今年，房地產(chǎn)市場政策的轉(zhuǎn)型點(diǎn)出現(xiàn)在7月24日，中央政治局會議明確提出，“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。
此后，持續(xù)的優(yōu)化政策為各地樓市打開了空間和想象，包括土地市場重回價(jià)高者得、放松“五限”、推進(jìn)現(xiàn)房銷售的模式、金融監(jiān)管“防爆雷”、商品房鼓勵“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”等。在優(yōu)化需求端購房政策、支持房企融資、增加保障性住房建設(shè)等方面頻繁表態(tài)和落地具體舉措，對外釋放積極信號。
未來，10萬億級的房地產(chǎn)市場如何重回正軌？房地產(chǎn)企業(yè)將遭遇的風(fēng)險(xiǎn)如何化解？如何解決“保交樓”這一難題？從土地市場到商品房、保障房，又將迎來怎樣的變化？
超90條
2023年9月，各地政策出臺頻次超90條，為2022年四季度以來最高數(shù)量，多地取消限購、限售等政策。
72%
9月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，今年全國籌集建設(shè)保障性租賃住房204萬套（間）的任務(wù)目前已完成72%，各地籌集建設(shè)進(jìn)度不斷加快。
20%
據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前全國現(xiàn)房銷售規(guī)模占比約為14%。到2028年，全國現(xiàn)房銷售規(guī)模占比有望達(dá)到20%。
2.6億平方米
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，全國300城住宅用地成交面積2.6億平方米，同比下降35.4%；土地出讓金1.8萬億元，同比下降25.3%。
關(guān)鍵詞1
多城土地市場重回“價(jià)高者得”
2023年以來，全國土地市場情緒偏弱，房企普遍謹(jǐn)慎拿地，10月，全國土地縮量態(tài)勢仍較明顯。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，全國300城住宅用地推出3.8億平方米，同比下降31.8%，絕對規(guī)模為近十年同期最低位；成交面積2.6億平方米，同比下降35.4%；土地出讓金1.8萬億元，同比下降25.3%。
在土拍熱度方面，僅有少部分城市或區(qū)域保持一定熱度，房企投資聚焦核心優(yōu)質(zhì)地塊，市場分化進(jìn)一步加劇。其中，10月，上海、北京、成都等核心區(qū)地塊受企業(yè)關(guān)注度高，部分地塊觸頂搖號，其余區(qū)域地塊多以底價(jià)成交；無錫、武漢、南京土拍的低溫情緒尚未好轉(zhuǎn)，多數(shù)地塊均以底價(jià)成交。
值得關(guān)注的是，據(jù)媒體報(bào)道，今年9月底，自然資源部已向各省份自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含“建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制”“建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制”等。隨后，成都、濟(jì)南、廈門、青島、南京、蘇州等紛紛發(fā)布公告，對此前的土拍規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，均提出部分地塊將不再限制土地出讓上限價(jià)格。10月30日，濟(jì)南成交的10宗土地中，有3宗地塊溢價(jià)率均超50%。11月2日，合肥成交的5宗地塊中，有2宗地塊溢價(jià)率均超30%。
從目前來看，在多地土拍市場低位運(yùn)行的情形下，土拍規(guī)則調(diào)整，特別是不再限制地價(jià)、恢復(fù)“價(jià)高者得”正成為新趨勢。對此，鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，在部委政策已經(jīng)明確可以取消最高土地限價(jià)政策之后，后續(xù)可能也會有更多城市調(diào)整土地出讓規(guī)則。
中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，取消地價(jià)上限的政策對于地方政府是增收入、降風(fēng)險(xiǎn)、城市板塊分化加??；對于房企是降利潤、憑本事；對于購房群體則是促改善、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。
“熱點(diǎn)城市的核心地塊熱度或升溫，但高價(jià)地恐難頻現(xiàn)。在核心城市，中小房企資金面多數(shù)承壓，拿地壓力加大；而央企、國企資金實(shí)力相對較好，對優(yōu)質(zhì)地塊的參拍力度、拿地機(jī)會或加大。”張凱說。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，地價(jià)上限取消后，優(yōu)質(zhì)地塊土拍熱度升溫，但分化仍在。從短期來看，土拍情緒扭轉(zhuǎn)仍依賴銷售端恢復(fù)程度，核心城市在政策帶動下，銷售市場活躍度提升后，土拍情緒有望進(jìn)一步提升。
關(guān)鍵詞2
“五限”逐漸放松
2017年，為了讓房子回歸到“住”的屬性，從中央到地方，對房地產(chǎn)市場的流動性采取“封倉”的措施。以限購、限貸、限價(jià)、限售、限商為主的“五限”政策相繼出臺，為樓市加上“緊箍咒”。
不過，自2022年起，受到樓市下行的影響，“五限”逐漸松綁。從目前來看，限制性政策已從三四線城市到二線城市，再到二線熱點(diǎn)城市以及一線城市呈現(xiàn)逐漸放松的趨勢。
比如，去年3月，鄭州出臺“鄭19條”，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，成為全國第一個放松限貸和限購的城市。隨后，哈爾濱宣布放松新房限售，打響了全國放松限售“第一槍”。3月底，福州也放松限購。
今年10月，上海金山區(qū)針對人才定向松綁限購，符合條件的非滬籍人才可在該區(qū)的限定區(qū)域買房。而在此之前，廣州也將外地人購房社保年限從5年降至2年，同時解除了部分區(qū)域的限購政策。
陳文靜表示，自今年7月24日舉行的中央政治局會議為房地產(chǎn)業(yè)定調(diào)后，各主管部門陸續(xù)落地具體舉措，各地也根據(jù)自身市場情況跟進(jìn)落實(shí)。在需求端，住建部、央行、金融監(jiān)管總局下發(fā)通知，將首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱；央行、金融監(jiān)管總局再下發(fā)通知，下調(diào)首套、二套住房貸款首付比例下限，并下調(diào)二套房貸利率加點(diǎn)下限。與此同時，各地快速跟進(jìn)執(zhí)行。2023年9月，各地政策出臺頻次超90條，為2022年四季度以來最高數(shù)量，多地取消限購、限售等政策。
整體來看，陳文靜指出，當(dāng)前全國多數(shù)城市政策已基本放開，僅剩核心城市存在限制性政策。從政策效果來看，多項(xiàng)政策落地對市場活躍度產(chǎn)生積極影響，但帶動效果的持續(xù)性偏弱，短期需求端政策仍有進(jìn)一步優(yōu)化的空間，如進(jìn)一步降低居民購房成本，下調(diào)核心城市首套、二套住房首付比例，降低交易稅費(fèi)，調(diào)整北京、上海普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
