本輪房地產(chǎn)調(diào)控已是我國地產(chǎn)調(diào)控史上力度最大、持續(xù)最長的一次調(diào)控，截至2018年底已持續(xù)28個(gè)月，原本三年左右的房地產(chǎn)商場小周期也被拉長。2019年房地產(chǎn)方針或許結(jié)構(gòu)化調(diào)整，一線、二線城市行政控制適度松動(dòng)，融資環(huán)境邊沿改進(jìn)。商品房出售面積趨勢性下行。土地商場成交面積較上年減少，新開工增速或許緩降；開發(fā)出資增速或小幅回落，全年增速約3%-5%。
一、房地產(chǎn)方針或許適度調(diào)整
結(jié)合當(dāng)時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)商場形勢，筆者對2019年房地產(chǎn)方針走向有如下判別：
一是調(diào)控全面退出的或許性較小，否則極有或許導(dǎo)致調(diào)控成果半途而廢。“房住不炒”和“因城施策”兩個(gè)原則將堅(jiān)持，客觀上住宅租借商場局面打開也要求將安穩(wěn)房價(jià)一以貫之。
二是2019年第二季度前后方針或許適度放松。房地產(chǎn)方針具有適度調(diào)整的現(xiàn)實(shí)需求：職業(yè)內(nèi)生需求是要加大對住宅剛需的支撐，減小對改進(jìn)性需求的誤傷，特別是小戶型向大戶型置換的需求；職業(yè)外部需求是經(jīng)濟(jì)添加動(dòng)力缺乏，貿(mào)易沖突困局未解，短少應(yīng)對一系列國內(nèi)外環(huán)境應(yīng)戰(zhàn)的輜重。這些內(nèi)外部因素或許促進(jìn)放松房地產(chǎn)調(diào)控的訴求和預(yù)期漸增，決策層對調(diào)控的情緒轉(zhuǎn)緩。
當(dāng)時(shí)正處于方針觀望期，各地或許自下而上、明緊暗松，部分試探微調(diào)。假使控房價(jià)使命“達(dá)標(biāo)”，或許為后續(xù)方針環(huán)境改進(jìn)預(yù)留更多空間。從“遏止房價(jià)上漲”的方針看，“環(huán)比不漲”尚可較快達(dá)到，“同比不漲”還有較大間隔。
三是估計(jì)方針以結(jié)構(gòu)化放松為主，對一線、二線城市和三線、四線城市、供應(yīng)端和需求端等差異化考慮。具體或許調(diào)整的方向有：
一線、二線城市行政控制適度松動(dòng)。以保證剛需和置換型改進(jìn)需求為重點(diǎn)，適當(dāng)放松過緊的限購、限貸、限價(jià)、限售措施。其間，放松限購或許以各地人才安居工程的方法進(jìn)行，如放松落戶方針、實(shí)行購房補(bǔ)助；放松限貸或許在部分地區(qū)下調(diào)房貸利率，下降首付份額，放寬按揭貸款額度增速的監(jiān)管；限價(jià)導(dǎo)致一二手房價(jià)格倒掛，影響了出資性需求使用套利空間入市的動(dòng)力，或許放松或取消。三線、四線城市棚改安頓區(qū)別對待。
貨幣環(huán)境改進(jìn)，個(gè)人按揭和房企融資或有松綁?；鶞?zhǔn)利率保持安穩(wěn)的前提下，房貸利率行將見頂。房貸均勻利率已連續(xù)上漲近兩年，上行持續(xù)時(shí)間長，但近一個(gè)季度走勢趨于陡峭。加之流動(dòng)性環(huán)境趨于改進(jìn)，未來一段時(shí)間基準(zhǔn)利率上行的或許性較小，房貸利率在2018四季度-2019一季度有見頂回調(diào)之勢。其他城市和銀行或許跟進(jìn)小幅下調(diào)，加快放款。銀行本身存在下調(diào)房貸利率的動(dòng)因，若監(jiān)管默許，其他地區(qū)和銀行或許跟進(jìn)小幅下調(diào)利率，加快房貸發(fā)放速度。
房企融資環(huán)境或許得到一定緩解。2018年12月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于支撐優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券效勞實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的告訴》，其間包含支撐AAA級優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行企業(yè)債，但一起“負(fù)面清單”也明確制止將債券資金用于房地產(chǎn)出資，或許具有一定的信號含義。從準(zhǔn)入規(guī)范相對較低的公司債發(fā)行情況來看，近期房企發(fā)債審批速度加快，或?yàn)槠椒€(wěn)應(yīng)對償債高峰期。關(guān)于主要供應(yīng)剛需改需的房企，2019年資金緊張的局面或許得到一定的緩解。
長效機(jī)制有的放矢，住宅租借供應(yīng)格式將顯著改動(dòng)。房租借“國家隊(duì)”進(jìn)場，供應(yīng)格式將顯著改動(dòng)。國資房企在建的租借住宅有望在2019-2020年集中推向商場，因?yàn)槭褂弥蛔獠皇塾玫氐慕ㄔO(shè)主體均為國資背景的規(guī)劃房企，與現(xiàn)在主導(dǎo)的標(biāo)桿房企、連鎖酒店、中介機(jī)構(gòu)、創(chuàng)業(yè)公司等特點(diǎn)截然不同，住宅租借商場供應(yīng)格式將發(fā)作顯著改動(dòng)。
在有用添加租借住宅供應(yīng)數(shù)量的一起，國資房企有望供應(yīng)更保險(xiǎn)的運(yùn)營計(jì)劃。民營長租公寓盈利仍然存在難度，即便萬科品牌背書的泊寓，部分項(xiàng)目也未能實(shí)現(xiàn)盈利。不少盲目追求規(guī)劃擴(kuò)張的長租公寓運(yùn)營商資金鏈斷裂，或被逼漲租或關(guān)閉退市。
預(yù)售準(zhǔn)則變革或是長期方向，短期阻力之下或許暫緩。
2018年9月末廣東傳言將取消預(yù)售制試點(diǎn)，深圳、合肥等地均在試點(diǎn)推動(dòng)和鼓舞現(xiàn)房出售，雖沒有涉及取消預(yù)售，但關(guān)于預(yù)售準(zhǔn)則調(diào)整的討論仍持續(xù)發(fā)酵。取消商品房預(yù)售準(zhǔn)則很或許是長期變革方向，短期推動(dòng)阻力之下或許暫緩，或以鼓舞試點(diǎn)的方法使期房和現(xiàn)房出售雙軌并行。
房地產(chǎn)稅實(shí)質(zhì)推動(dòng)關(guān)鍵還在立法?，F(xiàn)在房地產(chǎn)稅立法進(jìn)展較慢，草案初步形成但仍未提請審議。若依照原定節(jié)奏，2019年需在立法層面取得一些突破。
二、樓市成交趨勢性下行
估計(jì)2019年商品房出售面積增速依舊趨勢性下行，同比增速約-5%左右。分化到各線城市來看：
一線、二線城市方針環(huán)境緩和之下，商場成交活躍度或許有所提高。若過緊的需求限制方針發(fā)作適度松動(dòng)，將有利于剛需及置換型改進(jìn)性需求釋放。2019年一線、二線城市商品房出售面積同比或許小幅添加，增幅約0%-5%。
大部分三線、四線城市需求側(cè)并沒有受到按捺，“四限”方針放松對其成交的提振作用有限。而棚改貨幣化安頓份額下降對三線、四線城市影響較大，失掉強(qiáng)方針托底的三線、四線地產(chǎn)成交或許重回基本面下行的通道。估計(jì)2019年三線、四線城市商品房成交面積同比下降，或降至-10%左右。
房價(jià)走勢依然離不開分化的主題。調(diào)控通常經(jīng)歷“量價(jià)齊升—成交降溫—有價(jià)無市—降價(jià)”的階段。隨著成交持續(xù)走弱，一線、二線城市市郊盤和三線、四線城市房價(jià)有望呈現(xiàn)松動(dòng)而下行，缺乏影響方針“加持”并且在曩昔一段時(shí)間需求被透支的三線、四線城市還需要警惕房價(jià)下行風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)?ldquo;四限”持續(xù)時(shí)間較久，方針邊沿改進(jìn)后，一線、二線城市中心區(qū)域存在房價(jià)補(bǔ)漲的潛在動(dòng)力。
三、房企轉(zhuǎn)為“慢補(bǔ)庫+快周轉(zhuǎn)”模式
房地產(chǎn)職業(yè)融資途徑偏緊倒逼開發(fā)企業(yè)行為發(fā)作轉(zhuǎn)變，或許采取“慢補(bǔ)庫+快周轉(zhuǎn)”的模式，帶來2019年土地商場成交下滑，而房子新開工增速緩降。
行為一：放慢補(bǔ)庫存進(jìn)程，謹(jǐn)慎拿地。
2018年土地成交面積和成交價(jià)款增速較2017年顯著放慢，二者之間的缺口縮窄表明溢價(jià)率也在走低。且一二線城市降溫幅度較大，不僅其土地成交面積同比負(fù)增，且土地出讓金額占比下降。
估計(jì)2019年土地商場持續(xù)降溫，成交面積較上年減少?？陀^上，職業(yè)融資途徑受限使資金面整體較為緊張，開發(fā)企業(yè)到位資金主要依托企業(yè)自籌資金和定金及預(yù)收款，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地能力整體在下降。片面上，開發(fā)企業(yè)或預(yù)期房價(jià)上漲幅度有限，貿(mào)然拿地或許“面粉貴過面包”。出于對職業(yè)利潤空間的擔(dān)憂，有能力拿地的房企拿地志愿也有所下降。加之出售增速下降，房企拿地行為更為謹(jǐn)慎。
行為二：趕快開工推盤，進(jìn)步周轉(zhuǎn)速度。
估計(jì)受到銷量持續(xù)走弱的按捺，2019年新開工志愿或許下降。其間，三線、四線城市受銷量滑坡影響新開工放緩顯著，一線、二線城市開工志愿提高但無法改動(dòng)整體開工增速下降的趨勢。
但關(guān)于存量土地，房企仍然有動(dòng)力以加快開工速度、縮短資金回籠周期并強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，來對沖職業(yè)景氣下行、規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，將前期已沉積的土地儲備和資金本錢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)出。這有利于緩釋新開工增速回落的速度。
四、開發(fā)出資增速小幅回落
土地置辦費(fèi)和建安出資是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)出資的兩大部分，其間建安出資占主導(dǎo)地位（占比逾越七成），土地置辦費(fèi)次之（占比約二成），在2018年二者與相關(guān)目標(biāo)均呈現(xiàn)了不同以往的剪刀差。
土地置辦費(fèi)增速大幅逾越土地成交價(jià)款增速。
土地置辦費(fèi)是分期付出的實(shí)繳土地款，計(jì)入當(dāng)期開發(fā)出資金額，較土地成交價(jià)款存在滯后效應(yīng)。土地置辦費(fèi)在2018年加快上漲，來自三方面原因：一是房地產(chǎn)出資統(tǒng)計(jì)口徑的改動(dòng)，從按形象工程進(jìn)度改為按實(shí)踐財(cái)務(wù)開銷，土地款記賬提早；二是拿地保證金份額提高，土地款收繳提早；三是房企對推盤回款的訴求提高，希望趕快取得土地證開工建設(shè)。
土地成交價(jià)款（及土地置辦面積）反映當(dāng)期土地商場買賣的活躍度，是未來一段時(shí)間開發(fā)出資的一項(xiàng)先行目標(biāo)。隨著土地成交走弱逐漸反映在遞延的土地置辦費(fèi)中，以及統(tǒng)計(jì)口徑改動(dòng)的影響削弱，估計(jì)2019年土地置辦費(fèi)將比上年下降。
建安出資增速顯著跌破施工面積增速。
建安出資在2018年一直是負(fù)添加，并呈現(xiàn)和施工面積增速違背的走勢，主要因?yàn)榻ò脖惧X單價(jià)下降，與三四線城市開工份額提高有關(guān)。估計(jì)2019年一二線城市開工份額加大，建安單價(jià)或許較上年提高，施工面積和建安出資增速走勢趨于共同。而新開工志愿特別是三四線城市開工下降，加之上年基數(shù)較大，2019年施工面積和建安出資整體增速或許有所回落。
一、房地產(chǎn)方針或許適度調(diào)整
結(jié)合當(dāng)時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)商場形勢，筆者對2019年房地產(chǎn)方針走向有如下判別：
一是調(diào)控全面退出的或許性較小，否則極有或許導(dǎo)致調(diào)控成果半途而廢。“房住不炒”和“因城施策”兩個(gè)原則將堅(jiān)持，客觀上住宅租借商場局面打開也要求將安穩(wěn)房價(jià)一以貫之。
二是2019年第二季度前后方針或許適度放松。房地產(chǎn)方針具有適度調(diào)整的現(xiàn)實(shí)需求：職業(yè)內(nèi)生需求是要加大對住宅剛需的支撐，減小對改進(jìn)性需求的誤傷，特別是小戶型向大戶型置換的需求；職業(yè)外部需求是經(jīng)濟(jì)添加動(dòng)力缺乏，貿(mào)易沖突困局未解，短少應(yīng)對一系列國內(nèi)外環(huán)境應(yīng)戰(zhàn)的輜重。這些內(nèi)外部因素或許促進(jìn)放松房地產(chǎn)調(diào)控的訴求和預(yù)期漸增，決策層對調(diào)控的情緒轉(zhuǎn)緩。
當(dāng)時(shí)正處于方針觀望期，各地或許自下而上、明緊暗松，部分試探微調(diào)。假使控房價(jià)使命“達(dá)標(biāo)”，或許為后續(xù)方針環(huán)境改進(jìn)預(yù)留更多空間。從“遏止房價(jià)上漲”的方針看，“環(huán)比不漲”尚可較快達(dá)到，“同比不漲”還有較大間隔。
三是估計(jì)方針以結(jié)構(gòu)化放松為主，對一線、二線城市和三線、四線城市、供應(yīng)端和需求端等差異化考慮。具體或許調(diào)整的方向有：
一線、二線城市行政控制適度松動(dòng)。以保證剛需和置換型改進(jìn)需求為重點(diǎn)，適當(dāng)放松過緊的限購、限貸、限價(jià)、限售措施。其間，放松限購或許以各地人才安居工程的方法進(jìn)行，如放松落戶方針、實(shí)行購房補(bǔ)助；放松限貸或許在部分地區(qū)下調(diào)房貸利率，下降首付份額，放寬按揭貸款額度增速的監(jiān)管；限價(jià)導(dǎo)致一二手房價(jià)格倒掛，影響了出資性需求使用套利空間入市的動(dòng)力，或許放松或取消。三線、四線城市棚改安頓區(qū)別對待。
貨幣環(huán)境改進(jìn)，個(gè)人按揭和房企融資或有松綁?；鶞?zhǔn)利率保持安穩(wěn)的前提下，房貸利率行將見頂。房貸均勻利率已連續(xù)上漲近兩年，上行持續(xù)時(shí)間長，但近一個(gè)季度走勢趨于陡峭。加之流動(dòng)性環(huán)境趨于改進(jìn)，未來一段時(shí)間基準(zhǔn)利率上行的或許性較小，房貸利率在2018四季度-2019一季度有見頂回調(diào)之勢。其他城市和銀行或許跟進(jìn)小幅下調(diào)，加快放款。銀行本身存在下調(diào)房貸利率的動(dòng)因，若監(jiān)管默許，其他地區(qū)和銀行或許跟進(jìn)小幅下調(diào)利率，加快房貸發(fā)放速度。
房企融資環(huán)境或許得到一定緩解。2018年12月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于支撐優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券效勞實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的告訴》，其間包含支撐AAA級優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行企業(yè)債，但一起“負(fù)面清單”也明確制止將債券資金用于房地產(chǎn)出資，或許具有一定的信號含義。從準(zhǔn)入規(guī)范相對較低的公司債發(fā)行情況來看，近期房企發(fā)債審批速度加快，或?yàn)槠椒€(wěn)應(yīng)對償債高峰期。關(guān)于主要供應(yīng)剛需改需的房企，2019年資金緊張的局面或許得到一定的緩解。
長效機(jī)制有的放矢，住宅租借供應(yīng)格式將顯著改動(dòng)。房租借“國家隊(duì)”進(jìn)場，供應(yīng)格式將顯著改動(dòng)。國資房企在建的租借住宅有望在2019-2020年集中推向商場，因?yàn)槭褂弥蛔獠皇塾玫氐慕ㄔO(shè)主體均為國資背景的規(guī)劃房企，與現(xiàn)在主導(dǎo)的標(biāo)桿房企、連鎖酒店、中介機(jī)構(gòu)、創(chuàng)業(yè)公司等特點(diǎn)截然不同，住宅租借商場供應(yīng)格式將發(fā)作顯著改動(dòng)。
在有用添加租借住宅供應(yīng)數(shù)量的一起，國資房企有望供應(yīng)更保險(xiǎn)的運(yùn)營計(jì)劃。民營長租公寓盈利仍然存在難度，即便萬科品牌背書的泊寓，部分項(xiàng)目也未能實(shí)現(xiàn)盈利。不少盲目追求規(guī)劃擴(kuò)張的長租公寓運(yùn)營商資金鏈斷裂，或被逼漲租或關(guān)閉退市。
預(yù)售準(zhǔn)則變革或是長期方向，短期阻力之下或許暫緩。
2018年9月末廣東傳言將取消預(yù)售制試點(diǎn)，深圳、合肥等地均在試點(diǎn)推動(dòng)和鼓舞現(xiàn)房出售，雖沒有涉及取消預(yù)售，但關(guān)于預(yù)售準(zhǔn)則調(diào)整的討論仍持續(xù)發(fā)酵。取消商品房預(yù)售準(zhǔn)則很或許是長期變革方向，短期推動(dòng)阻力之下或許暫緩，或以鼓舞試點(diǎn)的方法使期房和現(xiàn)房出售雙軌并行。
房地產(chǎn)稅實(shí)質(zhì)推動(dòng)關(guān)鍵還在立法?，F(xiàn)在房地產(chǎn)稅立法進(jìn)展較慢，草案初步形成但仍未提請審議。若依照原定節(jié)奏，2019年需在立法層面取得一些突破。
二、樓市成交趨勢性下行
估計(jì)2019年商品房出售面積增速依舊趨勢性下行，同比增速約-5%左右。分化到各線城市來看：
一線、二線城市方針環(huán)境緩和之下，商場成交活躍度或許有所提高。若過緊的需求限制方針發(fā)作適度松動(dòng)，將有利于剛需及置換型改進(jìn)性需求釋放。2019年一線、二線城市商品房出售面積同比或許小幅添加，增幅約0%-5%。
大部分三線、四線城市需求側(cè)并沒有受到按捺，“四限”方針放松對其成交的提振作用有限。而棚改貨幣化安頓份額下降對三線、四線城市影響較大，失掉強(qiáng)方針托底的三線、四線地產(chǎn)成交或許重回基本面下行的通道。估計(jì)2019年三線、四線城市商品房成交面積同比下降，或降至-10%左右。
房價(jià)走勢依然離不開分化的主題。調(diào)控通常經(jīng)歷“量價(jià)齊升—成交降溫—有價(jià)無市—降價(jià)”的階段。隨著成交持續(xù)走弱，一線、二線城市市郊盤和三線、四線城市房價(jià)有望呈現(xiàn)松動(dòng)而下行，缺乏影響方針“加持”并且在曩昔一段時(shí)間需求被透支的三線、四線城市還需要警惕房價(jià)下行風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)?ldquo;四限”持續(xù)時(shí)間較久，方針邊沿改進(jìn)后，一線、二線城市中心區(qū)域存在房價(jià)補(bǔ)漲的潛在動(dòng)力。
三、房企轉(zhuǎn)為“慢補(bǔ)庫+快周轉(zhuǎn)”模式
房地產(chǎn)職業(yè)融資途徑偏緊倒逼開發(fā)企業(yè)行為發(fā)作轉(zhuǎn)變，或許采取“慢補(bǔ)庫+快周轉(zhuǎn)”的模式，帶來2019年土地商場成交下滑，而房子新開工增速緩降。
行為一：放慢補(bǔ)庫存進(jìn)程，謹(jǐn)慎拿地。
2018年土地成交面積和成交價(jià)款增速較2017年顯著放慢，二者之間的缺口縮窄表明溢價(jià)率也在走低。且一二線城市降溫幅度較大，不僅其土地成交面積同比負(fù)增，且土地出讓金額占比下降。
估計(jì)2019年土地商場持續(xù)降溫，成交面積較上年減少?？陀^上，職業(yè)融資途徑受限使資金面整體較為緊張，開發(fā)企業(yè)到位資金主要依托企業(yè)自籌資金和定金及預(yù)收款，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地能力整體在下降。片面上，開發(fā)企業(yè)或預(yù)期房價(jià)上漲幅度有限，貿(mào)然拿地或許“面粉貴過面包”。出于對職業(yè)利潤空間的擔(dān)憂，有能力拿地的房企拿地志愿也有所下降。加之出售增速下降，房企拿地行為更為謹(jǐn)慎。
行為二：趕快開工推盤，進(jìn)步周轉(zhuǎn)速度。
估計(jì)受到銷量持續(xù)走弱的按捺，2019年新開工志愿或許下降。其間，三線、四線城市受銷量滑坡影響新開工放緩顯著，一線、二線城市開工志愿提高但無法改動(dòng)整體開工增速下降的趨勢。
但關(guān)于存量土地，房企仍然有動(dòng)力以加快開工速度、縮短資金回籠周期并強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，來對沖職業(yè)景氣下行、規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，將前期已沉積的土地儲備和資金本錢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)出。這有利于緩釋新開工增速回落的速度。
四、開發(fā)出資增速小幅回落
土地置辦費(fèi)和建安出資是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)出資的兩大部分，其間建安出資占主導(dǎo)地位（占比逾越七成），土地置辦費(fèi)次之（占比約二成），在2018年二者與相關(guān)目標(biāo)均呈現(xiàn)了不同以往的剪刀差。
土地置辦費(fèi)增速大幅逾越土地成交價(jià)款增速。
土地置辦費(fèi)是分期付出的實(shí)繳土地款，計(jì)入當(dāng)期開發(fā)出資金額，較土地成交價(jià)款存在滯后效應(yīng)。土地置辦費(fèi)在2018年加快上漲，來自三方面原因：一是房地產(chǎn)出資統(tǒng)計(jì)口徑的改動(dòng)，從按形象工程進(jìn)度改為按實(shí)踐財(cái)務(wù)開銷，土地款記賬提早；二是拿地保證金份額提高，土地款收繳提早；三是房企對推盤回款的訴求提高，希望趕快取得土地證開工建設(shè)。
土地成交價(jià)款（及土地置辦面積）反映當(dāng)期土地商場買賣的活躍度，是未來一段時(shí)間開發(fā)出資的一項(xiàng)先行目標(biāo)。隨著土地成交走弱逐漸反映在遞延的土地置辦費(fèi)中，以及統(tǒng)計(jì)口徑改動(dòng)的影響削弱，估計(jì)2019年土地置辦費(fèi)將比上年下降。
建安出資增速顯著跌破施工面積增速。
建安出資在2018年一直是負(fù)添加，并呈現(xiàn)和施工面積增速違背的走勢，主要因?yàn)榻ò脖惧X單價(jià)下降，與三四線城市開工份額提高有關(guān)。估計(jì)2019年一二線城市開工份額加大，建安單價(jià)或許較上年提高，施工面積和建安出資增速走勢趨于共同。而新開工志愿特別是三四線城市開工下降，加之上年基數(shù)較大，2019年施工面積和建安出資整體增速或許有所回落。
