兩年前的3月17日，北京出臺(tái)史上最嚴(yán)樓市調(diào)控方針，被稱為 “3·17新政”，認(rèn)房又認(rèn)貸、二套房首付份額提至60%等規(guī)定劍指出資投機(jī)性炒房。爾后半個(gè)月內(nèi)，“3·22新政”“3·24新政”“3·26新政”又相繼出爐。
自“3·17新政”以來，北京新房商場(chǎng)閱歷了2017年的腰斬，2018年在低谷中爬升；截至現(xiàn)在，北京二手房?jī)r(jià)格累計(jì)跌幅也已超10%；北京土地商場(chǎng)低溢價(jià)成為常態(tài)。2019年，“房住不炒”的全體定位不變，因城施策、分類指導(dǎo)成為調(diào)控的主題思路，“穩(wěn)”仍是房地產(chǎn)商場(chǎng)的主基調(diào)。
新房成交量回落后企穩(wěn)
北京“3·17新政”行將滿兩周年，北京新房商場(chǎng)成交量在閱歷了2017年觸底后，于2018年堅(jiān)持安穩(wěn)的同時(shí)略有抬升。在價(jià)格方面，受限房?jī)r(jià)項(xiàng)目以及共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目會(huì)集入市的影響，北京新房?jī)r(jià)格得到有用按捺，在重重調(diào)控疊加、供過于求的商場(chǎng)結(jié)構(gòu)以及“房住不炒”的方針定位下，購房者預(yù)期商場(chǎng)將繼續(xù)堅(jiān)持安穩(wěn)。
在業(yè)內(nèi)人士看來，2019年，北京新房商場(chǎng)仍將堅(jiān)持安穩(wěn)的大趨勢(shì)，但成交量或?qū)⒂行》M(jìn)步。
2018年供給量幾近翻番
2017年3月17日，北京市住建委等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善產(chǎn)品住所出售和差別化信貸方針的告訴》，居民家庭名下在本市已具有一套住所，以及在本市無住所但有房貸記載的，二套房首付份額上調(diào)為60%以上，且住所貸款的最長(zhǎng)期限縮短為25年。
“認(rèn)房又認(rèn)貸”的同時(shí)，進(jìn)步首付份額，這被稱為北京史上最嚴(yán)樓市調(diào)控，爾后，北京又出臺(tái)了一系列樓市方針，諸如非京籍交稅從5年改成接連60個(gè)月、離婚一年內(nèi)房貸按二套房履行等等，疊加之前的限購方針，北京房地產(chǎn)商場(chǎng)敏捷降溫。
新政推廣一周年時(shí)，華夏地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，北京新建產(chǎn)品房住所（不包括共有產(chǎn)權(quán)住所）簽約23388套，同比下降48.7%，刷新前史最低紀(jì)錄。
2018年以來，北京新房商場(chǎng)延續(xù)2017年的全體趨勢(shì)，可是在底部中略所上升。北京華夏地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，北京新建產(chǎn)品住所（不包括共有產(chǎn)權(quán)住所）成交23836套，同比上升11.56%。新增供給44809套，同比上漲97.2%，供給量幾近翻番，是近四年來供給的最高峰。
合碩組織首席分析師郭毅表明，“3·17新政”之前，北京新建產(chǎn)品住所年均成交堅(jiān)持在5萬套，可是之后下降至2.5萬套左右，跟著限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的會(huì)集上市，對(duì)成交量并未構(gòu)成非常顯著有用的拉升，整個(gè)商場(chǎng)仍是堅(jiān)持成交安穩(wěn)的狀況，這是“3·17新政”帶來的繼續(xù)影響，關(guān)于商場(chǎng)實(shí)踐需求和未來預(yù)期發(fā)生利空效果的疊加效果。
“認(rèn)房又認(rèn)貸”意味著有貸款記載的購房者均被認(rèn)定為“二套”，這一方針對(duì)換房需求的購房者影響較大，其次是上調(diào)二套房首付份額、房貸利率上浮等，也添加了購房者的本錢和換房難度。
共有產(chǎn)權(quán)住所、限房?jī)r(jià)項(xiàng)目平抑房?jī)r(jià)
“3·17新政”以來，受共有產(chǎn)權(quán)住所、限房?jī)r(jià)項(xiàng)目逐步入市的影響，以及純高端產(chǎn)品住所預(yù)售、網(wǎng)簽價(jià)格的約束，北京新房?jī)r(jià)格并未出現(xiàn)大幅上漲。
據(jù)北京克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，2017年北京新建產(chǎn)品住所(不含回遷房等保證房)的成交均價(jià)是45776元/平方米，2018年是46833元/平方米，同比僅上漲2.3%。不過在2018年12月份，北京新建產(chǎn)品住所成交均價(jià)到達(dá)近兩年的新高，為63308元/平方米。
在業(yè)內(nèi)人士看來，這是由于幾個(gè)純高端產(chǎn)品住所項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格放松所造成的。不過，進(jìn)入2019年，北京新房?jī)r(jià)格回歸至上一年12月份之前的水平，數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，1月份北京市新建產(chǎn)品住所的成交均價(jià)是52265元/平方米，2月份是47344元/平方米。
在郭毅看來，跟著限房?jī)r(jià)項(xiàng)目、共有產(chǎn)權(quán)住所的繼續(xù)入市，關(guān)于北京房?jī)r(jià)具有平抑效果，高端住所項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格、簽約價(jià)格的松綁，都是能夠預(yù)期的，可是放松有必定的極限，由于假如一旦全部鋪開，關(guān)于房?jī)r(jià)推升將會(huì)顯而易見。
業(yè)內(nèi)估計(jì)北京新房成交量將小幅上升
58安居客房產(chǎn)研究院資深分析師李震認(rèn)為，從本年全國(guó)兩會(huì)動(dòng)向能夠看出，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期是本年的工作重點(diǎn)，能夠預(yù)見北京樓市大概率會(huì)維持現(xiàn)狀，一部分購房者認(rèn)為現(xiàn)在北京樓市已經(jīng)平穩(wěn)，之前等候抄底的購房需求會(huì)在本年緩慢開釋，成交量短期內(nèi)會(huì)有小幅上升。
事實(shí)上，進(jìn)入2019年，北京新房成交量穩(wěn)中有升。北京克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，1月份，北京新建產(chǎn)品住所成交4198套，環(huán)比添加11%，同比添加146%，2月成交1719套，盡管環(huán)比降59%，但同比上升約50%。
“本年新房全體成交比上一年有所上升，這源于貨幣方針的寬松、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的改善等對(duì)樓市銷量都會(huì)有帶動(dòng)效果。”郭毅表明，可是增長(zhǎng)幅度不會(huì)太大，由于最中心的限購方針、首付份額、信貸方針并未改動(dòng)，購房需求所能開釋的增量有限。（新京報(bào)記者 段文平）
二手房?jī)r(jià)格兩年降幅超10%
各項(xiàng)目標(biāo)已達(dá)調(diào)控預(yù)期,需求端仍處于張望狀況，業(yè)內(nèi)表明，2019年以來積壓需求開釋，均價(jià)止跌
北京二手住所在2016年量?jī)r(jià)雙雙創(chuàng)下前史新高后，迎來2017年史上最嚴(yán)峻且最緊密的樓市調(diào)控。截至現(xiàn)在，北京樓市調(diào)控已繼續(xù)整整兩周年。從調(diào)控成果來看，商場(chǎng)各項(xiàng)目標(biāo)已到達(dá)調(diào)控預(yù)期，需求端處于張望狀況，商場(chǎng)仍處于微冷狀況。業(yè)內(nèi)稱，后續(xù)不掃除出現(xiàn)一些方針微調(diào)，促進(jìn)商場(chǎng)熱度回歸正常水平，但對(duì)房?jī)r(jià)的嚴(yán)控目標(biāo)應(yīng)該不會(huì)發(fā)生改變。
方針消化，成交從深跌到上升
新政施行首年，從月度網(wǎng)簽量來看，“3·17方針”效果立竿見影。據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯現(xiàn)，2017年3月住所網(wǎng)簽到達(dá)高峰，為25539套，從2017年4月份開端下滑，7月跌至谷底，爾后逐月緩慢上升至1萬套左右。
另據(jù)我愛我家研究院統(tǒng)計(jì)顯現(xiàn)，新政施行首年，月均網(wǎng)簽數(shù)量降至1萬套以下，新政施行第二年，月均網(wǎng)簽套數(shù)較新政首年上升33%，與近五年均勻水平根本持平，但與2016年月均網(wǎng)簽22703套，仍有較大間隔，不足2016年月均水平六成。
我愛我家研究院指出，新政兩年后，商場(chǎng)對(duì)方針消化根本完成，交易量穩(wěn)步上升至正常水平，但與火爆的2016年比較仍有較大距離，商場(chǎng)從過熱到新政首年的過冷，再到如今回歸到微冷狀況。
進(jìn)入2019年，季節(jié)性因素疊加方針?biāo)蓜?dòng)預(yù)期，商場(chǎng)又出現(xiàn)一波細(xì)微上升。不過，據(jù)貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)庫顯現(xiàn)，跟著需求在春節(jié)后的會(huì)集開釋，北京二手房成交量已于3月第一周回落，后期商場(chǎng)成交大概率出現(xiàn)正常下降。
在價(jià)格方面，2017年“3·17方針”后，北京二手住所成交價(jià)格曾在當(dāng)年4月份慣性上漲了一個(gè)月。隨后，二手住所價(jià)格便進(jìn)入了接連跌落狀況。貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)庫顯現(xiàn)，2017年北京二手房?jī)r(jià)格接連9個(gè)月下降，累計(jì)降幅13.5%。
2018年春節(jié)后，在季節(jié)性上升及學(xué)區(qū)方針影響下，北京二手房均價(jià)自3月起閱歷了8個(gè)月上升，之后跟著成交熱度的下降又出現(xiàn)回落，全年均價(jià)同比跌落3.3%。
進(jìn)入2019年，跟著前期積壓需求的開釋，均價(jià)止跌。鏈家數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，2019年2月北京二手房均價(jià)為59898元/平方米，較2017年3月的高點(diǎn)仍跌落11.3%。
分城區(qū)來看，通州、石景山、大興等城區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)顯著跌落，這些低總價(jià)區(qū)域的價(jià)格回落較多后，部分等候張望的初次置業(yè)需求補(bǔ)位入市。
供給改變不大，需求回歸理性
在58安居客房產(chǎn)研究院資深分析師李震看來，“3·17新政”及后續(xù)一系列方針組合拳的調(diào)控實(shí)質(zhì)是添加“交易本錢”，且力度可謂前所未有，招招劍指出資投機(jī)性炒房。
除了量?jī)r(jià)改變，“3·17方針”還帶來了購房心態(tài)的改變。“之前，北京房?jī)r(jià)的快速上漲引發(fā)‘恐慌性追漲’心情，通過兩年來的限購限價(jià)方針，商場(chǎng)向理性回歸、購房者預(yù)期趨于理性，前期的恐慌性心情不再，出資需求被遏制，商場(chǎng)逐步進(jìn)入到剛需主導(dǎo)、買方主導(dǎo)的狀況。此外，與調(diào)控前業(yè)主頻頻上調(diào)報(bào)價(jià)不同的是，調(diào)控后業(yè)主報(bào)價(jià)開端理性，成交周期也開端變長(zhǎng)。”李震表明。
北京華夏五棵松片區(qū)區(qū)域經(jīng)理陳貴勛亦指出，現(xiàn)在商場(chǎng)已經(jīng)根本適應(yīng)了3·17調(diào)控方針，現(xiàn)在的客戶都很理性，有需求才會(huì)出手購買。
商場(chǎng)先行目標(biāo)上，驗(yàn)證了上述說法。據(jù)我愛我家提供數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，與2016年比較，新政首年月均新增房源數(shù)量下降了18%，月均新增客源數(shù)量則下降36%。新政第二年，比新政首年進(jìn)一步下降，月均新增房源量下降12%，月均新增客源量下降28%。
在此基礎(chǔ)上，現(xiàn)在新增房源量根本處于歷年均勻水平，而新增客源量則處于前史低位。由此可見，二手房供給端改變不大，但需求端顯著收縮，購房決議計(jì)劃較慢，商場(chǎng)張望氣氛濃厚，成交周期較長(zhǎng)。（新京報(bào)記者 張曉蘭）
土地商場(chǎng)出現(xiàn)“兩低一高”
2018年北京土地出讓金同比跌40%；成交溢價(jià)率低，同比跌43%，土地流拍率高達(dá)10%
自從2017年北京發(fā)布“3·17”方針以來，土地商場(chǎng)全體出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，土地成交量及成交額均有所回落。跟著調(diào)控方針的繼續(xù)深化，土地溢價(jià)率繼續(xù)走低，流拍現(xiàn)象較為嚴(yán)重，房企拿地動(dòng)力不足。
在北京土地商場(chǎng)全面進(jìn)入調(diào)控年代之后，“限競(jìng)房”“共有產(chǎn)權(quán)房”成為地塊成交的首要方法。在拿地企業(yè)中，萬科、保利等龍頭房企缺席，以中鐵置業(yè)為代表的國(guó)企拿地活躍。此外，土地供地方法迎來改造，集體性建造用地用做共有產(chǎn)權(quán)住所地塊初次入市。
土地成交額回落，流拍土地增多
2017年，自樓市調(diào)控以來，北京市加大了土地供給力度，全年土地招拍掛商場(chǎng)共成交土地102宗;土地成交總額為2796.02億元，同比添加228%；成交單價(jià)達(dá)20257元/平方米，創(chuàng)下近4年以來新高。
可是，進(jìn)入2018年，北京土地商場(chǎng)出現(xiàn)了較為顯著的降溫。2018年，北京共成交土地72宗，成交額1682.9億元。成交宗數(shù)及成交額同比均大幅跌落。2018年土地成交宗數(shù)同比2017年跌落29%，僅高于2016年成交水平，處于前史低位，土地出讓金同比2017年跌落40%。
2018年前三季度北京土地商場(chǎng)較冷，僅成交了44宗地，進(jìn)入四季度以來北京推地速度加快，但由于前期土地放量極少，低迷依然是2018年北京土地商場(chǎng)的關(guān)鍵詞。
從北京土地前史成交的樓面均價(jià)及溢價(jià)率來看，土地成交樓面價(jià)從2016年以來開端走高，2017年到達(dá)高峰，2018年土地成交樓面價(jià)維持在高位。而從溢價(jià)率來看，北京土地成交溢價(jià)率從2016年開端繼續(xù)波動(dòng)下滑，2018年土地成交溢價(jià)率同比2017年繼續(xù)跌落43%，為近5年最低，年內(nèi)均勻溢價(jià)率僅為13.72%。
此外，2018年，土地流拍現(xiàn)象顯著增多，全年流拍率到達(dá)10%，創(chuàng)2012年以來最高水平。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2018年北京市共出現(xiàn)8宗土地流拍，挨近2017年的3倍。
共有產(chǎn)權(quán)用地增多，“國(guó)企+民企”拿地成趨勢(shì)
自樓市調(diào)控以來，住所用地供給量明顯添加。2018年北京成交的72宗地塊中，住所用地成交52塊，成交建筑面積624.48萬平方米，占比為73%。
值得注意的是，2016年11月起，北京新供住所用地全部履行“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”新式供地方法，土地建成后的住所出售價(jià)格不管在均價(jià)和最高出售價(jià)格方面都進(jìn)行了約束。
2017-2018年，“共有產(chǎn)權(quán)房”、“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自我克制”等為土地競(jìng)得的首要形式。以2018年為例，其成交的52宗住所地塊中，有51宗是限競(jìng)房或共有產(chǎn)權(quán)住所地塊，僅有一宗產(chǎn)品房住所地塊。其中限競(jìng)房成交40宗，成交建筑面積近500萬平方米；共有產(chǎn)權(quán)住所成交10宗，成交建筑面積超100萬平方米，另有一宗地塊為限競(jìng)房含共有產(chǎn)權(quán)住所。
在加強(qiáng)住所用地供給的同時(shí)，近兩年，北京市加大租借用房保證性住所的供給。
在拿地方法上，聯(lián)合拿地成為樓市調(diào)控以來龍頭房企拿地的趨勢(shì)。2017年，聯(lián)合體拿地收入囊中的建造用地總面積占全年出讓的建造用地總面積的一半以上。
進(jìn)入2018年，萬科、保利等以往活躍參與北京土地招拍掛商場(chǎng)的龍頭房企逐步減少，取而代之的是，具有國(guó)資背景的國(guó)企。
在2018年北京企業(yè)的拿地排行榜中，中鐵置業(yè)斥213.64億元在北京拿得4宗地塊，獲得規(guī)劃建筑面積53.95萬平方米，成為第一。中海地產(chǎn)以157.79億元位居拿地排行榜第二名。北辰實(shí)業(yè)則以86.63億元拿下2018年北京土拍成交總價(jià)最高的朝陽區(qū)奧林匹克公園中心區(qū)B23等地塊位列第三。除此之外，北京城建、北京住總等市屬國(guó)企也都有土地入賬。
自“3·17新政”以來，北京新房商場(chǎng)閱歷了2017年的腰斬，2018年在低谷中爬升；截至現(xiàn)在，北京二手房?jī)r(jià)格累計(jì)跌幅也已超10%；北京土地商場(chǎng)低溢價(jià)成為常態(tài)。2019年，“房住不炒”的全體定位不變，因城施策、分類指導(dǎo)成為調(diào)控的主題思路，“穩(wěn)”仍是房地產(chǎn)商場(chǎng)的主基調(diào)。
新房成交量回落后企穩(wěn)
北京“3·17新政”行將滿兩周年，北京新房商場(chǎng)成交量在閱歷了2017年觸底后，于2018年堅(jiān)持安穩(wěn)的同時(shí)略有抬升。在價(jià)格方面，受限房?jī)r(jià)項(xiàng)目以及共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目會(huì)集入市的影響，北京新房?jī)r(jià)格得到有用按捺，在重重調(diào)控疊加、供過于求的商場(chǎng)結(jié)構(gòu)以及“房住不炒”的方針定位下，購房者預(yù)期商場(chǎng)將繼續(xù)堅(jiān)持安穩(wěn)。
在業(yè)內(nèi)人士看來，2019年，北京新房商場(chǎng)仍將堅(jiān)持安穩(wěn)的大趨勢(shì)，但成交量或?qū)⒂行》M(jìn)步。
2018年供給量幾近翻番
2017年3月17日，北京市住建委等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善產(chǎn)品住所出售和差別化信貸方針的告訴》，居民家庭名下在本市已具有一套住所，以及在本市無住所但有房貸記載的，二套房首付份額上調(diào)為60%以上，且住所貸款的最長(zhǎng)期限縮短為25年。
“認(rèn)房又認(rèn)貸”的同時(shí)，進(jìn)步首付份額，這被稱為北京史上最嚴(yán)樓市調(diào)控，爾后，北京又出臺(tái)了一系列樓市方針，諸如非京籍交稅從5年改成接連60個(gè)月、離婚一年內(nèi)房貸按二套房履行等等，疊加之前的限購方針，北京房地產(chǎn)商場(chǎng)敏捷降溫。
新政推廣一周年時(shí)，華夏地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，北京新建產(chǎn)品房住所（不包括共有產(chǎn)權(quán)住所）簽約23388套，同比下降48.7%，刷新前史最低紀(jì)錄。
2018年以來，北京新房商場(chǎng)延續(xù)2017年的全體趨勢(shì)，可是在底部中略所上升。北京華夏地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，北京新建產(chǎn)品住所（不包括共有產(chǎn)權(quán)住所）成交23836套，同比上升11.56%。新增供給44809套，同比上漲97.2%，供給量幾近翻番，是近四年來供給的最高峰。
合碩組織首席分析師郭毅表明，“3·17新政”之前，北京新建產(chǎn)品住所年均成交堅(jiān)持在5萬套，可是之后下降至2.5萬套左右，跟著限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的會(huì)集上市，對(duì)成交量并未構(gòu)成非常顯著有用的拉升，整個(gè)商場(chǎng)仍是堅(jiān)持成交安穩(wěn)的狀況，這是“3·17新政”帶來的繼續(xù)影響，關(guān)于商場(chǎng)實(shí)踐需求和未來預(yù)期發(fā)生利空效果的疊加效果。
“認(rèn)房又認(rèn)貸”意味著有貸款記載的購房者均被認(rèn)定為“二套”，這一方針對(duì)換房需求的購房者影響較大，其次是上調(diào)二套房首付份額、房貸利率上浮等，也添加了購房者的本錢和換房難度。
共有產(chǎn)權(quán)住所、限房?jī)r(jià)項(xiàng)目平抑房?jī)r(jià)
“3·17新政”以來，受共有產(chǎn)權(quán)住所、限房?jī)r(jià)項(xiàng)目逐步入市的影響，以及純高端產(chǎn)品住所預(yù)售、網(wǎng)簽價(jià)格的約束，北京新房?jī)r(jià)格并未出現(xiàn)大幅上漲。
據(jù)北京克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，2017年北京新建產(chǎn)品住所(不含回遷房等保證房)的成交均價(jià)是45776元/平方米，2018年是46833元/平方米，同比僅上漲2.3%。不過在2018年12月份，北京新建產(chǎn)品住所成交均價(jià)到達(dá)近兩年的新高，為63308元/平方米。
在業(yè)內(nèi)人士看來，這是由于幾個(gè)純高端產(chǎn)品住所項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格放松所造成的。不過，進(jìn)入2019年，北京新房?jī)r(jià)格回歸至上一年12月份之前的水平，數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，1月份北京市新建產(chǎn)品住所的成交均價(jià)是52265元/平方米，2月份是47344元/平方米。
在郭毅看來，跟著限房?jī)r(jià)項(xiàng)目、共有產(chǎn)權(quán)住所的繼續(xù)入市，關(guān)于北京房?jī)r(jià)具有平抑效果，高端住所項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格、簽約價(jià)格的松綁，都是能夠預(yù)期的，可是放松有必定的極限，由于假如一旦全部鋪開，關(guān)于房?jī)r(jià)推升將會(huì)顯而易見。
業(yè)內(nèi)估計(jì)北京新房成交量將小幅上升
58安居客房產(chǎn)研究院資深分析師李震認(rèn)為，從本年全國(guó)兩會(huì)動(dòng)向能夠看出，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期是本年的工作重點(diǎn)，能夠預(yù)見北京樓市大概率會(huì)維持現(xiàn)狀，一部分購房者認(rèn)為現(xiàn)在北京樓市已經(jīng)平穩(wěn)，之前等候抄底的購房需求會(huì)在本年緩慢開釋，成交量短期內(nèi)會(huì)有小幅上升。
事實(shí)上，進(jìn)入2019年，北京新房成交量穩(wěn)中有升。北京克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，1月份，北京新建產(chǎn)品住所成交4198套，環(huán)比添加11%，同比添加146%，2月成交1719套，盡管環(huán)比降59%，但同比上升約50%。
“本年新房全體成交比上一年有所上升，這源于貨幣方針的寬松、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的改善等對(duì)樓市銷量都會(huì)有帶動(dòng)效果。”郭毅表明，可是增長(zhǎng)幅度不會(huì)太大，由于最中心的限購方針、首付份額、信貸方針并未改動(dòng)，購房需求所能開釋的增量有限。（新京報(bào)記者 段文平）
二手房?jī)r(jià)格兩年降幅超10%
各項(xiàng)目標(biāo)已達(dá)調(diào)控預(yù)期,需求端仍處于張望狀況，業(yè)內(nèi)表明，2019年以來積壓需求開釋，均價(jià)止跌
北京二手住所在2016年量?jī)r(jià)雙雙創(chuàng)下前史新高后，迎來2017年史上最嚴(yán)峻且最緊密的樓市調(diào)控。截至現(xiàn)在，北京樓市調(diào)控已繼續(xù)整整兩周年。從調(diào)控成果來看，商場(chǎng)各項(xiàng)目標(biāo)已到達(dá)調(diào)控預(yù)期，需求端處于張望狀況，商場(chǎng)仍處于微冷狀況。業(yè)內(nèi)稱，后續(xù)不掃除出現(xiàn)一些方針微調(diào)，促進(jìn)商場(chǎng)熱度回歸正常水平，但對(duì)房?jī)r(jià)的嚴(yán)控目標(biāo)應(yīng)該不會(huì)發(fā)生改變。
方針消化，成交從深跌到上升
新政施行首年，從月度網(wǎng)簽量來看，“3·17方針”效果立竿見影。據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯現(xiàn)，2017年3月住所網(wǎng)簽到達(dá)高峰，為25539套，從2017年4月份開端下滑，7月跌至谷底，爾后逐月緩慢上升至1萬套左右。
另據(jù)我愛我家研究院統(tǒng)計(jì)顯現(xiàn)，新政施行首年，月均網(wǎng)簽數(shù)量降至1萬套以下，新政施行第二年，月均網(wǎng)簽套數(shù)較新政首年上升33%，與近五年均勻水平根本持平，但與2016年月均網(wǎng)簽22703套，仍有較大間隔，不足2016年月均水平六成。
我愛我家研究院指出，新政兩年后，商場(chǎng)對(duì)方針消化根本完成，交易量穩(wěn)步上升至正常水平，但與火爆的2016年比較仍有較大距離，商場(chǎng)從過熱到新政首年的過冷，再到如今回歸到微冷狀況。
進(jìn)入2019年，季節(jié)性因素疊加方針?biāo)蓜?dòng)預(yù)期，商場(chǎng)又出現(xiàn)一波細(xì)微上升。不過，據(jù)貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)庫顯現(xiàn)，跟著需求在春節(jié)后的會(huì)集開釋，北京二手房成交量已于3月第一周回落，后期商場(chǎng)成交大概率出現(xiàn)正常下降。
在價(jià)格方面，2017年“3·17方針”后，北京二手住所成交價(jià)格曾在當(dāng)年4月份慣性上漲了一個(gè)月。隨后，二手住所價(jià)格便進(jìn)入了接連跌落狀況。貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)庫顯現(xiàn)，2017年北京二手房?jī)r(jià)格接連9個(gè)月下降，累計(jì)降幅13.5%。
2018年春節(jié)后，在季節(jié)性上升及學(xué)區(qū)方針影響下，北京二手房均價(jià)自3月起閱歷了8個(gè)月上升，之后跟著成交熱度的下降又出現(xiàn)回落，全年均價(jià)同比跌落3.3%。
進(jìn)入2019年，跟著前期積壓需求的開釋，均價(jià)止跌。鏈家數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，2019年2月北京二手房均價(jià)為59898元/平方米，較2017年3月的高點(diǎn)仍跌落11.3%。
分城區(qū)來看，通州、石景山、大興等城區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)顯著跌落，這些低總價(jià)區(qū)域的價(jià)格回落較多后，部分等候張望的初次置業(yè)需求補(bǔ)位入市。
供給改變不大，需求回歸理性
在58安居客房產(chǎn)研究院資深分析師李震看來，“3·17新政”及后續(xù)一系列方針組合拳的調(diào)控實(shí)質(zhì)是添加“交易本錢”，且力度可謂前所未有，招招劍指出資投機(jī)性炒房。
除了量?jī)r(jià)改變，“3·17方針”還帶來了購房心態(tài)的改變。“之前，北京房?jī)r(jià)的快速上漲引發(fā)‘恐慌性追漲’心情，通過兩年來的限購限價(jià)方針，商場(chǎng)向理性回歸、購房者預(yù)期趨于理性，前期的恐慌性心情不再，出資需求被遏制，商場(chǎng)逐步進(jìn)入到剛需主導(dǎo)、買方主導(dǎo)的狀況。此外，與調(diào)控前業(yè)主頻頻上調(diào)報(bào)價(jià)不同的是，調(diào)控后業(yè)主報(bào)價(jià)開端理性，成交周期也開端變長(zhǎng)。”李震表明。
北京華夏五棵松片區(qū)區(qū)域經(jīng)理陳貴勛亦指出，現(xiàn)在商場(chǎng)已經(jīng)根本適應(yīng)了3·17調(diào)控方針，現(xiàn)在的客戶都很理性，有需求才會(huì)出手購買。
商場(chǎng)先行目標(biāo)上，驗(yàn)證了上述說法。據(jù)我愛我家提供數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，與2016年比較，新政首年月均新增房源數(shù)量下降了18%，月均新增客源數(shù)量則下降36%。新政第二年，比新政首年進(jìn)一步下降，月均新增房源量下降12%，月均新增客源量下降28%。
在此基礎(chǔ)上，現(xiàn)在新增房源量根本處于歷年均勻水平，而新增客源量則處于前史低位。由此可見，二手房供給端改變不大，但需求端顯著收縮，購房決議計(jì)劃較慢，商場(chǎng)張望氣氛濃厚，成交周期較長(zhǎng)。（新京報(bào)記者 張曉蘭）
土地商場(chǎng)出現(xiàn)“兩低一高”
2018年北京土地出讓金同比跌40%；成交溢價(jià)率低，同比跌43%，土地流拍率高達(dá)10%
自從2017年北京發(fā)布“3·17”方針以來，土地商場(chǎng)全體出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，土地成交量及成交額均有所回落。跟著調(diào)控方針的繼續(xù)深化，土地溢價(jià)率繼續(xù)走低，流拍現(xiàn)象較為嚴(yán)重，房企拿地動(dòng)力不足。
在北京土地商場(chǎng)全面進(jìn)入調(diào)控年代之后，“限競(jìng)房”“共有產(chǎn)權(quán)房”成為地塊成交的首要方法。在拿地企業(yè)中，萬科、保利等龍頭房企缺席，以中鐵置業(yè)為代表的國(guó)企拿地活躍。此外，土地供地方法迎來改造，集體性建造用地用做共有產(chǎn)權(quán)住所地塊初次入市。
土地成交額回落，流拍土地增多
2017年，自樓市調(diào)控以來，北京市加大了土地供給力度，全年土地招拍掛商場(chǎng)共成交土地102宗;土地成交總額為2796.02億元，同比添加228%；成交單價(jià)達(dá)20257元/平方米，創(chuàng)下近4年以來新高。
可是，進(jìn)入2018年，北京土地商場(chǎng)出現(xiàn)了較為顯著的降溫。2018年，北京共成交土地72宗，成交額1682.9億元。成交宗數(shù)及成交額同比均大幅跌落。2018年土地成交宗數(shù)同比2017年跌落29%，僅高于2016年成交水平，處于前史低位，土地出讓金同比2017年跌落40%。
2018年前三季度北京土地商場(chǎng)較冷，僅成交了44宗地，進(jìn)入四季度以來北京推地速度加快，但由于前期土地放量極少，低迷依然是2018年北京土地商場(chǎng)的關(guān)鍵詞。
從北京土地前史成交的樓面均價(jià)及溢價(jià)率來看，土地成交樓面價(jià)從2016年以來開端走高，2017年到達(dá)高峰，2018年土地成交樓面價(jià)維持在高位。而從溢價(jià)率來看，北京土地成交溢價(jià)率從2016年開端繼續(xù)波動(dòng)下滑，2018年土地成交溢價(jià)率同比2017年繼續(xù)跌落43%，為近5年最低，年內(nèi)均勻溢價(jià)率僅為13.72%。
此外，2018年，土地流拍現(xiàn)象顯著增多，全年流拍率到達(dá)10%，創(chuàng)2012年以來最高水平。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2018年北京市共出現(xiàn)8宗土地流拍，挨近2017年的3倍。
共有產(chǎn)權(quán)用地增多，“國(guó)企+民企”拿地成趨勢(shì)
自樓市調(diào)控以來，住所用地供給量明顯添加。2018年北京成交的72宗地塊中，住所用地成交52塊，成交建筑面積624.48萬平方米，占比為73%。
值得注意的是，2016年11月起，北京新供住所用地全部履行“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”新式供地方法，土地建成后的住所出售價(jià)格不管在均價(jià)和最高出售價(jià)格方面都進(jìn)行了約束。
2017-2018年，“共有產(chǎn)權(quán)房”、“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自我克制”等為土地競(jìng)得的首要形式。以2018年為例，其成交的52宗住所地塊中，有51宗是限競(jìng)房或共有產(chǎn)權(quán)住所地塊，僅有一宗產(chǎn)品房住所地塊。其中限競(jìng)房成交40宗，成交建筑面積近500萬平方米；共有產(chǎn)權(quán)住所成交10宗，成交建筑面積超100萬平方米，另有一宗地塊為限競(jìng)房含共有產(chǎn)權(quán)住所。
在加強(qiáng)住所用地供給的同時(shí)，近兩年，北京市加大租借用房保證性住所的供給。
在拿地方法上，聯(lián)合拿地成為樓市調(diào)控以來龍頭房企拿地的趨勢(shì)。2017年，聯(lián)合體拿地收入囊中的建造用地總面積占全年出讓的建造用地總面積的一半以上。
進(jìn)入2018年，萬科、保利等以往活躍參與北京土地招拍掛商場(chǎng)的龍頭房企逐步減少，取而代之的是，具有國(guó)資背景的國(guó)企。
在2018年北京企業(yè)的拿地排行榜中，中鐵置業(yè)斥213.64億元在北京拿得4宗地塊，獲得規(guī)劃建筑面積53.95萬平方米，成為第一。中海地產(chǎn)以157.79億元位居拿地排行榜第二名。北辰實(shí)業(yè)則以86.63億元拿下2018年北京土拍成交總價(jià)最高的朝陽區(qū)奧林匹克公園中心區(qū)B23等地塊位列第三。除此之外，北京城建、北京住總等市屬國(guó)企也都有土地入賬。
