2017年的3月26日，是一個(gè)刻骨銘心的日子。至今停止，商場(chǎng)仍是“冰凍三尺”，即使價(jià)格大幅回落，仍然是變現(xiàn)難。
2017年3月26日,北京市發(fā)布了比住所更嚴(yán)峻的商住限購(gòu)方針，二手房房源個(gè)人可以購(gòu)買，但需求有購(gòu)房資歷，并且需全款購(gòu)買。
從“3·26新政”開(kāi)端的兩年時(shí)間內(nèi)，北京商住公寓類房源網(wǎng)簽量只要6550套，同比下降93.1%。華夏地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，用“暴跌”來(lái)描述一點(diǎn)也不夸張。在商場(chǎng)的大數(shù)據(jù)之下，那些區(qū)域商場(chǎng)、商住業(yè)主、生意人的感觸愈加逼真地反映了商場(chǎng)現(xiàn)狀。
中介生意人
一年賣一套，拋棄生意業(yè)務(wù)
北京商住所商場(chǎng)最重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)是2017年，用北京大興生意人李向好（化名）的話來(lái)描述：“關(guān)于之前火得不能再火的商住商場(chǎng)，我們現(xiàn)在的情緒是‘拋棄’。”據(jù)華夏地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，在曩昔2年，北京商住所合計(jì)網(wǎng)簽167億元，但在調(diào)控前2年，高達(dá)1943.99億元。從單月數(shù)據(jù)看，現(xiàn)在，商住公寓單月簽約幾百套，這兩年，套數(shù)低的月份僅為20幾套，但在調(diào)控之前，每月都在數(shù)千套，乃至單月接近萬(wàn)套。
一家門店上一年僅成交一套商住
李向好在2016年大學(xué)畢業(yè)后進(jìn)入房地產(chǎn)生意行業(yè)，他經(jīng)歷過(guò)商場(chǎng)買賣的頂峰時(shí)期，不過(guò)，那是在2017年之前，更多的時(shí)分，他看到的是商場(chǎng)下降直至平穩(wěn)。
在“3·26新政”出臺(tái)之后，李向好所在門店主要是處理由于沒(méi)有購(gòu)房資歷而退房的事情。2018年一年的時(shí)間里，整個(gè)門店只賣了一套商住所。2019年至今仍未見(jiàn)起色。李向好說(shuō)：“關(guān)于這樣的商場(chǎng)形勢(shì)，只能是拋棄。”
商住所活潑于2011年，是指將商辦用地上的商業(yè)工作房改建成住所。其時(shí)受住所限購(gòu)及住所高端化的影響，一些被按捺的出資需求和剛需進(jìn)入了商住所商場(chǎng)。商住所一般總價(jià)較低，在200萬(wàn)以內(nèi)，這樣的低總價(jià)使其出資特點(diǎn)強(qiáng)，其時(shí)買賣也反?；顫?。
據(jù)李向好了解，之前購(gòu)買商住所的大多為出資客，時(shí)而會(huì)呈現(xiàn)一起買幾套房的客戶。但在“3·26新政”后，商住商場(chǎng)猶如踩了“剎車”。
李向好說(shuō)，大興有一個(gè)業(yè)主，2013年用80萬(wàn)元買的商住所，上一年急著用錢，90多萬(wàn)元就出手了。加上裝修等費(fèi)用，算下來(lái)持平就不錯(cuò)了。他以為，如果有購(gòu)房資歷，又能付全款，現(xiàn)在應(yīng)該是商住所抄底的時(shí)分。
新京報(bào)記者了解到，這個(gè)上一年90多萬(wàn)元出手的房子，現(xiàn)在有業(yè)主的報(bào)價(jià)約為115萬(wàn)元。而這個(gè)房子在2017年最高點(diǎn)時(shí)，能賣到160萬(wàn)元。
華夏地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，現(xiàn)在，二手商住所的價(jià)格平均下調(diào)超過(guò)35%，部分房源乃至價(jià)格跌幅超過(guò)45%。
商住所由生意轉(zhuǎn)向租借
由于商住所現(xiàn)在價(jià)格低，許多業(yè)主因而不急于出手。“半年內(nèi)能遇到一個(gè)賣房的。不只房源少，買家也少，平均下來(lái)，一個(gè)月能遇到一個(gè)咨詢商住所的客戶。”李向好說(shuō)。
事實(shí)上，在上一年上半年，商住一切企穩(wěn)的趨勢(shì)，但是一些低總價(jià)的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目入市后，不只影響了二手住所商場(chǎng)，還把部分商住所的客群“搶走了”。商住所限購(gòu)方針對(duì)個(gè)人購(gòu)買的資歷要求嚴(yán)厲，而且不能借款?，F(xiàn)在大興商住所的總價(jià)一般在100多萬(wàn)元，可以全款買商住所的人，都有能力在大興購(gòu)買限房?jī)r(jià)項(xiàng)目。李向好以為“能買住所的人，不可能考慮商住所。”如果是他自己，也會(huì)考慮買住所，除非有工作的需求。
由于買賣難達(dá)成，商住所的買賣簡(jiǎn)直阻滯，所以北京二手房生意買賣是以住所為主。“大多數(shù)商住業(yè)主都將房子轉(zhuǎn)向租借商場(chǎng)?，F(xiàn)在，在租借商場(chǎng)，商住所的地位并不弱，租金也不低，乃至與住所相差不多。但在以前，一般是住所的租金價(jià)格高于商住所。”李向好說(shuō)，這兩年大興商住所的租金上漲挺快。
以商住所集中的天宮院為例，在2017年3月之前，47平方米左右的LOFT月租金為2400元，到了2017年末，簡(jiǎn)直達(dá)到了3000元，現(xiàn)在則在3500元左右。
華夏地產(chǎn)首席分析師張大偉以為，商住的持有價(jià)值在提高，從租借視點(diǎn)看，商住所的租售比要比住所高許多。
據(jù)李向好介紹，相同的租金，大興的商住所均價(jià)為2萬(wàn)元/平方米，住所卻在4萬(wàn)元/平方米-5萬(wàn)元/平方米之間。
關(guān)于未來(lái)的商住商場(chǎng)，包含李向好在內(nèi)的許多生意人都以為取決于方針?lè)潘?，但短期?nèi)，方針?lè)潘傻目赡苄蕴 ＃ㄓ浾?袁秀麗）
業(yè)主
期待賣掉商住，用做住所首付
“就像從頭到腳澆了一盆冷水！”蘇勤（化名）對(duì)2017年3月26日這一天浮光掠影。正是在簽約的前一天，趕上“3·26新政”出臺(tái)，蘇勤的商住所沒(méi)有賣掉，換住所的方案化為泡影。直到現(xiàn)在，蘇勤感覺(jué)自己像是一個(gè)被裝在套子里的人，什么時(shí)分可以解套，還不得而知。
商住所變成“雞肋”
蘇勤來(lái)北京十多年，現(xiàn)在在一家文化機(jī)構(gòu)工作，她目擊了近十年來(lái)京城樓市的風(fēng)云變幻。
2013年的夏天，蘇勤由于社保中斷，不行五年連續(xù)社保，無(wú)法購(gòu)買北京住所。于是，蘇勤選擇在朝陽(yáng)區(qū)北苑鄰近置辦一套不限購(gòu)的商住新房項(xiàng)目，57平方米戶型，總價(jià)160萬(wàn)元左右。
其時(shí)，外地就有“認(rèn)房又認(rèn)貸”的方針風(fēng)聞，為穩(wěn)妥起見(jiàn)，這套商住所是以蘇勤婆婆的姓名購(gòu)買的。
2017年春節(jié)剛過(guò)，北京盛傳商辦類住所將全面限購(gòu)。由于社保滿五年了，而且眼看著孩子也快到了入學(xué)年齡，蘇勤夫婦萌發(fā)了賣商住、換住所的打算。
春節(jié)后，蘇勤就通過(guò)中介機(jī)構(gòu)將房源掛出，連續(xù)洽談了不少購(gòu)房者。2017年3月20日，蘇勤剛跟購(gòu)房者洽談結(jié)束，預(yù)備將房子以260萬(wàn)的價(jià)格出售，購(gòu)房者付了40萬(wàn)定金，就等著3月27日，她的婆婆從外地乘飛機(jī)來(lái)北京簽約。
然而，從2017年3月17日開(kāi)端，北京調(diào)控方針持續(xù)加碼，密度和力度大大超出了蘇勤的預(yù)期。粗略算下來(lái)，當(dāng)年從2017年3月17日到3月27日這十天里，北京總共出臺(tái)了九項(xiàng)調(diào)控方針，涉及首付比例、借款利率、非京籍購(gòu)房交稅標(biāo)準(zhǔn)、過(guò)道學(xué)區(qū)房、商住限購(gòu)等，緊接著配以嚴(yán)厲的突擊檢查，斷絕了一切炒房的可能。
在蘇勤的方案里，由于名下沒(méi)有房貸記載，賣了商住所換住所，按首套房35%的標(biāo)準(zhǔn)，首付260萬(wàn)元就能買下總價(jià)700萬(wàn)元的住所。萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的是，2017年3月26日黃昏時(shí)分，等來(lái)的卻是商住限購(gòu)的消息。“沒(méi)想到正卡在了這一節(jié)點(diǎn)上。”蘇勤無(wú)法地說(shuō)。
買住所方案擱淺
面對(duì)突如其來(lái)的商住限購(gòu)，蘇勤很無(wú)法，心里不是味道。“機(jī)票都買好了，就差一天，特價(jià)機(jī)票也不能退了，人也不用來(lái)了。真沒(méi)想到，會(huì)遇到如此戲劇性的一幕。”
蘇勤說(shuō)，她非常理解方針改變帶來(lái)的不可控因素，因而，當(dāng)買房人因不具備購(gòu)房資歷，想退房時(shí)，她也就容許了。
“3·26新政”后，北京二手商住所因方針原因呈現(xiàn)買賣空當(dāng)期，2017年末恢復(fù)買賣，價(jià)格較方針施行前呈現(xiàn)不同程度的下調(diào)。
受北京商住新政影響，讓蘇勤的換房方案戛然而止，不過(guò)，蘇勤很快恢復(fù)了理性。她決定如果賣不了房，就持續(xù)留著，隨時(shí)觀望方針。“方案趕不上改變，也許處理的最佳方式，就是以不變應(yīng)萬(wàn)變。”
方針出臺(tái)后，北京商住公寓商場(chǎng)迅速冰凍，通過(guò)兩年的方針消化，如今的商住公寓商場(chǎng)依然難言起色。
現(xiàn)在蘇勤最關(guān)懷的問(wèn)題是，她的商住所要標(biāo)價(jià)多少賣掉，才夠繳納下一套普通住所的首付。而要是商住所賣不出去，她也無(wú)法換房改善寓居條件。
“眼看著孩子一天天長(zhǎng)大了，我不知道什么時(shí)分才干換房，也不知道是否還能買到喜愛(ài)的房子。”蘇勤無(wú)法地說(shuō)，建議在商住所納入住所限購(gòu)套數(shù)確定規(guī)模以及清晰商住所寓居配套標(biāo)準(zhǔn)的前提下，可以對(duì)二手商住所恰當(dāng)放開(kāi)購(gòu)買資歷，在一定程度上降低剛需入市的門檻，究竟購(gòu)買商住所的，不一定是出資者，還有許多是剛需。
2017年3月26日,北京市發(fā)布了比住所更嚴(yán)峻的商住限購(gòu)方針，二手房房源個(gè)人可以購(gòu)買，但需求有購(gòu)房資歷，并且需全款購(gòu)買。
從“3·26新政”開(kāi)端的兩年時(shí)間內(nèi)，北京商住公寓類房源網(wǎng)簽量只要6550套，同比下降93.1%。華夏地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，用“暴跌”來(lái)描述一點(diǎn)也不夸張。在商場(chǎng)的大數(shù)據(jù)之下，那些區(qū)域商場(chǎng)、商住業(yè)主、生意人的感觸愈加逼真地反映了商場(chǎng)現(xiàn)狀。
中介生意人
一年賣一套，拋棄生意業(yè)務(wù)
北京商住所商場(chǎng)最重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)是2017年，用北京大興生意人李向好（化名）的話來(lái)描述：“關(guān)于之前火得不能再火的商住商場(chǎng)，我們現(xiàn)在的情緒是‘拋棄’。”據(jù)華夏地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，在曩昔2年，北京商住所合計(jì)網(wǎng)簽167億元，但在調(diào)控前2年，高達(dá)1943.99億元。從單月數(shù)據(jù)看，現(xiàn)在，商住公寓單月簽約幾百套，這兩年，套數(shù)低的月份僅為20幾套，但在調(diào)控之前，每月都在數(shù)千套，乃至單月接近萬(wàn)套。
一家門店上一年僅成交一套商住
李向好在2016年大學(xué)畢業(yè)后進(jìn)入房地產(chǎn)生意行業(yè)，他經(jīng)歷過(guò)商場(chǎng)買賣的頂峰時(shí)期，不過(guò)，那是在2017年之前，更多的時(shí)分，他看到的是商場(chǎng)下降直至平穩(wěn)。
在“3·26新政”出臺(tái)之后，李向好所在門店主要是處理由于沒(méi)有購(gòu)房資歷而退房的事情。2018年一年的時(shí)間里，整個(gè)門店只賣了一套商住所。2019年至今仍未見(jiàn)起色。李向好說(shuō)：“關(guān)于這樣的商場(chǎng)形勢(shì)，只能是拋棄。”
商住所活潑于2011年，是指將商辦用地上的商業(yè)工作房改建成住所。其時(shí)受住所限購(gòu)及住所高端化的影響，一些被按捺的出資需求和剛需進(jìn)入了商住所商場(chǎng)。商住所一般總價(jià)較低，在200萬(wàn)以內(nèi)，這樣的低總價(jià)使其出資特點(diǎn)強(qiáng)，其時(shí)買賣也反?；顫?。
據(jù)李向好了解，之前購(gòu)買商住所的大多為出資客，時(shí)而會(huì)呈現(xiàn)一起買幾套房的客戶。但在“3·26新政”后，商住商場(chǎng)猶如踩了“剎車”。
李向好說(shuō)，大興有一個(gè)業(yè)主，2013年用80萬(wàn)元買的商住所，上一年急著用錢，90多萬(wàn)元就出手了。加上裝修等費(fèi)用，算下來(lái)持平就不錯(cuò)了。他以為，如果有購(gòu)房資歷，又能付全款，現(xiàn)在應(yīng)該是商住所抄底的時(shí)分。
新京報(bào)記者了解到，這個(gè)上一年90多萬(wàn)元出手的房子，現(xiàn)在有業(yè)主的報(bào)價(jià)約為115萬(wàn)元。而這個(gè)房子在2017年最高點(diǎn)時(shí)，能賣到160萬(wàn)元。
華夏地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，現(xiàn)在，二手商住所的價(jià)格平均下調(diào)超過(guò)35%，部分房源乃至價(jià)格跌幅超過(guò)45%。
商住所由生意轉(zhuǎn)向租借
由于商住所現(xiàn)在價(jià)格低，許多業(yè)主因而不急于出手。“半年內(nèi)能遇到一個(gè)賣房的。不只房源少，買家也少，平均下來(lái)，一個(gè)月能遇到一個(gè)咨詢商住所的客戶。”李向好說(shuō)。
事實(shí)上，在上一年上半年，商住一切企穩(wěn)的趨勢(shì)，但是一些低總價(jià)的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目入市后，不只影響了二手住所商場(chǎng)，還把部分商住所的客群“搶走了”。商住所限購(gòu)方針對(duì)個(gè)人購(gòu)買的資歷要求嚴(yán)厲，而且不能借款?，F(xiàn)在大興商住所的總價(jià)一般在100多萬(wàn)元，可以全款買商住所的人，都有能力在大興購(gòu)買限房?jī)r(jià)項(xiàng)目。李向好以為“能買住所的人，不可能考慮商住所。”如果是他自己，也會(huì)考慮買住所，除非有工作的需求。
由于買賣難達(dá)成，商住所的買賣簡(jiǎn)直阻滯，所以北京二手房生意買賣是以住所為主。“大多數(shù)商住業(yè)主都將房子轉(zhuǎn)向租借商場(chǎng)?，F(xiàn)在，在租借商場(chǎng)，商住所的地位并不弱，租金也不低，乃至與住所相差不多。但在以前，一般是住所的租金價(jià)格高于商住所。”李向好說(shuō)，這兩年大興商住所的租金上漲挺快。
以商住所集中的天宮院為例，在2017年3月之前，47平方米左右的LOFT月租金為2400元，到了2017年末，簡(jiǎn)直達(dá)到了3000元，現(xiàn)在則在3500元左右。
華夏地產(chǎn)首席分析師張大偉以為，商住的持有價(jià)值在提高，從租借視點(diǎn)看，商住所的租售比要比住所高許多。
據(jù)李向好介紹，相同的租金，大興的商住所均價(jià)為2萬(wàn)元/平方米，住所卻在4萬(wàn)元/平方米-5萬(wàn)元/平方米之間。
關(guān)于未來(lái)的商住商場(chǎng)，包含李向好在內(nèi)的許多生意人都以為取決于方針?lè)潘?，但短期?nèi)，方針?lè)潘傻目赡苄蕴 ＃ㄓ浾?袁秀麗）
業(yè)主
期待賣掉商住，用做住所首付
“就像從頭到腳澆了一盆冷水！”蘇勤（化名）對(duì)2017年3月26日這一天浮光掠影。正是在簽約的前一天，趕上“3·26新政”出臺(tái)，蘇勤的商住所沒(méi)有賣掉，換住所的方案化為泡影。直到現(xiàn)在，蘇勤感覺(jué)自己像是一個(gè)被裝在套子里的人，什么時(shí)分可以解套，還不得而知。
商住所變成“雞肋”
蘇勤來(lái)北京十多年，現(xiàn)在在一家文化機(jī)構(gòu)工作，她目擊了近十年來(lái)京城樓市的風(fēng)云變幻。
2013年的夏天，蘇勤由于社保中斷，不行五年連續(xù)社保，無(wú)法購(gòu)買北京住所。于是，蘇勤選擇在朝陽(yáng)區(qū)北苑鄰近置辦一套不限購(gòu)的商住新房項(xiàng)目，57平方米戶型，總價(jià)160萬(wàn)元左右。
其時(shí)，外地就有“認(rèn)房又認(rèn)貸”的方針風(fēng)聞，為穩(wěn)妥起見(jiàn)，這套商住所是以蘇勤婆婆的姓名購(gòu)買的。
2017年春節(jié)剛過(guò)，北京盛傳商辦類住所將全面限購(gòu)。由于社保滿五年了，而且眼看著孩子也快到了入學(xué)年齡，蘇勤夫婦萌發(fā)了賣商住、換住所的打算。
春節(jié)后，蘇勤就通過(guò)中介機(jī)構(gòu)將房源掛出，連續(xù)洽談了不少購(gòu)房者。2017年3月20日，蘇勤剛跟購(gòu)房者洽談結(jié)束，預(yù)備將房子以260萬(wàn)的價(jià)格出售，購(gòu)房者付了40萬(wàn)定金，就等著3月27日，她的婆婆從外地乘飛機(jī)來(lái)北京簽約。
然而，從2017年3月17日開(kāi)端，北京調(diào)控方針持續(xù)加碼，密度和力度大大超出了蘇勤的預(yù)期。粗略算下來(lái)，當(dāng)年從2017年3月17日到3月27日這十天里，北京總共出臺(tái)了九項(xiàng)調(diào)控方針，涉及首付比例、借款利率、非京籍購(gòu)房交稅標(biāo)準(zhǔn)、過(guò)道學(xué)區(qū)房、商住限購(gòu)等，緊接著配以嚴(yán)厲的突擊檢查，斷絕了一切炒房的可能。
在蘇勤的方案里，由于名下沒(méi)有房貸記載，賣了商住所換住所，按首套房35%的標(biāo)準(zhǔn)，首付260萬(wàn)元就能買下總價(jià)700萬(wàn)元的住所。萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的是，2017年3月26日黃昏時(shí)分，等來(lái)的卻是商住限購(gòu)的消息。“沒(méi)想到正卡在了這一節(jié)點(diǎn)上。”蘇勤無(wú)法地說(shuō)。
買住所方案擱淺
面對(duì)突如其來(lái)的商住限購(gòu)，蘇勤很無(wú)法，心里不是味道。“機(jī)票都買好了，就差一天，特價(jià)機(jī)票也不能退了，人也不用來(lái)了。真沒(méi)想到，會(huì)遇到如此戲劇性的一幕。”
蘇勤說(shuō)，她非常理解方針改變帶來(lái)的不可控因素，因而，當(dāng)買房人因不具備購(gòu)房資歷，想退房時(shí)，她也就容許了。
“3·26新政”后，北京二手商住所因方針原因呈現(xiàn)買賣空當(dāng)期，2017年末恢復(fù)買賣，價(jià)格較方針施行前呈現(xiàn)不同程度的下調(diào)。
受北京商住新政影響，讓蘇勤的換房方案戛然而止，不過(guò)，蘇勤很快恢復(fù)了理性。她決定如果賣不了房，就持續(xù)留著，隨時(shí)觀望方針。“方案趕不上改變，也許處理的最佳方式，就是以不變應(yīng)萬(wàn)變。”
方針出臺(tái)后，北京商住公寓商場(chǎng)迅速冰凍，通過(guò)兩年的方針消化，如今的商住公寓商場(chǎng)依然難言起色。
現(xiàn)在蘇勤最關(guān)懷的問(wèn)題是，她的商住所要標(biāo)價(jià)多少賣掉，才夠繳納下一套普通住所的首付。而要是商住所賣不出去，她也無(wú)法換房改善寓居條件。
“眼看著孩子一天天長(zhǎng)大了，我不知道什么時(shí)分才干換房，也不知道是否還能買到喜愛(ài)的房子。”蘇勤無(wú)法地說(shuō)，建議在商住所納入住所限購(gòu)套數(shù)確定規(guī)模以及清晰商住所寓居配套標(biāo)準(zhǔn)的前提下，可以對(duì)二手商住所恰當(dāng)放開(kāi)購(gòu)買資歷，在一定程度上降低剛需入市的門檻，究竟購(gòu)買商住所的，不一定是出資者，還有許多是剛需。
