住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場監(jiān)管總局近日出臺《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見》（下稱《意見》）。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)重磅新規(guī)對于購房者而言，最直接的利好就是經(jīng)紀服務(wù)費可能要降了。以買房為例，購買一套總價500萬元的住房，不同經(jīng)紀公司服務(wù)費率有差異，以2%計算，經(jīng)紀服務(wù)費用達10萬元。總價越高，經(jīng)紀服務(wù)費越高。降低經(jīng)紀服務(wù)費用有助于減輕購房者資金負擔(dān)，盤活市場。
房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)在促進二手住宅交易和住房租賃發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。近年來，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)企業(yè)也積極向新房銷售領(lǐng)域進軍。隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，在二手住宅買賣交易和住房租賃的交易中，通過房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)達成交易的占比日益增多。有統(tǒng)計顯示，經(jīng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀人完成的房屋銷售與租房交易額占比超過50％，大城市經(jīng)紀服務(wù)的滲透率更高。二手住宅交易是經(jīng)紀機構(gòu)的主要服務(wù)內(nèi)容。當(dāng)前二手住宅交易量日益攀升，在一線城市，二手住宅交易量已經(jīng)遠超新建住宅，這樣的城市還在增加。買賣雙方通過經(jīng)紀服務(wù)達成交易的占比也將繼續(xù)增多，市場對經(jīng)紀服務(wù)的依賴不斷提升。
然而，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)還面臨諸多問題，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢收取過高費用、未明碼標價、捆綁收費、濫用客戶個人信息等問題，加重交易當(dāng)事人負擔(dān)、侵害其合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)勢在必行。
《意見》明確提出“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務(wù)費用”。這表明，政策明確回應(yīng)了購房者降低經(jīng)紀服務(wù)費用的呼聲。按照新規(guī)，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)企業(yè)將適度降低收費標準。降低經(jīng)紀服務(wù)費用，減輕購房者的資金壓力，有助于盤活存量住房，更好釋放剛性和改善性住房需求，暢通房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。
經(jīng)紀服務(wù)費用收取多少較合理？新規(guī)中并未“一刀切”，而是強調(diào)“房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)收費由交易各方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場供求關(guān)系等因素協(xié)商確定”。這體現(xiàn)了規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)政策的剛?cè)岵?。既針對費用偏高的問題明確要“合理降低”，也兼顧了促進房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)可持續(xù)、健康發(fā)展，保護行業(yè)發(fā)展積極性。
經(jīng)紀服務(wù)費用的降低有助于減輕購房者資金壓力。新規(guī)提出，“鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價”。按現(xiàn)行辦法，費率只設(shè)一個檔位，購房價格乘以費率為經(jīng)紀服務(wù)費用。按照價格越高、服務(wù)費率越低的原則分檔定價后，預(yù)計成交總價較高的房產(chǎn)交易，經(jīng)紀服務(wù)費降低得更明顯。同時，《意見》提出引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀服務(wù)費用?，F(xiàn)在較為通行的做法是買家負擔(dān)全部經(jīng)紀服務(wù)費用，買賣雙方共同承擔(dān)后，也能減少購房者一部分支出。
《意見》中明確的“引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀服務(wù)費用”，可能將行業(yè)引向單邊代理模式。我國現(xiàn)行的模式是雙邊代理，一個經(jīng)紀人服務(wù)買賣雙方，既應(yīng)該替賣家把房子賣高價，也應(yīng)該替買家爭取最低價。“一手托兩家”其實是有矛盾的，會有少數(shù)人強行促成交易拿傭金的情況。單邊代理模式僅為買方或者賣方一方提供更為科學(xué)合理的服務(wù)，有助于提升經(jīng)紀服務(wù)質(zhì)量，促進行業(yè)規(guī)范發(fā)展。
值得關(guān)注的是，新規(guī)出臺不是對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的限制和打壓。有人覺得，經(jīng)紀服務(wù)費降了，將給房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)帶來打擊。其實，過高的經(jīng)紀服務(wù)費可能會對住房交易產(chǎn)生抑制作用，不利于市場良性循環(huán)，市場不好，經(jīng)紀服務(wù)行業(yè)的發(fā)展也同樣會受阻。此次新規(guī)不僅關(guān)注經(jīng)紀服務(wù)費用問題，還在加強從業(yè)主體管理，規(guī)范簽訂交易合同，加強個人信息保護，提升管理服務(wù)水平，加大違法違規(guī)行為整治力度等方面提出明確要求，這是房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)規(guī)范發(fā)展的新框架，有助于維護良好的房地產(chǎn)市場發(fā)展秩序，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展?？偠灾?，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的日益規(guī)范，買賣雙方以及出租、承租雙方都將受益，行業(yè)的健康發(fā)展也將更加可持續(xù)。
