去年下半年以來(lái)，提前還貸難頻頻登上熱搜，受到廣泛關(guān)注。有房貸客戶(hù)反映，搶不到預(yù)約額度，即使預(yù)約成功也要等好幾個(gè)月才能還款。在近期監(jiān)管部門(mén)的介入下，預(yù)約難的問(wèn)題已經(jīng)明顯緩解，但等待時(shí)間似乎并沒(méi)有明顯縮短，少則一個(gè)月，多則半年以上。一些房貸客戶(hù)表示：“多等一天就要多交一天利息，銀行拖延造成這種情況，為什么不能把等待期的利息減免了呢？”對(duì)此，有法律界人士表示，提前還款的相關(guān)利息和費(fèi)用應(yīng)該按照合同約定執(zhí)行，但如果合同中沒(méi)有明確約定，就要實(shí)施有利于消費(fèi)者的方案。
案例
10萬(wàn)元本金等待兩個(gè)月
多支付銀行1200元
最近，安徽張女士在銀行App上預(yù)約提前還款成功，但還款的日期已經(jīng)是兩個(gè)月之后，對(duì)這個(gè)結(jié)果張女士很郁悶，“這兩個(gè)月的利息也不少錢(qián)呢”。
張女士家2020年2月辦的房貸，本金97萬(wàn)元，利率5.73%，貸款期限30年，每月還款額是5638.38元。去年4月，家里存了一筆10萬(wàn)元的閑錢(qián)，她去銀行辦理了提前還款。提前還款后每月月供減少為5038.69元，每月利息少支出600元。如果選擇月供不變，減少期限的方式，能節(jié)省的總利息會(huì)更多，但張女士想減少家庭的月供負(fù)擔(dān)，就選擇了期限不變的方式。
今年春節(jié)后，張女士想再提前還一次，發(fā)現(xiàn)形勢(shì)已經(jīng)大不一樣。前一陣根本就搶不到提前還款額度，預(yù)約都約不上。“這周好不容易額度放開(kāi)，預(yù)約成功了，可還款日期卻排到了4月份。”張女士表示，這意味著最近這兩個(gè)月還是要正常還款，根據(jù)去年提前還款的情況，在等待的這兩個(gè)月里要多給銀行1200元。
提前還款45萬(wàn)
多等一個(gè)月多出2700元
湖北的黃先生2021年年底在武漢買(mǎi)了一套三居室，當(dāng)時(shí)以“等額本息”的方式貸款136萬(wàn)元，房貸利率為5.78%，正處于高位，每月需要還款7963元。今年年初，黃先生全家湊了45萬(wàn)元，準(zhǔn)備提前還房貸。1月5日，他到銀行網(wǎng)點(diǎn)預(yù)約了2月6日還款。2月3日，銀行突然告知他關(guān)閉線(xiàn)下還款窗口，等待線(xiàn)上審批，時(shí)間不確定。氣憤不已的黃先生已向相關(guān)主管部門(mén)和銀行消保處進(jìn)行了投訴。目前，還在等待銀行方面的反饋。
北京青年報(bào)記者通過(guò)專(zhuān)業(yè)計(jì)算器計(jì)算發(fā)現(xiàn)，如果黃先生2月份就提前還款45萬(wàn)，選擇減少月供、還款年期不變的方式，還款后的月供將降為5285元，每月能少還2678元。如果拖到5月份才能提前還款，此后月供會(huì)變?yōu)?276元，減少了2687元，與2月份還款后的效果相差無(wú)幾。但是，在等待的這三個(gè)月，黃先生還是得按原來(lái)7963元的水平付月供。顯然銀行拖得越久，黃先生的損失就越大。
銀行
合同中未對(duì)
等待還款這段時(shí)間做約定
據(jù)了解，大部分銀行的住房按揭貸款合同中都有提前還貸條款，一般會(huì)要求提前一個(gè)月或15天申請(qǐng)，有的還會(huì)寫(xiě)明銀行審批通過(guò)后才能提前還款。合同中還都會(huì)明確違約金的收取方式，有的銀行將利息作為違約金。但是，房貸合同里并沒(méi)有對(duì)銀行審批通過(guò)后，客戶(hù)需要等待還款的這段時(shí)間有任何約定。而客戶(hù)只要一天沒(méi)還款，就要向銀行交一天利息卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。
“這種情況下，銀行當(dāng)然能多拖一天就多拖一天。”客戶(hù)任先生認(rèn)為，如果減免等待期的利息，銀行就失去了拖延的理由，肯定會(huì)想方設(shè)法讓大家早還款。
有銀行人士表示，預(yù)約成功后，客戶(hù)的資金可以根據(jù)約定的還款時(shí)間合理安排，獲取其他渠道的理財(cái)收益。對(duì)此，任先生表示：“現(xiàn)在三個(gè)月之內(nèi)的銀行存款利率連2%都不到，貨幣基金也就2%出頭，銀行理財(cái)、股票和基金都不保本，而提前還貸的人房貸利率不少都在5%以上，再怎么精打細(xì)算，理財(cái)收益比貸款利息還是少多了，客戶(hù)的損失是實(shí)實(shí)在在的。”
北青報(bào)記者根據(jù)不同起始時(shí)間和不同檔次利率計(jì)算了提前還貸10萬(wàn)元前后的月供變化。發(fā)現(xiàn)利率在5%-6%之間的存量房貸客戶(hù)，如果選擇還款期限不變，每提前還款10萬(wàn)元，月供大概會(huì)下降600元左右，具體來(lái)說(shuō)是570-640元。
以30年期限的200萬(wàn)元貸款為例，首次還款時(shí)間是2019年1月，如果貸款利率變?yōu)?.5%，今年2月提前還本金10萬(wàn)元，從3月份起，月供就會(huì)從11355.78元降至10750.88元，每月少還604.9元。如果拖到5月份再還，月供將從11355.78元降為10748.2元，只比2月還款之后的月供少了2.68元。但是3月、4月和5月這三個(gè)月客戶(hù)還需按原來(lái)的月供還款，到6月份才會(huì)降下來(lái)。在等待的這三個(gè)月，客戶(hù)多支出了大約1800元。
律師
銀行應(yīng)采取
有利于消費(fèi)者的舉措
時(shí)代九和律師事務(wù)所許桂林律師認(rèn)為，有關(guān)提前還貸的問(wèn)題，需要看借款人和銀行之間借款合同約定，要按照合同的約定執(zhí)行。我國(guó)的住房按揭貸款合同通常都是銀行方面提供的格式條款。根據(jù)《民法典》，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對(duì)方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。
“目前來(lái)看，銀行房貸合同要求大家提前三十天申請(qǐng)還款，也有違約金的要求，但沒(méi)有對(duì)等待還款的這段時(shí)間進(jìn)行約定。有些客戶(hù)會(huì)理解為只要提前三十天申請(qǐng)成功就可以很快完成全部還款手續(xù)。但目前大批存量客戶(hù)都要等待兩三個(gè)月，甚至大半年的時(shí)間才能還款，有些客戶(hù)連預(yù)約申請(qǐng)都要等很久。在這種情況下，銀行作為格式合同的提供方，應(yīng)該采取有利于消費(fèi)者的舉措，減少消費(fèi)者的實(shí)際損失。我認(rèn)為，等待還款期間的利息應(yīng)該減免。”許桂林稱(chēng)。
文/本報(bào)記者程婕
