近幾月以來，全國多個(gè)城市的二手房市場出現(xiàn)交易量回升、市場轉(zhuǎn)暖的現(xiàn)象，這與不少城市的新房市場形成了對(duì)比，一、二手房價(jià)倒掛也成了普遍現(xiàn)象。
二手房市場回溫幅度有限
據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從北京、南京、杭州、上海、蘇州這幾個(gè)數(shù)據(jù)比較齊全、體量比較大的二手房市場來看，今年3月份以來全國的二手房市場確實(shí)有一定的升溫。北京、南京、蘇州、杭州、上海5月份共成交5.8萬多套二手房，環(huán)比4月份增長約17%，并回到了去年同期水平。而在去年3月份市場最好的時(shí)候，這5個(gè)城市的二手房合計(jì)成交了7.6萬多套。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2017年北京“3·17新政”出臺(tái)后，許多城市先后跟進(jìn)，這對(duì)各城的市場需求形成了很大壓制，這其中既有投機(jī)需求，也有自住需求。經(jīng)過一年多的緩沖，投機(jī)需求已被徹底抑制，但自住需求卻在現(xiàn)實(shí)的要求下開始重新入市，尤其是北京這樣的房價(jià)下跌的城市。整體而言，春節(jié)之后全國二手房市場的升溫更多的是調(diào)控致使剛需受到壓制之后恢復(fù)正常的過程。
業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步稱，在政策的干預(yù)下，二手房市場的回溫幅度有限，恢復(fù)正常交易水平后，市場難有繼續(xù)上升的空間，即使央行再次降準(zhǔn)釋放流動(dòng)性，在定向的情況下，全國二手房市場也不會(huì)受到大的影響。
事實(shí)上，一、二手房價(jià)格倒掛需要從城市、區(qū)域、樓盤的具體情況來看。例如，北京二手房目前的均價(jià)在5萬元-6萬元/平方米左右，新房均價(jià)則只有4萬元/平方米左右，一、二手房價(jià)格早已明顯倒掛，但這主要是因?yàn)楸本┮呀?jīng)步入二手房時(shí)代，新房基本位于五環(huán)以外的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，所以價(jià)格自然較市中心的二手房更低。而南京、上海這些城市在同一區(qū)域、同一地段出現(xiàn)價(jià)格倒掛，主要是政策調(diào)控所致，因?yàn)檎畬?duì)新房的調(diào)控更直接，力度更大，而二手房價(jià)格更多是買賣雙方在市場交易中形成的，政策的影響相對(duì)更小，所以市場容易出現(xiàn)一、二手倒掛。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新房和二手房之間的價(jià)格差不一定需要抹平趨同。雖然在短期之內(nèi)價(jià)差對(duì)個(gè)人的投資決策可會(huì)產(chǎn)生影響，因?yàn)橐?、二手房價(jià)倒掛會(huì)讓個(gè)人在購買新房時(shí)有轉(zhuǎn)手倒賣賺差價(jià)的動(dòng)機(jī)，但在限售政策以及正在醞釀的房地產(chǎn)稅等政策的調(diào)控下，兩個(gè)市場是可以區(qū)隔發(fā)展的，并不是需要完全統(tǒng)一。
二手房市場回溫幅度有限 成交量創(chuàng)四年來新低
成交量創(chuàng)四年來新低
2017年3月17日，北京市住建委、市規(guī)劃國土委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會(huì)，樓市調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)。
政策規(guī)定：居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。
暫停發(fā)放貸款期限25年以上的個(gè)人住房貸款。 政策發(fā)布一年零三個(gè)月以來，對(duì)北京樓市帶來“重創(chuàng)”。 據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2018年6月20日，北京二手房住宅6月簽約9750套，與2018年5月同期11105套相比下調(diào)12%。
這是2015年來連續(xù)4年的最低點(diǎn)。 成交量下跌的同時(shí)，房價(jià)也在調(diào)整。公開數(shù)據(jù)顯示，截至2018年3月，北京全市二手房均價(jià)約在58500元/平方米左右，相當(dāng)于2016年12月的水平;與2017年3月相比，跌幅達(dá)15%。
據(jù)前述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，從2017年4月開始到現(xiàn)在這12個(gè)月，北京市二手房價(jià)格累計(jì)跌幅超過15%。 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者隨機(jī)調(diào)查了北京市通州區(qū)、海淀區(qū)及豐臺(tái)區(qū)二手房市場價(jià)格情況，經(jīng)紀(jì)人均表示目前市場上二手房價(jià)格與新政前相比，降幅很大。
通州一位經(jīng)紀(jì)人稱，“一些老小區(qū)相比去年三四月份，價(jià)格降幅在1萬/平方米左右。這幾個(gè)月房價(jià)較平穩(wěn)，交易量有所增長，購買者也以剛需客為主。” 海淀一位中介人士則告訴記者，從去年三四月份開始，二手房價(jià)格一直在跌，幅度大約在20%左右;豐臺(tái)區(qū)二手房經(jīng)紀(jì)人稱，跟去年三四月份相比，區(qū)內(nèi)二手房價(jià)格跌幅約在10%-15%，每平方米降了近1萬元。
今年春節(jié)后，二手房價(jià)格有些許上漲，但并不明顯。 雖然北京市6月份二手房的成交量和價(jià)格仍在低位徘徊，但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測，6月北京二手房住宅成交將在1.6萬套左右，疊加2018年已經(jīng)成交的70563套，預(yù)計(jì)上半年，北京二手房成交住宅套數(shù)將在7.6萬套左右。
2018-2023年中國二手房行業(yè)市場深度分析及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告表明，若這一數(shù)據(jù)與市場成交量一致，則與2017年下半年相比，二手房成交量將環(huán)比上漲56%。從這一角度看，二手房市場整體有回暖趨勢。
張大偉認(rèn)為，“目前北京二手房成交量依然屬于平穩(wěn)周期，5-6月剔除學(xué)區(qū)交易等影響，市場真實(shí)成交二手房在1.5萬套左右，這在2009年以來的市場中屬于平穩(wěn)期成交量。從整體上看，北京市場已經(jīng)從2017年三四季度的最低迷中，逐漸走向平穩(wěn)。”
二手房市場回溫幅度有限
據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從北京、南京、杭州、上海、蘇州這幾個(gè)數(shù)據(jù)比較齊全、體量比較大的二手房市場來看，今年3月份以來全國的二手房市場確實(shí)有一定的升溫。北京、南京、蘇州、杭州、上海5月份共成交5.8萬多套二手房，環(huán)比4月份增長約17%，并回到了去年同期水平。而在去年3月份市場最好的時(shí)候，這5個(gè)城市的二手房合計(jì)成交了7.6萬多套。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2017年北京“3·17新政”出臺(tái)后，許多城市先后跟進(jìn)，這對(duì)各城的市場需求形成了很大壓制，這其中既有投機(jī)需求，也有自住需求。經(jīng)過一年多的緩沖，投機(jī)需求已被徹底抑制，但自住需求卻在現(xiàn)實(shí)的要求下開始重新入市，尤其是北京這樣的房價(jià)下跌的城市。整體而言，春節(jié)之后全國二手房市場的升溫更多的是調(diào)控致使剛需受到壓制之后恢復(fù)正常的過程。
業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步稱，在政策的干預(yù)下，二手房市場的回溫幅度有限，恢復(fù)正常交易水平后，市場難有繼續(xù)上升的空間，即使央行再次降準(zhǔn)釋放流動(dòng)性，在定向的情況下，全國二手房市場也不會(huì)受到大的影響。
事實(shí)上，一、二手房價(jià)格倒掛需要從城市、區(qū)域、樓盤的具體情況來看。例如，北京二手房目前的均價(jià)在5萬元-6萬元/平方米左右，新房均價(jià)則只有4萬元/平方米左右，一、二手房價(jià)格早已明顯倒掛，但這主要是因?yàn)楸本┮呀?jīng)步入二手房時(shí)代，新房基本位于五環(huán)以外的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，所以價(jià)格自然較市中心的二手房更低。而南京、上海這些城市在同一區(qū)域、同一地段出現(xiàn)價(jià)格倒掛，主要是政策調(diào)控所致，因?yàn)檎畬?duì)新房的調(diào)控更直接，力度更大，而二手房價(jià)格更多是買賣雙方在市場交易中形成的，政策的影響相對(duì)更小，所以市場容易出現(xiàn)一、二手倒掛。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新房和二手房之間的價(jià)格差不一定需要抹平趨同。雖然在短期之內(nèi)價(jià)差對(duì)個(gè)人的投資決策可會(huì)產(chǎn)生影響，因?yàn)橐?、二手房價(jià)倒掛會(huì)讓個(gè)人在購買新房時(shí)有轉(zhuǎn)手倒賣賺差價(jià)的動(dòng)機(jī)，但在限售政策以及正在醞釀的房地產(chǎn)稅等政策的調(diào)控下，兩個(gè)市場是可以區(qū)隔發(fā)展的，并不是需要完全統(tǒng)一。
二手房市場回溫幅度有限 成交量創(chuàng)四年來新低
成交量創(chuàng)四年來新低
2017年3月17日，北京市住建委、市規(guī)劃國土委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會(huì)，樓市調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)。
政策規(guī)定：居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。
暫停發(fā)放貸款期限25年以上的個(gè)人住房貸款。 政策發(fā)布一年零三個(gè)月以來，對(duì)北京樓市帶來“重創(chuàng)”。 據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2018年6月20日，北京二手房住宅6月簽約9750套，與2018年5月同期11105套相比下調(diào)12%。
這是2015年來連續(xù)4年的最低點(diǎn)。 成交量下跌的同時(shí)，房價(jià)也在調(diào)整。公開數(shù)據(jù)顯示，截至2018年3月，北京全市二手房均價(jià)約在58500元/平方米左右，相當(dāng)于2016年12月的水平;與2017年3月相比，跌幅達(dá)15%。
據(jù)前述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，從2017年4月開始到現(xiàn)在這12個(gè)月，北京市二手房價(jià)格累計(jì)跌幅超過15%。 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者隨機(jī)調(diào)查了北京市通州區(qū)、海淀區(qū)及豐臺(tái)區(qū)二手房市場價(jià)格情況，經(jīng)紀(jì)人均表示目前市場上二手房價(jià)格與新政前相比，降幅很大。
通州一位經(jīng)紀(jì)人稱，“一些老小區(qū)相比去年三四月份，價(jià)格降幅在1萬/平方米左右。這幾個(gè)月房價(jià)較平穩(wěn)，交易量有所增長，購買者也以剛需客為主。” 海淀一位中介人士則告訴記者，從去年三四月份開始，二手房價(jià)格一直在跌，幅度大約在20%左右;豐臺(tái)區(qū)二手房經(jīng)紀(jì)人稱，跟去年三四月份相比，區(qū)內(nèi)二手房價(jià)格跌幅約在10%-15%，每平方米降了近1萬元。
今年春節(jié)后，二手房價(jià)格有些許上漲，但并不明顯。 雖然北京市6月份二手房的成交量和價(jià)格仍在低位徘徊，但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測，6月北京二手房住宅成交將在1.6萬套左右，疊加2018年已經(jīng)成交的70563套，預(yù)計(jì)上半年，北京二手房成交住宅套數(shù)將在7.6萬套左右。
2018-2023年中國二手房行業(yè)市場深度分析及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告表明，若這一數(shù)據(jù)與市場成交量一致，則與2017年下半年相比，二手房成交量將環(huán)比上漲56%。從這一角度看，二手房市場整體有回暖趨勢。
張大偉認(rèn)為，“目前北京二手房成交量依然屬于平穩(wěn)周期，5-6月剔除學(xué)區(qū)交易等影響，市場真實(shí)成交二手房在1.5萬套左右，這在2009年以來的市場中屬于平穩(wěn)期成交量。從整體上看，北京市場已經(jīng)從2017年三四季度的最低迷中，逐漸走向平穩(wěn)。”
