需求端，在央行頻頻降息和公積金貸款利率時隔7年再次下調(diào)后，購房成本進一步下降；供給端，從信貸、債券、股權(quán)方面“三箭齊發(fā)”支持房地產(chǎn)企業(yè)融資，市場主體預期進一步穩(wěn)定；全國各地陸續(xù)有超300個城市和地區(qū)出臺近千條樓市利好政策，達到近年峰值……2022年，房地產(chǎn)市場迎來了前所未有的政策寬松周期，徐徐暖風吹入寒冬。房地產(chǎn)市場的春天要來了嗎？
12月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布多項房地產(chǎn)市場核心指標，房地產(chǎn)銷售依然疲弱。分析人士表示，接連出臺的利好政策能夠穩(wěn)定市場預期，但傳導至市場尚需時間，樓市回暖仍需要較長恢復周期。
近千條新政密集出臺穩(wěn)預期
在“房住不炒”的背景下，因城施策的樓市調(diào)控策略越發(fā)清晰。今年以來，各地結(jié)合實際情況選擇不同層面進行政策松綁，促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。
在放松限購方面，今年3月1日，鄭州打響了全面放松限購限貸的“第一槍”。緊接著，哈爾濱、西安、成都、杭州等熱門省會城市也陸續(xù)跟進，放松限購。
另外，一些城市還在逐步擴大放松限購的范圍。記者注意到，今年4月，新一線城市佛山出臺“滿5年的二手房不計入限購”政策。12月9日，佛山市全域取消限購。
除了放松限購，降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼、降低限售年限、降低交易稅費也是各地推出的較為常見的樓市利好政策。此外，二手房交易流程不斷簡化，如深圳、南京等地推進“帶押過戶”模式，北京試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務并行辦理，都有利于打通交易鏈條，降低置換成本。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年1至11月，已有超300個城市和地區(qū)出臺樓市利好政策近千條，達到近年來的峰值。
供需兩端政策調(diào)整持續(xù)優(yōu)化
不僅地方政策持續(xù)發(fā)力，央行、銀保監(jiān)會及證監(jiān)會等部門也頻出利好政策，從需求端和供給端兩方面穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
今年年初以來，央行3次降息，5年期以上LPR（貸款市場報價利率）共下調(diào)35個基點。5月，央行、銀保監(jiān)會明確首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。9月，部分城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，并下調(diào)公積金貸款利率，5年以上公積金貸款利率降至3.1%。
“需求端的政策優(yōu)化體現(xiàn)了進一步降低剛需購房者購房成本的導向。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。
11月，房地產(chǎn)利好政策由需求端轉(zhuǎn)向供給端，金融部門為房地產(chǎn)市場送出了一套政策“禮包”，從信貸、債券、股權(quán)方面“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資。隨著“金融16條”、預售資金監(jiān)管新政、支持房企股權(quán)融資等政策陸續(xù)出臺，萬科、世茂股份、華夏幸福、招商蛇口等近20家上市房企發(fā)布公告表示將籌劃股權(quán)融資方案。
“供需兩端的政策均有繼續(xù)優(yōu)化空間。”中指研究院分析師認為，預計2023年，堅持“房住不炒”基調(diào)不變，政策力度有望進一步加強，特別是核心二線城市，可能在限購、“認房又認貸”等方面繼續(xù)調(diào)整。
業(yè)內(nèi)人士普遍認為，房地產(chǎn)政策已從保需求、保項目進入保市場主體階段，將推動優(yōu)質(zhì)房企恢復經(jīng)營“造血”功能，同時也將多措并舉提振需求端的預期。
市場銷售還未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)
盡管今年以來利好政策頻頻，但房地產(chǎn)市場銷售還未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。根據(jù)國家統(tǒng)計局15日發(fā)布的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)銷售依然疲弱，多數(shù)城市房價仍在下跌。
11月，重點監(jiān)測的中國70個大中城市中，新房和二手房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量分別為51個和62個。據(jù)測算，70城新房和二手房價格平均指數(shù)已連續(xù)15個月環(huán)比下跌。1至11月份，全國商品房銷售面積同比下降23.3%，商品房銷售額下降26.6%。
為什么強有力的樓市調(diào)控政策卻未反映在成交數(shù)據(jù)上？多位專家表示，從短期來看，影響居民購房的收入預期、房價預期等因素還未得到明顯修復，市場企穩(wěn)回暖需要時間。
“市場企穩(wěn)關鍵在于購房者恢復信心。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房地產(chǎn)市場在歷經(jīng)十幾年快速發(fā)展后，與經(jīng)濟增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對應，加之疫情影響，購房者信心不足。
具體來看，11月，一線城市新房和二手房價格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均擴大0.1個百分點。二線城市新房和二手房價格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1個百分點。三線城市新房價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點；二手房價格環(huán)比下降0.5%，降幅與上月相同。
不過，“保交樓”舉措已經(jīng)顯示出成效。今年10月、11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工面積連續(xù)增長，漲幅分別為41.5%、60.8%。隨著專項借款、紓困基金積極落地，房企融資環(huán)境好轉(zhuǎn)，已銷售房屋竣工交付正在提速。
