在2015年下半年及2016年借著低利率公司債大規(guī)劃“積草囤糧”的房企，從本年下半年開(kāi)端的兩年內(nèi)，將面對(duì)高達(dá)數(shù)千億的債務(wù)歸還壓力。但融資環(huán)境已由舊日的寬松轉(zhuǎn)為緊縮，房企境內(nèi)信譽(yù)債、非標(biāo)融資等途徑都遭到堵截，融資難度顯著增大，海外發(fā)債、信任募資等再度升溫。業(yè)界人士估計(jì)，中斗室企在2018年將面對(duì)窘境，不掃除有企業(yè)被吞并，而關(guān)于所有房企而言，下降杠桿率都是現(xiàn)在最重要的作業(yè)。上半年的最終兩個(gè)月，房企被一波發(fā)債“中止潮”攪得有些堵心，這些債券發(fā)行的意圖是為了“續(xù)命”，由于從2018年下半年開(kāi)端，房企就步入了回售頂峰期。
據(jù)海通證券測(cè)算，地產(chǎn)債將在未來(lái)2-3年迎來(lái)到期頂峰。存續(xù)地產(chǎn)債中，2018年需求償付的規(guī)劃為1613億元，是2017年的2.3倍，其間下半年是上半年的近3倍;2019-2021年需求償付的規(guī)劃分別為2807億元、3998億元和4037億元;此外，存續(xù)地產(chǎn)債在2018年進(jìn)入回售期的超越3800億元，2019年也挨近3700億元，規(guī)劃之大前所未有。之所以有如此之大的歸還壓力，是由于2015年下半年和2016年房企曾借著方針盈利大規(guī)劃“積草囤糧”。彼時(shí)樓市主基調(diào)是“去庫(kù)存”，加上2015年初公司債發(fā)行難度被下降，一些大型房企的發(fā)行利率一度低至3%。
房企債券融資需求由此得到開(kāi)釋，發(fā)行規(guī)劃呈現(xiàn)井噴。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，2015年監(jiān)測(cè)的108家典型房企融資總規(guī)劃達(dá)1.36萬(wàn)億元，融資規(guī)劃是2014年同期兩倍。其間，房企收據(jù)、債券類融資成為房企融資的干流方法，金額達(dá)7376億元，占比54%;2016年1-11月，108家房企融資總規(guī)劃達(dá)1.12萬(wàn)億元。而房企債券的期限結(jié)構(gòu)多采納3+2年、2+1年等，也就是從本年下半年開(kāi)端將大批量到期。
但面對(duì)行將到來(lái)的還賬頂峰期，房企還想以低利率融到資已不是易事，甚至連融資自身也遭到了許多約束。2016年10月，新一輪樓市調(diào)控拉開(kāi)大幕，房企發(fā)債瞬間跌入寒流，當(dāng)年四季度發(fā)債規(guī)劃即比一季度縮水超六成，2017年繼續(xù)下降，到了本年5月還呈現(xiàn)了一波密布的發(fā)債項(xiàng)目中止。
這只是房企融資困局的冰山一角。樓市調(diào)控以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)職業(yè)的違規(guī)融資例如土地融資、首付貸等遭全面嚴(yán)查，私募資管、銀行委托借款等也不同程度遭到嚴(yán)控?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯現(xiàn)，本年5月，監(jiān)測(cè)的108家房企新增融資額為579.69億元，同比跌落45.3%。融資結(jié)構(gòu)中，銀行借款環(huán)比下降29.67%;受債市動(dòng)搖影響，房企的收據(jù)、債券發(fā)行額縮量顯著，環(huán)比下降49.9%。業(yè)界組織還指出，跟著4月資管新規(guī)的出臺(tái)，大部分投向房地產(chǎn)職業(yè)的非標(biāo)融資也將在2020年末前無(wú)法續(xù)發(fā)或存續(xù)。
不少房企的負(fù)債率現(xiàn)已拉響警報(bào)。Wind數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，本年一季度末，我國(guó)房企資產(chǎn)負(fù)債率上升至79.42%，創(chuàng)下13年新高;資產(chǎn)負(fù)債率超越80%的A股上市房企近40家。有銀職業(yè)人士曾透露，負(fù)債率超越70%就很難得到借款，這是一條“隱形警戒線”，也有業(yè)界人士表明負(fù)債率警戒線是80%。國(guó)資委主任肖亞慶此前曾揭露點(diǎn)名兩家負(fù)債率超越85%的央企，分別是中國(guó)鐵物和中鋼集團(tuán)，均是靠鋼貿(mào)事務(wù)虛增規(guī)劃，引發(fā)債務(wù)危險(xiǎn)。與此同時(shí)，許多房企的現(xiàn)金流也告急。Wind數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，A股128家上市房企中，一季度現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈添加額為負(fù)的房企到達(dá)72家，占比超越一半。
被按住資金命門(mén)的房企開(kāi)端轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他融資途徑。據(jù)華夏地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，截至2018年前5個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)海外資本商場(chǎng)融資數(shù)據(jù)到達(dá)了71筆、293.72億美元，與2017年同期的31筆、127.85億美元比較上漲幅度到達(dá)了130%。此外，房地產(chǎn)集合類信任的發(fā)行規(guī)劃也占到悉數(shù)發(fā)行產(chǎn)品的約1/3，但信任融資本錢(qián)相對(duì)也較去年進(jìn)步2-3個(gè)百分點(diǎn)，尤其是中斗室企融資本錢(qián)普遍進(jìn)步。還有剖析師指出，近兩年房企融資形式有所創(chuàng)新，比方購(gòu)房尾款、物業(yè)費(fèi)等ABS融資和永續(xù)債融資，還有其他非標(biāo)債務(wù)融資和民間假貸等方法，這些債務(wù)并未計(jì)入負(fù)債中，房企所要面對(duì)的債務(wù)危機(jī)遠(yuǎn)超越商場(chǎng)想象。
央行在6月下旬發(fā)布的《中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)轉(zhuǎn)陳述(2018)》中就批判房地產(chǎn)企業(yè)的高負(fù)債率。“一些房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率較高，償債壓力較大;部分城市新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛;租借聯(lián)系不穩(wěn)定，商場(chǎng)不規(guī)范，監(jiān)管難度較大，房地產(chǎn)商場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制有待完善。”央行在陳述中如是寫(xiě)道。
值得一提的是，房企兼具金融屬性，對(duì)杠桿的依賴性強(qiáng)，負(fù)債率的失控與房企高杠桿運(yùn)營(yíng)形式不無(wú)聯(lián)系。“2018年，房地產(chǎn)企業(yè)最重要的作業(yè)就是下降杠桿率。”華夏地產(chǎn)首席剖析師張大偉表明，在規(guī)劃化競(jìng)賽格式布景下，非常顯著的拿地加快進(jìn)程也推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。但房企由于2016年替換了部分高本錢(qián)資金，房企資金鏈仍然寬余，跟著調(diào)控繼續(xù)，發(fā)債等途徑還有可能收緊，房企的壓力將越來(lái)越大，2018年將是房企最近四年資金壓力最大的一年。
部分城市調(diào)控已影響房企出售，龍頭房企壓力不大，中斗室企將面對(duì)窘境，估計(jì)年內(nèi)還將會(huì)呈現(xiàn)多宗股權(quán)融資，中小企業(yè)被吞并。申萬(wàn)宏源在一份研報(bào)中也指出，現(xiàn)在銀行端的開(kāi)發(fā)貸、信任與信譽(yù)債的融資名單正逐步打通，信譽(yù)融資危險(xiǎn)統(tǒng)一管控，經(jīng)過(guò)收拾房地產(chǎn)存量信譽(yù)債和2018年新發(fā)債券的融資主體改變能夠看到，上市公司、央企、規(guī)劃房企融資比重大幅進(jìn)步。未來(lái)融資壓力大時(shí)，職業(yè)有望加快洗牌。
據(jù)海通證券測(cè)算，地產(chǎn)債將在未來(lái)2-3年迎來(lái)到期頂峰。存續(xù)地產(chǎn)債中，2018年需求償付的規(guī)劃為1613億元，是2017年的2.3倍，其間下半年是上半年的近3倍;2019-2021年需求償付的規(guī)劃分別為2807億元、3998億元和4037億元;此外，存續(xù)地產(chǎn)債在2018年進(jìn)入回售期的超越3800億元，2019年也挨近3700億元，規(guī)劃之大前所未有。之所以有如此之大的歸還壓力，是由于2015年下半年和2016年房企曾借著方針盈利大規(guī)劃“積草囤糧”。彼時(shí)樓市主基調(diào)是“去庫(kù)存”，加上2015年初公司債發(fā)行難度被下降，一些大型房企的發(fā)行利率一度低至3%。
房企債券融資需求由此得到開(kāi)釋，發(fā)行規(guī)劃呈現(xiàn)井噴。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，2015年監(jiān)測(cè)的108家典型房企融資總規(guī)劃達(dá)1.36萬(wàn)億元，融資規(guī)劃是2014年同期兩倍。其間，房企收據(jù)、債券類融資成為房企融資的干流方法，金額達(dá)7376億元，占比54%;2016年1-11月，108家房企融資總規(guī)劃達(dá)1.12萬(wàn)億元。而房企債券的期限結(jié)構(gòu)多采納3+2年、2+1年等，也就是從本年下半年開(kāi)端將大批量到期。
但面對(duì)行將到來(lái)的還賬頂峰期，房企還想以低利率融到資已不是易事，甚至連融資自身也遭到了許多約束。2016年10月，新一輪樓市調(diào)控拉開(kāi)大幕，房企發(fā)債瞬間跌入寒流，當(dāng)年四季度發(fā)債規(guī)劃即比一季度縮水超六成，2017年繼續(xù)下降，到了本年5月還呈現(xiàn)了一波密布的發(fā)債項(xiàng)目中止。
這只是房企融資困局的冰山一角。樓市調(diào)控以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)職業(yè)的違規(guī)融資例如土地融資、首付貸等遭全面嚴(yán)查，私募資管、銀行委托借款等也不同程度遭到嚴(yán)控?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯現(xiàn)，本年5月，監(jiān)測(cè)的108家房企新增融資額為579.69億元，同比跌落45.3%。融資結(jié)構(gòu)中，銀行借款環(huán)比下降29.67%;受債市動(dòng)搖影響，房企的收據(jù)、債券發(fā)行額縮量顯著，環(huán)比下降49.9%。業(yè)界組織還指出，跟著4月資管新規(guī)的出臺(tái)，大部分投向房地產(chǎn)職業(yè)的非標(biāo)融資也將在2020年末前無(wú)法續(xù)發(fā)或存續(xù)。
不少房企的負(fù)債率現(xiàn)已拉響警報(bào)。Wind數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，本年一季度末，我國(guó)房企資產(chǎn)負(fù)債率上升至79.42%，創(chuàng)下13年新高;資產(chǎn)負(fù)債率超越80%的A股上市房企近40家。有銀職業(yè)人士曾透露，負(fù)債率超越70%就很難得到借款，這是一條“隱形警戒線”，也有業(yè)界人士表明負(fù)債率警戒線是80%。國(guó)資委主任肖亞慶此前曾揭露點(diǎn)名兩家負(fù)債率超越85%的央企，分別是中國(guó)鐵物和中鋼集團(tuán)，均是靠鋼貿(mào)事務(wù)虛增規(guī)劃，引發(fā)債務(wù)危險(xiǎn)。與此同時(shí)，許多房企的現(xiàn)金流也告急。Wind數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，A股128家上市房企中，一季度現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈添加額為負(fù)的房企到達(dá)72家，占比超越一半。
被按住資金命門(mén)的房企開(kāi)端轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他融資途徑。據(jù)華夏地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，截至2018年前5個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)海外資本商場(chǎng)融資數(shù)據(jù)到達(dá)了71筆、293.72億美元，與2017年同期的31筆、127.85億美元比較上漲幅度到達(dá)了130%。此外，房地產(chǎn)集合類信任的發(fā)行規(guī)劃也占到悉數(shù)發(fā)行產(chǎn)品的約1/3，但信任融資本錢(qián)相對(duì)也較去年進(jìn)步2-3個(gè)百分點(diǎn)，尤其是中斗室企融資本錢(qián)普遍進(jìn)步。還有剖析師指出，近兩年房企融資形式有所創(chuàng)新，比方購(gòu)房尾款、物業(yè)費(fèi)等ABS融資和永續(xù)債融資，還有其他非標(biāo)債務(wù)融資和民間假貸等方法，這些債務(wù)并未計(jì)入負(fù)債中，房企所要面對(duì)的債務(wù)危機(jī)遠(yuǎn)超越商場(chǎng)想象。
央行在6月下旬發(fā)布的《中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)轉(zhuǎn)陳述(2018)》中就批判房地產(chǎn)企業(yè)的高負(fù)債率。“一些房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率較高，償債壓力較大;部分城市新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛;租借聯(lián)系不穩(wěn)定，商場(chǎng)不規(guī)范，監(jiān)管難度較大，房地產(chǎn)商場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制有待完善。”央行在陳述中如是寫(xiě)道。
值得一提的是，房企兼具金融屬性，對(duì)杠桿的依賴性強(qiáng)，負(fù)債率的失控與房企高杠桿運(yùn)營(yíng)形式不無(wú)聯(lián)系。“2018年，房地產(chǎn)企業(yè)最重要的作業(yè)就是下降杠桿率。”華夏地產(chǎn)首席剖析師張大偉表明，在規(guī)劃化競(jìng)賽格式布景下，非常顯著的拿地加快進(jìn)程也推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。但房企由于2016年替換了部分高本錢(qián)資金，房企資金鏈仍然寬余，跟著調(diào)控繼續(xù)，發(fā)債等途徑還有可能收緊，房企的壓力將越來(lái)越大，2018年將是房企最近四年資金壓力最大的一年。
部分城市調(diào)控已影響房企出售，龍頭房企壓力不大，中斗室企將面對(duì)窘境，估計(jì)年內(nèi)還將會(huì)呈現(xiàn)多宗股權(quán)融資，中小企業(yè)被吞并。申萬(wàn)宏源在一份研報(bào)中也指出，現(xiàn)在銀行端的開(kāi)發(fā)貸、信任與信譽(yù)債的融資名單正逐步打通，信譽(yù)融資危險(xiǎn)統(tǒng)一管控，經(jīng)過(guò)收拾房地產(chǎn)存量信譽(yù)債和2018年新發(fā)債券的融資主體改變能夠看到，上市公司、央企、規(guī)劃房企融資比重大幅進(jìn)步。未來(lái)融資壓力大時(shí)，職業(yè)有望加快洗牌。
