上周末，北京第一批“限房價(jià)”項(xiàng)目入市，引發(fā)了業(yè)內(nèi)不小的重視度。在“房住不炒”的指導(dǎo)思想下，許多限價(jià)房行將進(jìn)入商場，無疑會對平抑房價(jià)上漲，處理供需矛盾，起到結(jié)構(gòu)性調(diào)整的效果。不過，在土地出讓時(shí)就已規(guī)則未來地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格的“限價(jià)房”項(xiàng)目，也對房企的項(xiàng)目運(yùn)營才能提出更高的要求。在新形勢下，房企面對許多新的應(yīng)戰(zhàn)。
從搶地到克勤克儉
從2016年末，北京首宗“限價(jià)房”地塊入市以來，房地產(chǎn)職業(yè)的拿地邏輯就現(xiàn)已悄然發(fā)生了改動。從前北京土地商場成為了本錢和“高價(jià)地”的舞臺，2014年掀起的“地王”潮，一度深刻改動了北京樓市的住房供給格式，以至于不少業(yè)內(nèi)人士都將2015年稱作是北京“豪宅元年”。明顯這樣的商場態(tài)勢讓整個(gè)房地產(chǎn)職業(yè)都陷入了一種非理性的狀況。
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰回憶：“2015年時(shí)，房企遍及陷入了土地饑渴狀況，因?yàn)橥恋爻鲎尮?jié)奏的放緩，造成了土地供給的稀缺，各家房企在拿地上都比較拼。”
不過這種狀況跟著2016年末“限價(jià)房”的入市現(xiàn)已發(fā)生了根本性的改動。一位房企營銷負(fù)責(zé)人通知記者：“在2017年之前，企業(yè)拿地一般比較重視住所面積和配建等指標(biāo)，由于整個(gè)商場十分好，我們關(guān)于后市預(yù)期較高，有些企業(yè)乃至覺得不管怎樣都能盈余。因而關(guān)于競價(jià)成果，高一點(diǎn)也能夠承受。而到了2017年之后，跟著土地出讓條件變得逐步嚴(yán)苛，我們也看到了政府調(diào)控的決心和力度，預(yù)期也變得平穩(wěn)，可能關(guān)于房企來說更多需求考慮本錢和盈余方面的問題。”這也造成了北京土地商場熱度降溫，乃至有宅地流拍狀況出現(xiàn)。
有業(yè)內(nèi)人士表明，一般商品房項(xiàng)目的盈余大約在15%-20%，可是“限價(jià)房”由于比較嚴(yán)苛的出讓條件，再加上房企的資金本錢，想要有贏利十分困難。跟著土地出讓條件的逐步細(xì)化，現(xiàn)在商場上的房企在拿地邏輯上肯定是有所改動的。
諸葛找房首席剖析師陳雷也指出：“已然價(jià)格被限定，其他條件的設(shè)置也日趨老練和科學(xué)。那么開發(fā)商很難經(jīng)過一些‘小聰明’取得贏利，能做的就只有經(jīng)過加強(qiáng)運(yùn)營和產(chǎn)品打造，來完成快速回款。因而，在拿地時(shí)，會更多地考慮地塊的交通、生活配套等內(nèi)容，而非單純的住所面積。而從“限價(jià)房”的容積率設(shè)置來看，“限價(jià)房”社區(qū)的容積率穩(wěn)定在1.8-2.0之間，全體規(guī)劃上，一般是以小高層為主。”
緊縮周期提高贏利
關(guān)于房企而言，一個(gè)十分實(shí)際的問題就是，“限價(jià)房”項(xiàng)目的贏利怎么完成。
“一般來講，職業(yè)里有這樣的規(guī)則，做一般保證房依照3%的薄利來定，假如從“限價(jià)房”一般使用的容積率來核算，限價(jià)房項(xiàng)目的贏利應(yīng)該在7%-8%。”易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表明，北京的“限價(jià)房”盈余空間自然是不大的。
嚴(yán)躍進(jìn)表明，盈余是房企拿地的時(shí)分需求注意的內(nèi)容。所以從贏利點(diǎn)看，觸及開發(fā)周期緊縮和營銷本錢緊縮等內(nèi)容。
以最新掛出的順義后沙峪地塊為例，該地塊限價(jià)5.5萬元/平方米，建筑面積6.5萬平方米（含住所、商業(yè)、工作），以悉數(shù)可售來核算，地塊開始樓面價(jià)約2.7萬元/平方米，出售均價(jià)不超越55583元/平方米（含全裝飾費(fèi)用）。假如以開始地價(jià)成交，則企業(yè)仍將有盈余空間，假如依照溢價(jià)率50%的上限價(jià)格核算，則樓面價(jià)將超越4萬元/平方米。這樣企業(yè)的盈余空間將下降至1.5萬元/平方米。
“一般的商品房建安本錢3800元/平方米，“限價(jià)房”可能會低一點(diǎn)。”依照陳雷供給的數(shù)據(jù)剖析，該地塊假如到達(dá)競價(jià)上限，房企的盈余空間將下降到1.1萬元/平方米左右。考慮到企業(yè)資金本錢的問題，這一數(shù)字可能會進(jìn)一步下降。不過陳雷也表明，現(xiàn)在土地商場現(xiàn)已比較理性，“限價(jià)房”地塊競至競價(jià)上限的可能性較小。在土地出讓較理性的條件下，贏利空間盡管有限，可是依然存在。
不過也有業(yè)內(nèi)人士向記者指出，現(xiàn)在各項(xiàng)目商辦部分的出售條件也現(xiàn)已十分嚴(yán)苛：“從消費(fèi)者視點(diǎn)來看，500平方米起售的商業(yè)總價(jià)不低，首付款項(xiàng)滿足購買一個(gè)120平方米左右的住所項(xiàng)目。而從房企的視點(diǎn)來說，只能自我克制做租借。”
檢測房企操盤才能
一位品牌房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者泄漏：“在所有條件都符合政府規(guī)范的條件條件下，“限價(jià)房”項(xiàng)目能維持正贏利就算合格了。”據(jù)他泄漏，就算房企在用料上經(jīng)過規(guī)?；召徍土鞒虄?yōu)化能夠有一部分節(jié)約，還有一個(gè)繞不過去的點(diǎn)是人工本錢的上漲十分兇猛，這是誰都逃不掉的。
所以“限價(jià)房”項(xiàng)目的打造實(shí)際上十分檢測開發(fā)商全體研制和規(guī)劃水平。“假如說項(xiàng)目的全體流程上現(xiàn)已很老練了，他不需求花費(fèi)許多時(shí)間和本錢去約乙方做這些事的話，那他仍是能省一部分錢的。”該負(fù)責(zé)人表明，“但假如房企在這方面比較單薄，他需求走的每一道程序都需求本錢，贏利就越少。”
而思源地產(chǎn)商場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席剖析師郭毅也向記者表明，“限價(jià)房”項(xiàng)目關(guān)于開發(fā)商運(yùn)營才能提出了更高的要求。從現(xiàn)在來看，“限價(jià)房”項(xiàng)目在核算資金本錢的狀況下基本上不掙錢。2017年下半年之后，地價(jià)逐步回歸理性，這種項(xiàng)目可能還具有一些空間。
關(guān)于開發(fā)商來說，“限價(jià)房”的地只需合理仍是能夠拿的。郭毅向記者泄漏，一方面能夠從產(chǎn)品打造上，做出一些凹凸差，除此之外，“住所限價(jià)，可散售的商業(yè)和工作部分并未限定價(jià)格上限，這部分依然存在盈余的可能。別的，按慣例判別，地下車位和千人指標(biāo)都能有一部分出售收益，當(dāng)然這并不足以補(bǔ)償開發(fā)商在高本錢下的贏利缺口。”
“房企的拿地邏輯首要在于“限價(jià)房”用地，敏捷地發(fā)生現(xiàn)金流。抽出的現(xiàn)金能夠敏捷投資下一個(gè)項(xiàng)目，然后發(fā)生新的贏利。這就是現(xiàn)在我們都在強(qiáng)調(diào)的高周轉(zhuǎn)。周轉(zhuǎn)越快，資金本錢越低，這也是許多房企學(xué)習(xí)碧桂園的原因。”郭毅向記者表明。
此外，關(guān)于房企來講，許多時(shí)分還不能只考慮贏利問題。一位央企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表明：“實(shí)際上房企拿地也不僅僅考慮盈余的問題，也會考慮品牌方面和社會責(zé)任方面的問題。”
從搶地到克勤克儉
從2016年末，北京首宗“限價(jià)房”地塊入市以來，房地產(chǎn)職業(yè)的拿地邏輯就現(xiàn)已悄然發(fā)生了改動。從前北京土地商場成為了本錢和“高價(jià)地”的舞臺，2014年掀起的“地王”潮，一度深刻改動了北京樓市的住房供給格式，以至于不少業(yè)內(nèi)人士都將2015年稱作是北京“豪宅元年”。明顯這樣的商場態(tài)勢讓整個(gè)房地產(chǎn)職業(yè)都陷入了一種非理性的狀況。
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰回憶：“2015年時(shí)，房企遍及陷入了土地饑渴狀況，因?yàn)橥恋爻鲎尮?jié)奏的放緩，造成了土地供給的稀缺，各家房企在拿地上都比較拼。”
不過這種狀況跟著2016年末“限價(jià)房”的入市現(xiàn)已發(fā)生了根本性的改動。一位房企營銷負(fù)責(zé)人通知記者：“在2017年之前，企業(yè)拿地一般比較重視住所面積和配建等指標(biāo)，由于整個(gè)商場十分好，我們關(guān)于后市預(yù)期較高，有些企業(yè)乃至覺得不管怎樣都能盈余。因而關(guān)于競價(jià)成果，高一點(diǎn)也能夠承受。而到了2017年之后，跟著土地出讓條件變得逐步嚴(yán)苛，我們也看到了政府調(diào)控的決心和力度，預(yù)期也變得平穩(wěn)，可能關(guān)于房企來說更多需求考慮本錢和盈余方面的問題。”這也造成了北京土地商場熱度降溫，乃至有宅地流拍狀況出現(xiàn)。
有業(yè)內(nèi)人士表明，一般商品房項(xiàng)目的盈余大約在15%-20%，可是“限價(jià)房”由于比較嚴(yán)苛的出讓條件，再加上房企的資金本錢，想要有贏利十分困難。跟著土地出讓條件的逐步細(xì)化，現(xiàn)在商場上的房企在拿地邏輯上肯定是有所改動的。
諸葛找房首席剖析師陳雷也指出：“已然價(jià)格被限定，其他條件的設(shè)置也日趨老練和科學(xué)。那么開發(fā)商很難經(jīng)過一些‘小聰明’取得贏利，能做的就只有經(jīng)過加強(qiáng)運(yùn)營和產(chǎn)品打造，來完成快速回款。因而，在拿地時(shí)，會更多地考慮地塊的交通、生活配套等內(nèi)容，而非單純的住所面積。而從“限價(jià)房”的容積率設(shè)置來看，“限價(jià)房”社區(qū)的容積率穩(wěn)定在1.8-2.0之間，全體規(guī)劃上，一般是以小高層為主。”
緊縮周期提高贏利
關(guān)于房企而言，一個(gè)十分實(shí)際的問題就是，“限價(jià)房”項(xiàng)目的贏利怎么完成。
“一般來講，職業(yè)里有這樣的規(guī)則，做一般保證房依照3%的薄利來定，假如從“限價(jià)房”一般使用的容積率來核算，限價(jià)房項(xiàng)目的贏利應(yīng)該在7%-8%。”易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表明，北京的“限價(jià)房”盈余空間自然是不大的。
嚴(yán)躍進(jìn)表明，盈余是房企拿地的時(shí)分需求注意的內(nèi)容。所以從贏利點(diǎn)看，觸及開發(fā)周期緊縮和營銷本錢緊縮等內(nèi)容。
以最新掛出的順義后沙峪地塊為例，該地塊限價(jià)5.5萬元/平方米，建筑面積6.5萬平方米（含住所、商業(yè)、工作），以悉數(shù)可售來核算，地塊開始樓面價(jià)約2.7萬元/平方米，出售均價(jià)不超越55583元/平方米（含全裝飾費(fèi)用）。假如以開始地價(jià)成交，則企業(yè)仍將有盈余空間，假如依照溢價(jià)率50%的上限價(jià)格核算，則樓面價(jià)將超越4萬元/平方米。這樣企業(yè)的盈余空間將下降至1.5萬元/平方米。
“一般的商品房建安本錢3800元/平方米，“限價(jià)房”可能會低一點(diǎn)。”依照陳雷供給的數(shù)據(jù)剖析，該地塊假如到達(dá)競價(jià)上限，房企的盈余空間將下降到1.1萬元/平方米左右。考慮到企業(yè)資金本錢的問題，這一數(shù)字可能會進(jìn)一步下降。不過陳雷也表明，現(xiàn)在土地商場現(xiàn)已比較理性，“限價(jià)房”地塊競至競價(jià)上限的可能性較小。在土地出讓較理性的條件下，贏利空間盡管有限，可是依然存在。
不過也有業(yè)內(nèi)人士向記者指出，現(xiàn)在各項(xiàng)目商辦部分的出售條件也現(xiàn)已十分嚴(yán)苛：“從消費(fèi)者視點(diǎn)來看，500平方米起售的商業(yè)總價(jià)不低，首付款項(xiàng)滿足購買一個(gè)120平方米左右的住所項(xiàng)目。而從房企的視點(diǎn)來說，只能自我克制做租借。”
檢測房企操盤才能
一位品牌房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者泄漏：“在所有條件都符合政府規(guī)范的條件條件下，“限價(jià)房”項(xiàng)目能維持正贏利就算合格了。”據(jù)他泄漏，就算房企在用料上經(jīng)過規(guī)?；召徍土鞒虄?yōu)化能夠有一部分節(jié)約，還有一個(gè)繞不過去的點(diǎn)是人工本錢的上漲十分兇猛，這是誰都逃不掉的。
所以“限價(jià)房”項(xiàng)目的打造實(shí)際上十分檢測開發(fā)商全體研制和規(guī)劃水平。“假如說項(xiàng)目的全體流程上現(xiàn)已很老練了，他不需求花費(fèi)許多時(shí)間和本錢去約乙方做這些事的話，那他仍是能省一部分錢的。”該負(fù)責(zé)人表明，“但假如房企在這方面比較單薄，他需求走的每一道程序都需求本錢，贏利就越少。”
而思源地產(chǎn)商場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席剖析師郭毅也向記者表明，“限價(jià)房”項(xiàng)目關(guān)于開發(fā)商運(yùn)營才能提出了更高的要求。從現(xiàn)在來看，“限價(jià)房”項(xiàng)目在核算資金本錢的狀況下基本上不掙錢。2017年下半年之后，地價(jià)逐步回歸理性，這種項(xiàng)目可能還具有一些空間。
關(guān)于開發(fā)商來說，“限價(jià)房”的地只需合理仍是能夠拿的。郭毅向記者泄漏，一方面能夠從產(chǎn)品打造上，做出一些凹凸差，除此之外，“住所限價(jià)，可散售的商業(yè)和工作部分并未限定價(jià)格上限，這部分依然存在盈余的可能。別的，按慣例判別，地下車位和千人指標(biāo)都能有一部分出售收益，當(dāng)然這并不足以補(bǔ)償開發(fā)商在高本錢下的贏利缺口。”
“房企的拿地邏輯首要在于“限價(jià)房”用地，敏捷地發(fā)生現(xiàn)金流。抽出的現(xiàn)金能夠敏捷投資下一個(gè)項(xiàng)目，然后發(fā)生新的贏利。這就是現(xiàn)在我們都在強(qiáng)調(diào)的高周轉(zhuǎn)。周轉(zhuǎn)越快，資金本錢越低，這也是許多房企學(xué)習(xí)碧桂園的原因。”郭毅向記者表明。
此外，關(guān)于房企來講，許多時(shí)分還不能只考慮贏利問題。一位央企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表明：“實(shí)際上房企拿地也不僅僅考慮盈余的問題，也會考慮品牌方面和社會責(zé)任方面的問題。”
