關(guān)鍵詞3
發(fā)展保障性住房
8月25日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（“14號(hào)文”）。“14號(hào)文”提出了保障性住房建設(shè)和籌集、保障對(duì)象和標(biāo)準(zhǔn)、配售和管理、支持政策等方面的基本原則，具體執(zhí)行辦法由各地制定。目前，這一文件已傳達(dá)到各城市人民政府、各部委直屬機(jī)構(gòu)，進(jìn)入執(zhí)行落地期。
具體來看，“14號(hào)文”明確了兩大目標(biāo)，一是加大保障性住房建設(shè)和供給，“讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活?yuàn)^斗”；二是推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。
值得關(guān)注的是，“14號(hào)文”要求各地做好政策銜接，協(xié)調(diào)好保障性住房與公租房、保障性租賃住房和商品房之間的關(guān)系。保障房是住房供給體系的重要組成部分，文件充分強(qiáng)調(diào)了保障房的地位，未來保障房建設(shè)將更受重視。
由此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來保障性住房建設(shè)開發(fā)節(jié)奏會(huì)進(jìn)一步加快，推進(jìn)保障性住房發(fā)展的新模式將是下一輪房地產(chǎn)周期的重要舉措。
其中，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，我國(guó)已建立了公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房“三位一體”的住房制度。新的保障性住房屬于配售型住房，要與前述“三位一體”的住房制度做好銜接。
中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)認(rèn)為，增加保障房建設(shè)和供應(yīng)，預(yù)計(jì)將從改善民生和擴(kuò)大投資的角度對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)產(chǎn)生正向影響，將有利于為房地產(chǎn)行業(yè)注入新活力，帶動(dòng)相關(guān)上下游行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。同時(shí)，保障房的供應(yīng)也有利于促進(jìn)商品住房回歸商品屬性，推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。
徐躍進(jìn)預(yù)計(jì)，未來，保障房開發(fā)模式有望繼續(xù)創(chuàng)新，更多社會(huì)資本可能會(huì)參與到保障房開發(fā)運(yùn)營(yíng)中來，以有效擴(kuò)大保障房的供應(yīng)規(guī)模。同時(shí)，保障房的建設(shè)籌集渠道也會(huì)更加多元，各式各樣的存量盤活將會(huì)是保障房籌集的重要渠道。另外，保障房建設(shè)也將和城中村改造等工作相結(jié)合。
“保障房房屋質(zhì)量將有望提升，配套設(shè)施和公共服務(wù)有望得到加強(qiáng)，保障房住戶的居住品質(zhì)未來將得到改善。”徐躍進(jìn)如是說。
關(guān)鍵詞4
“保交樓”下的現(xiàn)房銷售
2022年7月份出現(xiàn)的“停貸潮”，使“保交樓”成為重要的民生工程、政治任務(wù)。同年7月28日，“保交樓”更是在中央政治局會(huì)議中被首次提出。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)著眾多上下游行業(yè)及領(lǐng)域，對(duì)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤有重要意義。而且住房還凝聚著購(gòu)房者對(duì)實(shí)現(xiàn)住有所居、居有所樂，擁有美好居住生活的期盼和向往。因此，當(dāng)前，“保交樓”是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展中的一件大事。
值得關(guān)注的是，今年年初，在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部要求各地政府和房企關(guān)注預(yù)售制度的改革，積極推進(jìn)現(xiàn)房銷售模式，并且提到有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的要把資金監(jiān)管責(zé)任落實(shí)到位，以防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這是住建部首次系統(tǒng)、明確提出現(xiàn)房銷售的概念，這也要求各地政府和房企關(guān)注預(yù)售制度的改革，要積極推進(jìn)現(xiàn)房銷售模式的開展。
住建部工作會(huì)議提及的現(xiàn)房銷售，是防范樓盤爛尾的根本舉措。當(dāng)前，期房銷售和現(xiàn)房銷售并行，且鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售，這也意味著我國(guó)將推進(jìn)期房銷售制度逐步向現(xiàn)房銷售制度過渡。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，2023年1-9月，全國(guó)商品住宅現(xiàn)房銷售面積為1.3億平方米，同比增長(zhǎng)21.2%，占總銷售面積的17.9%，較2022年末提升4個(gè)百分點(diǎn)。
陳文靜指出，與預(yù)售制相比，現(xiàn)房銷售更符合大眾對(duì)商品房銷售的期望。今年以來，中央各部委及地方政府支持現(xiàn)房銷售的提法頻出，年初舉行的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”。隨后，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確“以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售”；合肥也提出在部分區(qū)域試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。此外，深圳在土地競(jìng)拍規(guī)則中，也將部分地塊由“競(jìng)自持保租房”改為“競(jìng)現(xiàn)房銷售面積”，北京今年以來已有多宗成交地塊要求一定比例現(xiàn)房銷售，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)進(jìn)程不斷推進(jìn)。
不過，陳文靜進(jìn)一步表示，短期內(nèi)全面實(shí)行現(xiàn)房銷售將對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)能力造成影響，并對(duì)開發(fā)商資金實(shí)力以及地產(chǎn)金融支持模式等提出更高的要求。整體來看，未來預(yù)售制度改革或?qū)⒊蔀樾掳l(fā)展模式的重要內(nèi)容，但當(dāng)前期房銷售仍是我國(guó)商品房銷售的絕對(duì)主流模式，在金融配套政策到位以及解決部分核心城市可能出現(xiàn)的供給斷檔問題之前，全面推行現(xiàn)房銷售的可能性較小，預(yù)計(jì)短期仍將通過在核心城市部分項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)的方式推進(jìn)。
關(guān)鍵詞5
金融監(jiān)管轉(zhuǎn)向“防爆雷”
10月30日至10月31日，在北京舉行的中央金融工作會(huì)議提到，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。這是中央金融工作會(huì)議首次提出“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管”，為房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管指明了路徑和方向。
在李宇嘉看來,此次中央金融工作會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)的表態(tài)，體現(xiàn)出防風(fēng)險(xiǎn)與惠民生的統(tǒng)一，也體現(xiàn)出金融向新模式轉(zhuǎn)型和支持房地產(chǎn)向新模式轉(zhuǎn)型的統(tǒng)一。
58安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，此次會(huì)議提到“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管”，這表明監(jiān)管進(jìn)一步重視房地產(chǎn)開發(fā)側(cè)的資金壓力。同時(shí)，會(huì)議還提到“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，預(yù)示著民營(yíng)房企的資金壓力有望得到緩解，至少“借新還舊”的現(xiàn)象有可能增多。
在中央金融工作會(huì)議最新表態(tài)之后，11月3日，據(jù)媒體報(bào)道，證監(jiān)會(huì)債券部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步，證監(jiān)會(huì)將深入貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，激發(fā)債券市場(chǎng)活力。堅(jiān)持底線思維，全力做好房地產(chǎn)、城投等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控。這是證監(jiān)會(huì)首次提出“防爆雷”的說法。因此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，下一步，證監(jiān)會(huì)將把公開市場(chǎng)債券和非標(biāo)債務(wù)“防爆雷”作為重中之重。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，今年以來，房企融資金額持續(xù)下降。未來幾個(gè)月，市場(chǎng)銷售很難發(fā)生明顯升溫變化，行業(yè)預(yù)期不會(huì)發(fā)生明顯改善。盡管近期高層強(qiáng)調(diào)“一視同仁”支持房企合理融資，但是短期內(nèi)切實(shí)有效落實(shí)存在諸多困難，所以房企融資仍將維持較弱態(tài)勢(shì)。
“整體來看，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍在蔓延，防范和化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，需要供需兩端‘雙管齊下’。一方面，要加大房企融資政策支持力度，加大‘三支箭’政策落實(shí)力度，如支持增信發(fā)債常態(tài)化、股權(quán)融資加快審批等。另一方面，加大需求端政策調(diào)整放松力度，促進(jìn)房地產(chǎn)銷售企穩(wěn)回升，改善金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期，其投資意愿才會(huì)提升。”劉水補(bǔ)充說。
關(guān)鍵詞6
商品房鼓勵(lì)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”
目前，房地產(chǎn)行業(yè)信心仍較脆弱，行業(yè)預(yù)期仍未改善。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策放松及支持力度還有空間。為此，逐步優(yōu)化限價(jià)政策，讓高品質(zhì)改善項(xiàng)目恢復(fù)市場(chǎng)定價(jià)，帶動(dòng)核心城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)也成為關(guān)注的焦點(diǎn)。
9月26日，成都優(yōu)化房地產(chǎn)政策，其中涉及調(diào)整限價(jià)措施。在二手房參考價(jià)方面，成都新政提出，不再執(zhí)行二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。與此同時(shí)，成品住宅裝修價(jià)格由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況自主確定（土地出讓合同等有約定的除外），嚴(yán)格落實(shí)樣板間、銷售現(xiàn)場(chǎng)、裝修清單等管理要求，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。此外，10月23日，成都新掛牌7宗宅地中，未設(shè)置成品房清水最高銷售均價(jià)。這也意味著，成都執(zhí)行近3年的“雙限”政策，將不復(fù)存在。
對(duì)此，成都市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)人士表示，該批次“雙限”政策取消，房?jī)r(jià)、地價(jià)全部沒有限制。后續(xù)正常情況下也將延續(xù)不限制地價(jià)的政策。
而在10月16日，江蘇宿遷發(fā)布了“房十條”，實(shí)行商品房“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”管理，開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目及市場(chǎng)變化情況合理定價(jià)，切實(shí)發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，讓購(gòu)房者享受實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠。宿遷本次優(yōu)化限價(jià)政策，意味著允許降價(jià)來促使交易量的回升，有助于讓價(jià)格回歸市場(chǎng)，也有利于企業(yè)銷售回籠資金。
據(jù)悉，我國(guó)對(duì)新建商品房的銷售價(jià)格實(shí)施備案制。開發(fā)商在申報(bào)新建商品住宅預(yù)售許可前，須到各地的價(jià)格主管部門進(jìn)行價(jià)格備案，由價(jià)格主管部門對(duì)申報(bào)價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)。
在房地產(chǎn)過熱時(shí)期，各地為了遏制房?jī)r(jià)的上漲，發(fā)布限制房?jī)r(jià)漲幅的“限漲令”，防止新建商品住宅價(jià)格大幅度上漲。而隨著樓市進(jìn)入下行期，各地新房銷售價(jià)格備案制轉(zhuǎn)為“限跌”。自2021年以來，岳陽、江陰、沈陽、唐山、昆明、株洲、張家口等20多個(gè)城市出臺(tái)過“限跌令”。無論是“限漲令”還是“限跌令”，其初衷都是為了保持樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。
劉水認(rèn)為，限價(jià)政策出臺(tái)的初衷是在市場(chǎng)熱度較高時(shí)實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，支持合理購(gòu)房需求。不過，隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，限價(jià)政策帶來的負(fù)面影響愈發(fā)突出。價(jià)格倒掛不僅增加了真實(shí)住房需求的購(gòu)房難度，也無法反映市場(chǎng)真實(shí)情況，違背了政策初衷。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力增加的背景下，多個(gè)城市出臺(tái)“限跌令”，也導(dǎo)致房企銷售不暢，資金回籠受阻。在新的市場(chǎng)環(huán)境下，預(yù)計(jì)限價(jià)政策也將迎來優(yōu)化，具體方式包括合理制定新房備案價(jià)和土拍環(huán)節(jié)限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并預(yù)留浮動(dòng)空間，使項(xiàng)目入市時(shí)售價(jià)更接近市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格；取消“限跌令”、取消二手房指導(dǎo)價(jià)，讓價(jià)格回歸市場(chǎng)。
