1978年，我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民人均寓居面積僅有3.6平方米，缺房戶達(dá)869萬，占城市總戶數(shù)的47.5%，近一半鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民無房可住。而40年后的今天，我國人均住宅面積已高達(dá)40.8平方米，套戶比高達(dá)1.13。變革開放40年以來，從筒子樓、石庫門到家屬院、住宅區(qū)，從福利分房年代進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)的商品房年代，我國住宅環(huán)境發(fā)生了天翻地覆的改動。
但需注意的是，在我國住宅環(huán)境發(fā)生徹底改動后，我國住宅系統(tǒng)也將面臨著第2次“變革”。
房改：從“蝸居”到“適居”
楊清家住太原，在她出世后的20余年里，她一向同爸爸媽媽、祖爸爸媽媽生活在一個(gè)40余平方米的房子。“我們家那個(gè)時(shí)候現(xiàn)已算條件很好的，因?yàn)槟赣H和祖父是在同一家單位上任，所以單位給兩家人共同分這套一間半的房子。”
2014年，24歲的楊清體驗(yàn)到人生中第一次搬家。全家五口人搬入了近150平方米的商品房。“我不僅有了自己的房間，家里還有了書房、客廳與餐廳。”
楊清應(yīng)該算是家庭住宅條件得到改進(jìn)的縮影。確實(shí)，1998年房改之前，我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民住宅多為公房等福利性質(zhì)由所屬單位或機(jī)構(gòu)分配房產(chǎn)，一條長廊串聯(lián)著許多個(gè)單間、或是上海石庫門類型上下三層共用廚房等公用設(shè)施是其時(shí)較為典型的寓居環(huán)境，這種房子面積小，沒有獨(dú)立廚房和衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)，降低了寓居環(huán)境與寓居品質(zhì)。
原國家建造部副部長楊慎此前的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，從1956年到1986年30年間，全國城市僅蓋了7億平方米住宅，按照50平方米一套，折1400萬套，均勻每年47萬套。“1985年國家對鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅進(jìn)行查詢，查詢結(jié)果是人均住宅面積僅2至4平方米”。
我國社會科學(xué)院城市與競爭力研討中心主任倪鵬飛表明，40年間，城鄉(xiāng)居民住宅狀況完成了改天換地的改動。1978年鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅僅人均6.7平方米，2018年將超過38平方米。農(nóng)村住宅更是經(jīng)歷土坯、磚瓦、平頂、樓房改動，從1978年的8.1平方米，2016年達(dá)到人均45.8平方米。我國房地產(chǎn)業(yè)從零出發(fā)，到2018年房地產(chǎn)增加值占GDP的6.5%以上，住宅相關(guān)經(jīng)濟(jì)占到國民經(jīng)濟(jì)的20%，房地產(chǎn)投資占GDP的13%以上，成為我國經(jīng)濟(jì)的重要動力。
“我國住宅已從全民蝸居年代到根本適居年代。”恒大集團(tuán)研討院院長任澤平表明，我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅套均面積從約45平方米增至89平方米，我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民從筒子樓住到住宅小區(qū)，從全民蝸居到根本適居，住宅事業(yè)取得巨大進(jìn)步，這主要得益于上世紀(jì)90年代從福利分房到住宅商品化的住宅準(zhǔn)則變革。
棚改：10年1億多住宅困難群眾
“出棚進(jìn)樓”
2013年，礦工任勇拿到了80多平方米的新居鑰匙。46歲的他出世在礦上父親建造的一間10平方米土窯里，上世紀(jì)90年代一場大雨土窯坍塌了，他又建起了40平方米的磚房。
山西省住宅和城鄉(xiāng)建造廳廳長李棟梁說，山西是我國典型的煤炭能源區(qū)域，因?yàn)閲泄さV企業(yè)較多，其時(shí)因礦設(shè)市、因廠設(shè)區(qū)，大多數(shù)企業(yè)建廠時(shí)都是先生產(chǎn)后生活，形成了大量的城市和國有工礦棚戶區(qū)，寓居條件粗陋、基礎(chǔ)設(shè)施匱乏，寓居環(huán)境臟亂差，水電氣等根本生活條件難以保證，甚至大多存在嚴(yán)重的地質(zhì)和火災(zāi)隱患。
2005年，遼寧省首先發(fā)動礦區(qū)和老工業(yè)區(qū)棚戶區(qū)改造方案，標(biāo)志著我國棚戶區(qū)改造工程的發(fā)動。2007年8月，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于處理城市低收入家庭住宅困難的若干意見》，要求加快集中成片棚戶區(qū)的改造作業(yè)。
11日我國財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研討院發(fā)布的《我國住宅陳述2018-2019》指出，在我國多渠道、多元化的住宅保證準(zhǔn)則系統(tǒng)下，“十二五”期間，全國累計(jì)開工建造鄉(xiāng)鎮(zhèn)保證性安居工程4033萬套，超額完成3600萬套使命。自2008年至2017年的十年間，我國進(jìn)行了3907萬套的棚戶區(qū)改造，累計(jì)已有1億多棚戶區(qū)居民“出棚進(jìn)樓”。
本年5月國務(wù)院常務(wù)會議再次斷定，實(shí)施2018年到2020年3年棚改攻堅(jiān)方案，再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。加大中央財(cái)政補(bǔ)助和金融、用地等支持，完成改造約1億人寓居的鄉(xiāng)鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的許諾。
二次房改：“重建造”到“重保證”
11日我國財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研討院發(fā)布的《我國住宅陳述2018-2019》指出，與我國變革開放同步，住宅變革的近40年間，創(chuàng)造了巨大的奇跡。但一起在曩昔的40年我國房地產(chǎn)展開中也積累了比較嚴(yán)重的問題。
倪鵬飛表明，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)性泡沫或?qū)⑵屏鸦虺掷m(xù)擴(kuò)大的雙向危險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融存在杠桿率敏捷高升且還在違規(guī)加杠桿的危險(xiǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行存在過度依賴房地產(chǎn)的危險(xiǎn)。
“住宅存量水平超前。”倪鵬飛坦言，2016年鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積已達(dá)36.6平方米，高于規(guī)劃中的2020年人均35平方米的方針。施工面積和新開工面積還在快速增長，截止到2018年10月，全國住宅施工面積達(dá)54.2344億，僅2018年1-10月住宅新開工面積12.39億；供需嚴(yán)重錯配。包含商品住宅份額高、保證住宅份額低，自有住宅份額高、租借住宅份額低，特大超大城市住宅少、中小城市小鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅多，高收入家庭住宅多、低收入家庭住宅少，戶籍人口住宅多、外來人口住宅少等五大結(jié)構(gòu)問題。
倪鵬飛表明，一個(gè)理想的住宅方針應(yīng)該是完成住有所居，帶動經(jīng)濟(jì)增長，促進(jìn)社會公平。但完成住有所居，并不意味著每個(gè)人具有自有產(chǎn)權(quán)住宅，而是居民家庭根據(jù)自身情況，能夠是寓居徹底自有的住宅，也能夠寓居具有部分產(chǎn)權(quán)的住宅，也能夠租住不具有任何產(chǎn)權(quán)的住宅。
事實(shí)上，各地已轉(zhuǎn)向重保證。北京2017年發(fā)布用地方案顯示，北京市5年方案供地6000公頃，住宅建造需求150萬套，其中產(chǎn)權(quán)類住宅100萬套，租借住宅50萬套。深圳自本年起新增寓居用地中人才房、安居房、公租房用地份額將不低于60%，并將嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住宅用地，一起在新出讓寓居用地中提高“只租不售”用地份額。
我國社會科學(xué)院城市與競爭力中心研討員姜雪梅表明，曩昔保證房準(zhǔn)則辦理問題杰出，部分城市的保證房空置率高；保證房房源結(jié)構(gòu)失衡，長效性保證房少。
“住宅保證準(zhǔn)則由‘保根本’向‘促展開’轉(zhuǎn)變。”姜雪梅表明，未來政府在加大保證的一起，將加大保證類住宅的運(yùn)營，使政策能夠長久地運(yùn)轉(zhuǎn)。例如，著重展開租借市場，合理布局租借房源，促進(jìn)梯度消費(fèi)，實(shí)施租金控制，樹立親民的租借準(zhǔn)則。適度供應(yīng)長效性保證房，并進(jìn)行長時(shí)間封閉式運(yùn)營，長時(shí)間有效地處理住宅問題。
現(xiàn)在，我國已在浙江、安徽、山東、湖北、廣西、四川、云南、陜西等8個(gè)?。▍^(qū)）展開政府購買公租房運(yùn)營辦理服務(wù)試點(diǎn)，并于2019年底前，總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)成果，為提高公租房運(yùn)營辦理能力提供支撐。
但需注意的是，在我國住宅環(huán)境發(fā)生徹底改動后，我國住宅系統(tǒng)也將面臨著第2次“變革”。
房改：從“蝸居”到“適居”
楊清家住太原，在她出世后的20余年里，她一向同爸爸媽媽、祖爸爸媽媽生活在一個(gè)40余平方米的房子。“我們家那個(gè)時(shí)候現(xiàn)已算條件很好的，因?yàn)槟赣H和祖父是在同一家單位上任，所以單位給兩家人共同分這套一間半的房子。”
2014年，24歲的楊清體驗(yàn)到人生中第一次搬家。全家五口人搬入了近150平方米的商品房。“我不僅有了自己的房間，家里還有了書房、客廳與餐廳。”
楊清應(yīng)該算是家庭住宅條件得到改進(jìn)的縮影。確實(shí)，1998年房改之前，我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民住宅多為公房等福利性質(zhì)由所屬單位或機(jī)構(gòu)分配房產(chǎn)，一條長廊串聯(lián)著許多個(gè)單間、或是上海石庫門類型上下三層共用廚房等公用設(shè)施是其時(shí)較為典型的寓居環(huán)境，這種房子面積小，沒有獨(dú)立廚房和衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)，降低了寓居環(huán)境與寓居品質(zhì)。
原國家建造部副部長楊慎此前的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，從1956年到1986年30年間，全國城市僅蓋了7億平方米住宅，按照50平方米一套，折1400萬套，均勻每年47萬套。“1985年國家對鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅進(jìn)行查詢，查詢結(jié)果是人均住宅面積僅2至4平方米”。
我國社會科學(xué)院城市與競爭力研討中心主任倪鵬飛表明，40年間，城鄉(xiāng)居民住宅狀況完成了改天換地的改動。1978年鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅僅人均6.7平方米，2018年將超過38平方米。農(nóng)村住宅更是經(jīng)歷土坯、磚瓦、平頂、樓房改動，從1978年的8.1平方米，2016年達(dá)到人均45.8平方米。我國房地產(chǎn)業(yè)從零出發(fā)，到2018年房地產(chǎn)增加值占GDP的6.5%以上，住宅相關(guān)經(jīng)濟(jì)占到國民經(jīng)濟(jì)的20%，房地產(chǎn)投資占GDP的13%以上，成為我國經(jīng)濟(jì)的重要動力。
“我國住宅已從全民蝸居年代到根本適居年代。”恒大集團(tuán)研討院院長任澤平表明，我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅套均面積從約45平方米增至89平方米，我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民從筒子樓住到住宅小區(qū)，從全民蝸居到根本適居，住宅事業(yè)取得巨大進(jìn)步，這主要得益于上世紀(jì)90年代從福利分房到住宅商品化的住宅準(zhǔn)則變革。
棚改：10年1億多住宅困難群眾
“出棚進(jìn)樓”
2013年，礦工任勇拿到了80多平方米的新居鑰匙。46歲的他出世在礦上父親建造的一間10平方米土窯里，上世紀(jì)90年代一場大雨土窯坍塌了，他又建起了40平方米的磚房。
山西省住宅和城鄉(xiāng)建造廳廳長李棟梁說，山西是我國典型的煤炭能源區(qū)域，因?yàn)閲泄さV企業(yè)較多，其時(shí)因礦設(shè)市、因廠設(shè)區(qū)，大多數(shù)企業(yè)建廠時(shí)都是先生產(chǎn)后生活，形成了大量的城市和國有工礦棚戶區(qū)，寓居條件粗陋、基礎(chǔ)設(shè)施匱乏，寓居環(huán)境臟亂差，水電氣等根本生活條件難以保證，甚至大多存在嚴(yán)重的地質(zhì)和火災(zāi)隱患。
2005年，遼寧省首先發(fā)動礦區(qū)和老工業(yè)區(qū)棚戶區(qū)改造方案，標(biāo)志著我國棚戶區(qū)改造工程的發(fā)動。2007年8月，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于處理城市低收入家庭住宅困難的若干意見》，要求加快集中成片棚戶區(qū)的改造作業(yè)。
11日我國財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研討院發(fā)布的《我國住宅陳述2018-2019》指出，在我國多渠道、多元化的住宅保證準(zhǔn)則系統(tǒng)下，“十二五”期間，全國累計(jì)開工建造鄉(xiāng)鎮(zhèn)保證性安居工程4033萬套，超額完成3600萬套使命。自2008年至2017年的十年間，我國進(jìn)行了3907萬套的棚戶區(qū)改造，累計(jì)已有1億多棚戶區(qū)居民“出棚進(jìn)樓”。
本年5月國務(wù)院常務(wù)會議再次斷定，實(shí)施2018年到2020年3年棚改攻堅(jiān)方案，再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。加大中央財(cái)政補(bǔ)助和金融、用地等支持，完成改造約1億人寓居的鄉(xiāng)鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的許諾。
二次房改：“重建造”到“重保證”
11日我國財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研討院發(fā)布的《我國住宅陳述2018-2019》指出，與我國變革開放同步，住宅變革的近40年間，創(chuàng)造了巨大的奇跡。但一起在曩昔的40年我國房地產(chǎn)展開中也積累了比較嚴(yán)重的問題。
倪鵬飛表明，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)性泡沫或?qū)⑵屏鸦虺掷m(xù)擴(kuò)大的雙向危險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融存在杠桿率敏捷高升且還在違規(guī)加杠桿的危險(xiǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行存在過度依賴房地產(chǎn)的危險(xiǎn)。
“住宅存量水平超前。”倪鵬飛坦言，2016年鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積已達(dá)36.6平方米，高于規(guī)劃中的2020年人均35平方米的方針。施工面積和新開工面積還在快速增長，截止到2018年10月，全國住宅施工面積達(dá)54.2344億，僅2018年1-10月住宅新開工面積12.39億；供需嚴(yán)重錯配。包含商品住宅份額高、保證住宅份額低，自有住宅份額高、租借住宅份額低，特大超大城市住宅少、中小城市小鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅多，高收入家庭住宅多、低收入家庭住宅少，戶籍人口住宅多、外來人口住宅少等五大結(jié)構(gòu)問題。
倪鵬飛表明，一個(gè)理想的住宅方針應(yīng)該是完成住有所居，帶動經(jīng)濟(jì)增長，促進(jìn)社會公平。但完成住有所居，并不意味著每個(gè)人具有自有產(chǎn)權(quán)住宅，而是居民家庭根據(jù)自身情況，能夠是寓居徹底自有的住宅，也能夠寓居具有部分產(chǎn)權(quán)的住宅，也能夠租住不具有任何產(chǎn)權(quán)的住宅。
事實(shí)上，各地已轉(zhuǎn)向重保證。北京2017年發(fā)布用地方案顯示，北京市5年方案供地6000公頃，住宅建造需求150萬套，其中產(chǎn)權(quán)類住宅100萬套，租借住宅50萬套。深圳自本年起新增寓居用地中人才房、安居房、公租房用地份額將不低于60%，并將嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住宅用地，一起在新出讓寓居用地中提高“只租不售”用地份額。
我國社會科學(xué)院城市與競爭力中心研討員姜雪梅表明，曩昔保證房準(zhǔn)則辦理問題杰出，部分城市的保證房空置率高；保證房房源結(jié)構(gòu)失衡，長效性保證房少。
“住宅保證準(zhǔn)則由‘保根本’向‘促展開’轉(zhuǎn)變。”姜雪梅表明，未來政府在加大保證的一起，將加大保證類住宅的運(yùn)營，使政策能夠長久地運(yùn)轉(zhuǎn)。例如，著重展開租借市場，合理布局租借房源，促進(jìn)梯度消費(fèi)，實(shí)施租金控制，樹立親民的租借準(zhǔn)則。適度供應(yīng)長效性保證房，并進(jìn)行長時(shí)間封閉式運(yùn)營，長時(shí)間有效地處理住宅問題。
現(xiàn)在，我國已在浙江、安徽、山東、湖北、廣西、四川、云南、陜西等8個(gè)?。▍^(qū)）展開政府購買公租房運(yùn)營辦理服務(wù)試點(diǎn)，并于2019年底前，總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)成果，為提高公租房運(yùn)營辦理能力提供支撐。
