2017年3月26日，北京出臺(tái)新政，規(guī)則“商業(yè)、工作類項(xiàng)目限購，新建、在售項(xiàng)目禁止向個(gè)人出售”。隨后，“商住宅”成交量大幅下降。
對(duì)此，華夏地產(chǎn)首席分析師張大偉在承受記者采訪時(shí)指出，2017年的新政出臺(tái)了最為嚴(yán)厲的商辦限購方針，對(duì)北京樓市之前過熱的商辦商場(chǎng)打擊十分顯著。兩年過去，北京的商住商場(chǎng)成交冷清，價(jià)格也跌落超越40%。
買房人發(fā)現(xiàn)
有人虧130萬元賣房？
2019農(nóng)歷新年后，王陽就開端了綿長(zhǎng)的看房之旅。他手里的錢有限，又不甘心買個(gè)小戶型，有朋友主張，可以看看商住宅，“單價(jià)低、總價(jià)低”。
簡(jiǎn)單地說，商住宅就是本應(yīng)用于開發(fā)寫字樓或者商鋪的地塊，但開發(fā)商卻做成了住宅。現(xiàn)在北京商場(chǎng)上大部分商住宅不通燃?xì)?，還是商業(yè)水電，但也有少數(shù)商住宅是民水民電。從前由于不限購、價(jià)格又相對(duì)偏低，商住宅一度在北京住宅商場(chǎng)上相當(dāng)活潑。
“550萬買的房子，420萬賣？”王陽有些不敢相信，得到中介肯定的答復(fù)后，王陽有些動(dòng)心了。依照王陽的介紹，這是一套坐落北京亦莊比較有名的商住宅，120平方米，均價(jià)僅35000元。
王陽是個(gè)行動(dòng)派，看房之后，他意識(shí)到，商住宅較兩年前的價(jià)格現(xiàn)已低了不少，的確可以作為購房的考慮了，“虧著賣的還不少”。
實(shí)際上，不僅是商住宅交易商場(chǎng)呈現(xiàn)了顯著的降溫，土地商場(chǎng)商辦類也呈現(xiàn)了顯著的退燒：商辦限購后出讓的數(shù)宗商辦地塊，溢價(jià)率顯著下調(diào)，特別是最近，前史多年未呈現(xiàn)的流標(biāo)現(xiàn)象再次呈現(xiàn)。張大偉說，限購前商辦土地平均溢價(jià)率115%，而最近一年溢價(jià)率只有5.7%，“多宗流標(biāo)”。
商住宅房主
曾回絕賣房現(xiàn)在懊悔不已
和王陽不同的是，2016年初，馬東毫不猶豫地買了一套類似的LOFT小戶型商住，但現(xiàn)在卻“賣不掉了”。“我買的時(shí)分每平方米54000元，首付了100萬，貸款差不多150萬”。
“我當(dāng)時(shí)就想只要房?jī)r(jià)過7萬每平方米，我就把這房子賣了”。但很快限購令來了，馬東一會(huì)兒蒙了，他不停打電話咨詢中介以及對(duì)房地產(chǎn)商場(chǎng)有研討的朋友。
幾十個(gè)電話之后，馬東都要懊悔死了，“每平方米65000元的時(shí)分，有朋友主張我出手，但我覺得房?jī)r(jià)還會(huì)漲，就回絕了他的提議”。之后的兩個(gè)月，馬東依舊每天重視商住宅的價(jià)格以及成交量，但看完心里就很堵，“幾乎沒有成交，房?jī)r(jià)也開端跌落”。
他也曾試著把房子掛到網(wǎng)上，房?jī)r(jià)從每平方米6萬一路降到5.2萬元的成本價(jià)，但幾乎無人問津。
限購令影響
開全國對(duì)商住宅限購先河
2017年3月26日，北京市住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、工作類項(xiàng)目管理的布告》，對(duì)北京的商業(yè)、工作類項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管，其間對(duì)個(gè)人購買商住類項(xiàng)意圖約束措施，更是在全國范圍內(nèi)開啟了對(duì)商住宅限購的先河。
布告明確指出，商業(yè)、工作類項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱商辦類項(xiàng)目）應(yīng)當(dāng)嚴(yán)厲按規(guī)劃用處開發(fā)、建設(shè)、出售、運(yùn)用，未經(jīng)同意，不得擅自改變?yōu)樵⒕拥扔锰帯?br />
布告要求開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商住類項(xiàng)目，出售目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)安排。購買商住類項(xiàng)意圖企事業(yè)單位、社會(huì)安排不得將房子作為寓居運(yùn)用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)安排。
布告還強(qiáng)調(diào)，在方針執(zhí)行之前，已出售的商住類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)安排、社會(huì)安排，也可出售給個(gè)人。
但個(gè)人購買同時(shí)約束了許多的條件，比方“在京名下無住宅和商住宅記載”，“在請(qǐng)求購買之日起，在京已接連交納五年社?；騻€(gè)人所得稅”等。與此同時(shí)，北京各商業(yè)銀行也暫停了對(duì)個(gè)人購買商住宅的購房貸款。
兩年成交量跌了94%
在嚴(yán)厲的限購方針下，華夏地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，新政后的第二個(gè)月——2017年4月，北京商住宅的成交數(shù)量?jī)H為194套，這較之前每個(gè)月數(shù)千套的成交量，跌幅超越95%，而成交均價(jià)從2017年3月的每平方米51036元，跌落到每平方米40898元，跌落起伏接近20%。
對(duì)于兩年之前的那次限購，北京某中介公司的小王至今還浮光掠影，小王地點(diǎn)的門店就在某商住樓盤，當(dāng)天下午自己還在協(xié)調(diào)幾名客戶和房東之間的首付以及貸款等相關(guān)事宜，晚上新政就出臺(tái)了，這讓小王特別郁悶，幾名客戶他跟了不少時(shí)間了，現(xiàn)已到了最后的階段，但跟著限購方針的出臺(tái)，客戶全都拋棄購買了。
現(xiàn)在，馬東現(xiàn)已不考慮賣房了，他不想再降價(jià)，“真實(shí)不行，只能先租借了，等適宜的時(shí)機(jī)再說”。
北青報(bào)記者注意到，在上述華夏地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，從2017年4月后，北京商住宅的成交量就沒有打破過4位數(shù)，有不少月份甚至只有幾十套的成交量，其間最低的為2018年2月，成交量?jī)H為27套。而成交均價(jià)最低的是2018年6月，僅為每平方米20084元。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝指出，對(duì)于北京商住宅這個(gè)商場(chǎng)來說，房?jī)r(jià)如此下降，讓很多人始料未及。“有的出資者想按原購房?jī)r(jià)出售房產(chǎn)，基本就是有價(jià)無市”。
華夏地產(chǎn)研討中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)：從2017年3月26日開端，北京針對(duì)商住公寓類房源限購執(zhí)行24個(gè)月，到本年3月25日，網(wǎng)簽只有6550套，成交量暴跌94%。
房主挑選賤價(jià)出售或繼續(xù)租借
對(duì)于沒能在調(diào)控方針出臺(tái)之前脫手出售的出資客來說，賤價(jià)出售或是繼續(xù)租借是他們必須面對(duì)的一個(gè)挑選。
張雪就挑選了繼續(xù)租借。她的商住宅在通州臨河里，60平方米的房子一個(gè)月的租金是5500元，這比上一年高了一點(diǎn)，“如果要帶注冊(cè)地址，還要再貴一些”。
盡管商住宅租借的價(jià)格并不低，但李芳算了一筆賬后，還是拋棄了。李芳看的房子是不到50平方米的平層，差不多每平方米35000元，連稅費(fèi)算下來要付出差不多180萬，每個(gè)月租金6500元，一年78000萬，除去物業(yè)、取暖等各類費(fèi)用，一年的收益差不多是68000元，“27年才能回本，的確不合算。”
不過，北青報(bào)記者在一些中介門店取得的信息顯現(xiàn)，現(xiàn)在有不少客戶都用公司名義購買了商住宅。“現(xiàn)在注冊(cè)公司很容易，購房也對(duì)公司沒約束，所以公司買房很方便”。
依照現(xiàn)在施行的規(guī)范，房產(chǎn)稅的交納規(guī)范是房子購買價(jià)格×70%×1.2%，土地運(yùn)用稅的交納規(guī)范是房子面積×土地等級(jí)規(guī)范收費(fèi)，而土地等級(jí)收費(fèi)規(guī)范從18元/平方米到30元/平方米不等。這就是說，如果一套商住宅的總價(jià)為200萬元，那么一年的房產(chǎn)稅為16800元，土地運(yùn)用稅最高為3000元。
不過也有中介提示，依照現(xiàn)在的方針來說，2017年6月之前的商住宅，可以賣給公司，也可以賣給個(gè)人。但2017年6月之后的商住宅，就只能賣給公司，不能賣給個(gè)人了，“這樣的話，交易的時(shí)分會(huì)比較費(fèi)事，想買商住宅還是二手房比較適宜”。
專家解析
全體商場(chǎng)全面萎縮
數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，在過去兩年，北京商住宅合計(jì)網(wǎng)簽只有167.89億，而在調(diào)控前兩年，這一數(shù)字高達(dá)1943.99億。與調(diào)控前相比，全體商場(chǎng)成交量全面萎縮，“從平均價(jià)格看，商辦商場(chǎng)二手房?jī)r(jià)格現(xiàn)已平均下調(diào)超越35%。”張大偉說。
而在易居研討院智庫中心研討總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，新的交易危險(xiǎn)又會(huì)放大，由于開發(fā)商自己都在擔(dān)心是否可以兜售，這實(shí)際上是把交易危險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到個(gè)人購房者身上。“對(duì)于購房者來說，有時(shí)分寧可不買或者寧可讓房?jī)r(jià)漲，也不要隨便去承受一個(gè)未來轉(zhuǎn)讓有困難的房產(chǎn)”。
合碩組織首席分析師郭毅則以為，跟著未來小戶型商住類產(chǎn)品庫存的逐步減少，此類產(chǎn)品的稀缺性會(huì)逐步體現(xiàn)。郭毅說，未來的商辦類產(chǎn)品基本上都以大戶型為主，注定了小戶型的商辦類產(chǎn)品會(huì)越來越少，現(xiàn)在小戶型商辦類產(chǎn)品的價(jià)格并不高，所以還是具有很好的出資價(jià)值。
而宋清輝則以為，在“房住不炒”背景下，商住宅成交量跌落，成交價(jià)持續(xù)跌落的情況屬于正?，F(xiàn)象。
對(duì)此，華夏地產(chǎn)首席分析師張大偉在承受記者采訪時(shí)指出，2017年的新政出臺(tái)了最為嚴(yán)厲的商辦限購方針，對(duì)北京樓市之前過熱的商辦商場(chǎng)打擊十分顯著。兩年過去，北京的商住商場(chǎng)成交冷清，價(jià)格也跌落超越40%。
買房人發(fā)現(xiàn)
有人虧130萬元賣房？
2019農(nóng)歷新年后，王陽就開端了綿長(zhǎng)的看房之旅。他手里的錢有限，又不甘心買個(gè)小戶型，有朋友主張，可以看看商住宅，“單價(jià)低、總價(jià)低”。
簡(jiǎn)單地說，商住宅就是本應(yīng)用于開發(fā)寫字樓或者商鋪的地塊，但開發(fā)商卻做成了住宅。現(xiàn)在北京商場(chǎng)上大部分商住宅不通燃?xì)?，還是商業(yè)水電，但也有少數(shù)商住宅是民水民電。從前由于不限購、價(jià)格又相對(duì)偏低，商住宅一度在北京住宅商場(chǎng)上相當(dāng)活潑。
“550萬買的房子，420萬賣？”王陽有些不敢相信，得到中介肯定的答復(fù)后，王陽有些動(dòng)心了。依照王陽的介紹，這是一套坐落北京亦莊比較有名的商住宅，120平方米，均價(jià)僅35000元。
王陽是個(gè)行動(dòng)派，看房之后，他意識(shí)到，商住宅較兩年前的價(jià)格現(xiàn)已低了不少，的確可以作為購房的考慮了，“虧著賣的還不少”。
實(shí)際上，不僅是商住宅交易商場(chǎng)呈現(xiàn)了顯著的降溫，土地商場(chǎng)商辦類也呈現(xiàn)了顯著的退燒：商辦限購后出讓的數(shù)宗商辦地塊，溢價(jià)率顯著下調(diào)，特別是最近，前史多年未呈現(xiàn)的流標(biāo)現(xiàn)象再次呈現(xiàn)。張大偉說，限購前商辦土地平均溢價(jià)率115%，而最近一年溢價(jià)率只有5.7%，“多宗流標(biāo)”。
商住宅房主
曾回絕賣房現(xiàn)在懊悔不已
和王陽不同的是，2016年初，馬東毫不猶豫地買了一套類似的LOFT小戶型商住，但現(xiàn)在卻“賣不掉了”。“我買的時(shí)分每平方米54000元，首付了100萬，貸款差不多150萬”。
“我當(dāng)時(shí)就想只要房?jī)r(jià)過7萬每平方米，我就把這房子賣了”。但很快限購令來了，馬東一會(huì)兒蒙了，他不停打電話咨詢中介以及對(duì)房地產(chǎn)商場(chǎng)有研討的朋友。
幾十個(gè)電話之后，馬東都要懊悔死了，“每平方米65000元的時(shí)分，有朋友主張我出手，但我覺得房?jī)r(jià)還會(huì)漲，就回絕了他的提議”。之后的兩個(gè)月，馬東依舊每天重視商住宅的價(jià)格以及成交量，但看完心里就很堵，“幾乎沒有成交，房?jī)r(jià)也開端跌落”。
他也曾試著把房子掛到網(wǎng)上，房?jī)r(jià)從每平方米6萬一路降到5.2萬元的成本價(jià)，但幾乎無人問津。
限購令影響
開全國對(duì)商住宅限購先河
2017年3月26日，北京市住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、工作類項(xiàng)目管理的布告》，對(duì)北京的商業(yè)、工作類項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管，其間對(duì)個(gè)人購買商住類項(xiàng)意圖約束措施，更是在全國范圍內(nèi)開啟了對(duì)商住宅限購的先河。
布告明確指出，商業(yè)、工作類項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱商辦類項(xiàng)目）應(yīng)當(dāng)嚴(yán)厲按規(guī)劃用處開發(fā)、建設(shè)、出售、運(yùn)用，未經(jīng)同意，不得擅自改變?yōu)樵⒕拥扔锰帯?br />
布告要求開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商住類項(xiàng)目，出售目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)安排。購買商住類項(xiàng)意圖企事業(yè)單位、社會(huì)安排不得將房子作為寓居運(yùn)用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)安排。
布告還強(qiáng)調(diào)，在方針執(zhí)行之前，已出售的商住類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)安排、社會(huì)安排，也可出售給個(gè)人。
但個(gè)人購買同時(shí)約束了許多的條件，比方“在京名下無住宅和商住宅記載”，“在請(qǐng)求購買之日起，在京已接連交納五年社?；騻€(gè)人所得稅”等。與此同時(shí)，北京各商業(yè)銀行也暫停了對(duì)個(gè)人購買商住宅的購房貸款。
兩年成交量跌了94%
在嚴(yán)厲的限購方針下，華夏地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，新政后的第二個(gè)月——2017年4月，北京商住宅的成交數(shù)量?jī)H為194套，這較之前每個(gè)月數(shù)千套的成交量，跌幅超越95%，而成交均價(jià)從2017年3月的每平方米51036元，跌落到每平方米40898元，跌落起伏接近20%。
對(duì)于兩年之前的那次限購，北京某中介公司的小王至今還浮光掠影，小王地點(diǎn)的門店就在某商住樓盤，當(dāng)天下午自己還在協(xié)調(diào)幾名客戶和房東之間的首付以及貸款等相關(guān)事宜，晚上新政就出臺(tái)了，這讓小王特別郁悶，幾名客戶他跟了不少時(shí)間了，現(xiàn)已到了最后的階段，但跟著限購方針的出臺(tái)，客戶全都拋棄購買了。
現(xiàn)在，馬東現(xiàn)已不考慮賣房了，他不想再降價(jià)，“真實(shí)不行，只能先租借了，等適宜的時(shí)機(jī)再說”。
北青報(bào)記者注意到，在上述華夏地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，從2017年4月后，北京商住宅的成交量就沒有打破過4位數(shù)，有不少月份甚至只有幾十套的成交量，其間最低的為2018年2月，成交量?jī)H為27套。而成交均價(jià)最低的是2018年6月，僅為每平方米20084元。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝指出，對(duì)于北京商住宅這個(gè)商場(chǎng)來說，房?jī)r(jià)如此下降，讓很多人始料未及。“有的出資者想按原購房?jī)r(jià)出售房產(chǎn)，基本就是有價(jià)無市”。
華夏地產(chǎn)研討中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)：從2017年3月26日開端，北京針對(duì)商住公寓類房源限購執(zhí)行24個(gè)月，到本年3月25日，網(wǎng)簽只有6550套，成交量暴跌94%。
房主挑選賤價(jià)出售或繼續(xù)租借
對(duì)于沒能在調(diào)控方針出臺(tái)之前脫手出售的出資客來說，賤價(jià)出售或是繼續(xù)租借是他們必須面對(duì)的一個(gè)挑選。
張雪就挑選了繼續(xù)租借。她的商住宅在通州臨河里，60平方米的房子一個(gè)月的租金是5500元，這比上一年高了一點(diǎn)，“如果要帶注冊(cè)地址，還要再貴一些”。
盡管商住宅租借的價(jià)格并不低，但李芳算了一筆賬后，還是拋棄了。李芳看的房子是不到50平方米的平層，差不多每平方米35000元，連稅費(fèi)算下來要付出差不多180萬，每個(gè)月租金6500元，一年78000萬，除去物業(yè)、取暖等各類費(fèi)用，一年的收益差不多是68000元，“27年才能回本，的確不合算。”
不過，北青報(bào)記者在一些中介門店取得的信息顯現(xiàn)，現(xiàn)在有不少客戶都用公司名義購買了商住宅。“現(xiàn)在注冊(cè)公司很容易，購房也對(duì)公司沒約束，所以公司買房很方便”。
依照現(xiàn)在施行的規(guī)范，房產(chǎn)稅的交納規(guī)范是房子購買價(jià)格×70%×1.2%，土地運(yùn)用稅的交納規(guī)范是房子面積×土地等級(jí)規(guī)范收費(fèi)，而土地等級(jí)收費(fèi)規(guī)范從18元/平方米到30元/平方米不等。這就是說，如果一套商住宅的總價(jià)為200萬元，那么一年的房產(chǎn)稅為16800元，土地運(yùn)用稅最高為3000元。
不過也有中介提示，依照現(xiàn)在的方針來說，2017年6月之前的商住宅，可以賣給公司，也可以賣給個(gè)人。但2017年6月之后的商住宅，就只能賣給公司，不能賣給個(gè)人了，“這樣的話，交易的時(shí)分會(huì)比較費(fèi)事，想買商住宅還是二手房比較適宜”。
專家解析
全體商場(chǎng)全面萎縮
數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，在過去兩年，北京商住宅合計(jì)網(wǎng)簽只有167.89億，而在調(diào)控前兩年，這一數(shù)字高達(dá)1943.99億。與調(diào)控前相比，全體商場(chǎng)成交量全面萎縮，“從平均價(jià)格看，商辦商場(chǎng)二手房?jī)r(jià)格現(xiàn)已平均下調(diào)超越35%。”張大偉說。
而在易居研討院智庫中心研討總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，新的交易危險(xiǎn)又會(huì)放大，由于開發(fā)商自己都在擔(dān)心是否可以兜售，這實(shí)際上是把交易危險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到個(gè)人購房者身上。“對(duì)于購房者來說，有時(shí)分寧可不買或者寧可讓房?jī)r(jià)漲，也不要隨便去承受一個(gè)未來轉(zhuǎn)讓有困難的房產(chǎn)”。
合碩組織首席分析師郭毅則以為，跟著未來小戶型商住類產(chǎn)品庫存的逐步減少，此類產(chǎn)品的稀缺性會(huì)逐步體現(xiàn)。郭毅說，未來的商辦類產(chǎn)品基本上都以大戶型為主，注定了小戶型的商辦類產(chǎn)品會(huì)越來越少，現(xiàn)在小戶型商辦類產(chǎn)品的價(jià)格并不高，所以還是具有很好的出資價(jià)值。
而宋清輝則以為，在“房住不炒”背景下，商住宅成交量跌落，成交價(jià)持續(xù)跌落的情況屬于正?，F(xiàn)象。
