住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局近日出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》）。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)重磅新規(guī)對(duì)于購(gòu)房者而言，最直接的利好就是經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)可能要降了。以買(mǎi)房為例，購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)500萬(wàn)元的住房，不同經(jīng)紀(jì)公司服務(wù)費(fèi)率有差異，以2%計(jì)算，經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用達(dá)10萬(wàn)元?？們r(jià)越高，經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)越高。降低經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用有助于減輕購(gòu)房者資金負(fù)擔(dān)，盤(pán)活市場(chǎng)。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)在促進(jìn)二手住宅交易和住房租賃發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。近年來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)也積極向新房銷(xiāo)售領(lǐng)域進(jìn)軍。隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，在二手住宅買(mǎi)賣(mài)交易和住房租賃的交易中，通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)達(dá)成交易的占比日益增多。有統(tǒng)計(jì)顯示，經(jīng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人完成的房屋銷(xiāo)售與租房交易額占比超過(guò)50％，大城市經(jīng)紀(jì)服務(wù)的滲透率更高。二手住宅交易是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的主要服務(wù)內(nèi)容。當(dāng)前二手住宅交易量日益攀升，在一線城市，二手住宅交易量已經(jīng)遠(yuǎn)超新建住宅，這樣的城市還在增加。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)經(jīng)紀(jì)服務(wù)達(dá)成交易的占比也將繼續(xù)增多，市場(chǎng)對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的依賴(lài)不斷提升。
然而，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)還面臨諸多問(wèn)題，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢(shì)收取過(guò)高費(fèi)用、未明碼標(biāo)價(jià)、捆綁收費(fèi)、濫用客戶(hù)個(gè)人信息等問(wèn)題，加重交易當(dāng)事人負(fù)擔(dān)、侵害其合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)勢(shì)在必行。
《意見(jiàn)》明確提出“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”。這表明，政策明確回應(yīng)了購(gòu)房者降低經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用的呼聲。按照新規(guī)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)將適度降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。降低經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，減輕購(gòu)房者的資金壓力，有助于盤(pán)活存量住房，更好釋放剛性和改善性住房需求，暢通房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。
經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用收取多少較合理？新規(guī)中并未“一刀切”，而是強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場(chǎng)供求關(guān)系等因素協(xié)商確定”。這體現(xiàn)了規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)政策的剛?cè)岵?jì)。既針對(duì)費(fèi)用偏高的問(wèn)題明確要“合理降低”，也兼顧了促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)可持續(xù)、健康發(fā)展，保護(hù)行業(yè)發(fā)展積極性。
經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用的降低有助于減輕購(gòu)房者資金壓力。新規(guī)提出，“鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)”。按現(xiàn)行辦法，費(fèi)率只設(shè)一個(gè)檔位，購(gòu)房?jī)r(jià)格乘以費(fèi)率為經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。按照價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則分檔定價(jià)后，預(yù)計(jì)成交總價(jià)較高的房產(chǎn)交易，經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)降低得更明顯。同時(shí)，《意見(jiàn)》提出引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。現(xiàn)在較為通行的做法是買(mǎi)家負(fù)擔(dān)全部經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，買(mǎi)賣(mài)雙方共同承擔(dān)后，也能減少購(gòu)房者一部分支出。
《意見(jiàn)》中明確的“引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”，可能將行業(yè)引向單邊代理模式。我國(guó)現(xiàn)行的模式是雙邊代理，一個(gè)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)買(mǎi)賣(mài)雙方，既應(yīng)該替賣(mài)家把房子賣(mài)高價(jià)，也應(yīng)該替買(mǎi)家爭(zhēng)取最低價(jià)。“一手托兩家”其實(shí)是有矛盾的，會(huì)有少數(shù)人強(qiáng)行促成交易拿傭金的情況。單邊代理模式僅為買(mǎi)方或者賣(mài)方一方提供更為科學(xué)合理的服務(wù)，有助于提升經(jīng)紀(jì)服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展。
值得關(guān)注的是，新規(guī)出臺(tái)不是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的限制和打壓。有人覺(jué)得，經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)降了，將給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)帶來(lái)打擊。其實(shí)，過(guò)高的經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)可能會(huì)對(duì)住房交易產(chǎn)生抑制作用，不利于市場(chǎng)良性循環(huán)，市場(chǎng)不好，經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展也同樣會(huì)受阻。此次新規(guī)不僅關(guān)注經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用問(wèn)題，還在加強(qiáng)從業(yè)主體管理，規(guī)范簽訂交易合同，加強(qiáng)個(gè)人信息保護(hù)，提升管理服務(wù)水平，加大違法違規(guī)行為整治力度等方面提出明確要求，這是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)規(guī)范發(fā)展的新框架，有助于維護(hù)良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展秩序，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。總而言之，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的日益規(guī)范，買(mǎi)賣(mài)雙方以及出租、承租雙方都將受益，行業(yè)的健康發(fā)展也將更加可持續(xù)。
