中央政治局7月24日召開(kāi)會(huì)議，指出“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，之后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)“進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’等政策措施”。北京、深圳、廣州三城市先后發(fā)聲，表示將抓緊落實(shí)會(huì)議要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這一系列舉措均釋放出積極信號(hào)，房地產(chǎn)調(diào)控政策將進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化，剛需和改善性住房需求將得到更好滿(mǎn)足。房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升也將為宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好貢獻(xiàn)積極作用。
一段時(shí)間以來(lái)，各方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷一年半左右的總體低迷后，在2023年第一季度有所回暖，但進(jìn)入第二季度后，多項(xiàng)指標(biāo)再度掉頭向下，購(gòu)房者由于已售逾期難交付項(xiàng)目的存在而陷入觀望，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈狀況的恢復(fù)仍需一段時(shí)間，房企總體投資意愿不足。各方對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心亟待恢復(fù)。
過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱階段出臺(tái)的調(diào)控政策需要調(diào)整優(yōu)化。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供給短缺的階段已基本結(jié)束，當(dāng)前局部地區(qū)甚至出現(xiàn)了供給過(guò)剩的情況。房地產(chǎn)市場(chǎng)正從高速和過(guò)熱轉(zhuǎn)向總量減少、平穩(wěn)發(fā)展的階段。為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，眾多城市曾出臺(tái)限購(gòu)、限貸、限價(jià)等限制性措施。如今有些調(diào)控措施已經(jīng)不再適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)，很多城市逐漸取消限制性措施，但仍有一些地區(qū)的調(diào)控措施需要調(diào)整優(yōu)化，以更好滿(mǎn)足剛性和改善性購(gòu)房需求。
從政策層面?zhèn)鬟f出的信號(hào)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策調(diào)整優(yōu)化的空間正在打開(kāi)。進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率，將對(duì)帶動(dòng)住房消費(fèi)起到積極促進(jìn)作用。降低首付比例有助于降低購(gòu)房門(mén)檻，而降低貸款利率能夠降低購(gòu)房總支付金額和房貸月供壓力。改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免也有助于“真金白銀”地減少購(gòu)房資金支出。2022年9月，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局要求，納稅人出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)，在同一城市重新購(gòu)買(mǎi)住房的，可按規(guī)定申請(qǐng)退還其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。同時(shí)，預(yù)計(jì)二手房交易“帶押過(guò)戶(hù)”、合理降低房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用等政策也將繼續(xù)擴(kuò)大實(shí)施面。
個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策備受關(guān)注。目前，仍有熱點(diǎn)城市執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，這屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱階段，為避免投機(jī)炒房出臺(tái)的信貸政策。所謂“認(rèn)房又認(rèn)貸”指的是如果有些購(gòu)房者想改善居住條件，賣(mài)掉手中的一套房子置換另一套，由于購(gòu)買(mǎi)第一套住房時(shí)曾經(jīng)使用購(gòu)房貸款，哪怕已經(jīng)還清了貸款，因?yàn)橛匈J款記錄，再置換時(shí)仍被認(rèn)定為購(gòu)買(mǎi)第二套住房，從而執(zhí)行更高比例的首付標(biāo)準(zhǔn)以及房貸利率。以北京為例，一個(gè)名下無(wú)房但曾經(jīng)有貸款記錄的購(gòu)房家庭，再購(gòu)房時(shí)商業(yè)貸款的最低首付需要60%，購(gòu)買(mǎi)非普通住宅則要付80%的首付。貸款利率也要按照購(gòu)買(mǎi)第二套住房執(zhí)行，比首套房高，購(gòu)房成本就更高。
在當(dāng)前形勢(shì)下，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策可能會(huì)影響一些有改善性需求的購(gòu)房者，有必要因城施策，將一些城市的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策調(diào)整為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，切實(shí)降低購(gòu)房者資金壓力。
此外，預(yù)計(jì)有些城市還可能從縮短個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅免征年限、降低購(gòu)買(mǎi)二套改善性住房契稅等方面進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化相關(guān)政策，并從穩(wěn)妥推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷(xiāo)售”試點(diǎn)、積極探索商品房銷(xiāo)售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)等方面完善相關(guān)制度，合理降低剛需和改善性住房需求的購(gòu)房成本，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
從中央到有關(guān)部委的政策信號(hào)，再到有關(guān)城市的表態(tài)，極大增強(qiáng)了各方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。進(jìn)入第二季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量有所放緩，也與居民就業(yè)壓力有所增大、收入預(yù)期減弱、購(gòu)房意愿有所下降、購(gòu)房作為大宗消費(fèi)恢復(fù)相對(duì)滯后有關(guān)。下半年，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步回升向好，居民住房消費(fèi)和房企投資意愿也將逐步恢復(fù)。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)整優(yōu)化政策也會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，相關(guān)政策落地后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步企穩(wěn)復(fù)蘇可期，我們應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展有信心和耐心。
