態(tài)街附近一棟在建建筑(2月22日，無人機(jī)照片)。新華社
安居客房地產(chǎn)研究院分院院長張博對第一財經(jīng)記者表示，發(fā)布“限購令”的城市主要在三四線城市。與一二線城市相比，三四線城市尤其是部分地區(qū)降溫速度更快。而且這些地方房企加速出貨的意愿比較強(qiáng)，通過大幅調(diào)整銷售價格出貨的案例也很多，所以這些城市的“限價訂單”比較多。但大部分一二線城市主要在信貸等各方面做一些調(diào)整后，市場會逐漸恢復(fù)正常，不需要“限價單”。
“工作到住房”折扣
另一方面，隨著樓市下行壓力，市場上“工改房”打折的消息頻頻出現(xiàn)。不僅在三四線城市，在廣州、廈門、成都、南京等一二線城市，也有不少“以工代房”。
比如一線城市廣州，據(jù)媒體粗略統(tǒng)計，最近廣州有10多個房地產(chǎn)項目，分別位于增城、南沙、從化的郊區(qū)，以及荔灣這樣的主城區(qū)。價格方面，折扣從幾十萬元到幾百萬元不等。“工作到住房的住房.因為工程公司急需拿回資金，特批30套跳樓，價格370萬/套！”10月，雅居樂在荔灣白天鵝塘的新豪宅項目——開業(yè)不到一年的雅居樂Skyline 715，引起了廣泛關(guān)注。
在廈門，今年10月，海滄區(qū)的一個項目推出了30套118平米的工人到貨房，單價2.5萬元/平米。該項目此前的平均售價為33000元/平方米。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉分析了CBN。對于一些開發(fā)商來說，“為房打工”就相當(dāng)于變相的商業(yè)罰單。“以工代房”大多是滯銷的樓層和房子。對于開發(fā)商來說，一方面可以賣一些不好賣的戶型和不容易賣的產(chǎn)品。相當(dāng)于清理了無效庫存，另一方面也在一定程度上緩解了資金壓力。但是對于建筑商來說，他們只能拿這種房子，否則拿不到錢。但這也在很大程度上擠壓了房地產(chǎn)鏈條上相關(guān)企業(yè)的利潤。
張博告訴記者，“以工代房”井噴主要有兩個原因。一是開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力比較大，所以項目資金的支付進(jìn)度比較慢，有些項目無法如期支付。因此，建造者需要開發(fā)商提供一些房屋作為抵押。這種現(xiàn)象在近兩年相當(dāng)普遍，所以會出現(xiàn)大量的“工人抵房”。但是建筑商不需要那么多房子，他們也需要套現(xiàn)。
根據(jù)張博的分析，另一個原因是一些房企自己推出的產(chǎn)品不一定是“以工代房”，而是普通商品房出售。為了回籠資金，應(yīng)該調(diào)整價格，但是怕老業(yè)主反彈很大，所以也會以“以工換房”的名義出售，這是變相的降價促銷。
此外，“工改房”的折扣雖然很低，但并不真正存在。很多開發(fā)商用“以工代房”的噱頭來吸引客戶，往往等到現(xiàn)場，就會發(fā)現(xiàn)房子都沒了，但開發(fā)商卻達(dá)到了吸引客戶的目的。
最近，一些地方房地產(chǎn)企業(yè)被查處使用“以工代房”降價促銷。10月3日，徐州市賈汪區(qū)市場監(jiān)督管理局發(fā)布糾正通知書，要求賈王驛房產(chǎn)停止宣傳以“以工代房”名義降價銷售商品房的違法行為，該房產(chǎn)將恢復(fù)按原市場價格銷售。
