日前，廣州市國土資源和規(guī)劃委員會網(wǎng)站正式對外發(fā)布《廣州市規(guī)劃辦理容積率目標(biāo)核算方法》，將對房地產(chǎn)職業(yè)的產(chǎn)品規(guī)劃帶來不小的影響。
新規(guī)自2018年12月1日起實施，有效期五年。規(guī)則發(fā)布實施前，已獲得規(guī)劃條件且依然有效的，其建造工程規(guī)劃許可、規(guī)劃檢驗仍按規(guī)劃條件核發(fā)時的容積率目標(biāo)核算規(guī)則履行，這關(guān)于現(xiàn)存和已獲批的復(fù)式項目是利好音訊。
新規(guī)則
按照新規(guī)，套內(nèi)修建面積超越144平方米的復(fù)式住所，其客廳、起居室挑空部分層高在6米以內(nèi)的，水平投影面積不大于套內(nèi)各層平均水平投影面積30％且不大于50平方米的按1.5倍核算容積率修建面積，超出部分按2倍核算容積率修建面積；當(dāng)其客廳、起居室挑空部分層高大于6米時，超出部分以每2.2米為單位累進(jìn)添加1倍核算容積率目標(biāo)。
假如套內(nèi)修建面積不超越144平方米的住所，層高在3.6~5.8米之間，按該層水平投影面積的2倍折算核算容積率修建面積；假如層高超越5.8米，按該層水平投影面積的3倍折算核算容積率修建面積。
新變化
1.套內(nèi)修建面積超越144平方米的復(fù)式住所，在“面積增值”上，最多只能獲得25平方米的“附加值”。經(jīng)過“中空”完成“高溢價”的空間將大大遭到緊縮。
2.套內(nèi)修建面積不超越144平方米的住所，不再有經(jīng)過“中空”完成“面積增值”的或許性。
超20項目在售 “偷面積”成絕版
依據(jù)新發(fā)布的《廣州市規(guī)劃辦理容積率目標(biāo)核算方法》，最引人關(guān)注的變化是關(guān)于復(fù)式住所挑高部分的核算方式，明顯將對現(xiàn)在一些“偷面積”的做法起到必定的懲戒作用。
復(fù)式使用率遠(yuǎn)超平層
近年來，復(fù)式產(chǎn)品非常受商場歡迎，尤其是面積在100平方米左右的復(fù)式四房單位，總面積小，但使用空間多。業(yè)內(nèi)人士表示，這種規(guī)劃多是利用挑空部分來“偷面積”，報建6米高的半打開空間，然后按3米一分為二，再對半打開空間進(jìn)行室內(nèi)化，因為中空部分不核算入修建面積，就可將單層的單位變?yōu)閮蓪拥膹?fù)式單元完成面積增值。
因為使用率遠(yuǎn)高于一般平層單元，所以遭到商場喜愛，成為主打營銷賣點，其價格往往也比普通平層單元高出不少，單位面積利潤率明顯更高。據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在廣州單住所就有超20個類似項目，首要分布在黃埔、增城、白云。例如坐落增城的萬科春風(fēng)十里、保利中航城，坐落黃埔的萬科城尚城、龍湖首開云峰原著，坐落白云的佳兆業(yè)天墅，坐落荔灣的保利和光晨樾。
新規(guī)履行后，再規(guī)劃上述這類復(fù)式單位就將核算修建面積，不但沒有了“偷面積”的效果，反而添加了修建本錢，所以未來新的項目再采用這種規(guī)劃或許因小失大。因此，不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，現(xiàn)在商場在售的復(fù)式產(chǎn)品或從此成為絕版。
事實上，現(xiàn)在在售的復(fù)式產(chǎn)品貨量也不多。據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近一年來，廣州復(fù)式產(chǎn)品供應(yīng)面積為36.1萬平方米，成交面積為26.2萬平方米，去化率約為73%。因為復(fù)式使用率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般平層單元，商場對復(fù)式產(chǎn)品的承受度較高。具體到月來看，上一年的12月、本年的八九月都是復(fù)式的供應(yīng)“大月”，供應(yīng)面積均超5.5萬平方米。成交高峰則是在上一年的3月、本年的6月與8月，成交面積分別為3.5萬平方米、3.2萬平方米、3.1萬平方米。
陽臺“N+1”或有空間
復(fù)式規(guī)劃“偷面積”可以休矣。不過，關(guān)于陽臺進(jìn)深的控制條件又有所放松。依據(jù)新規(guī)，住所修建的半開敞空間進(jìn)深不大于2.4米，且半開敞空間水平投影面積之和不超越住所套內(nèi)（含半開敞空間水平投影面積）修建面積15%的，按其投影面積一半核算容積率修建面積；進(jìn)深或份額超出規(guī)則的，按其水平投影面積核算容積率修建面積。進(jìn)深或份額超出規(guī)則的，按其水平投影面積核算容積率修建面積。相比以往要求不大于2.1米，要求有所放松。
陽臺進(jìn)深的控制條件從2.1米放寬到2.4米，從前盛行一時的“N+1”房或許將迎來更多的規(guī)劃空間。
新規(guī)自2018年12月1日起實施，有效期五年。規(guī)則發(fā)布實施前，已獲得規(guī)劃條件且依然有效的，其建造工程規(guī)劃許可、規(guī)劃檢驗仍按規(guī)劃條件核發(fā)時的容積率目標(biāo)核算規(guī)則履行，這關(guān)于現(xiàn)存和已獲批的復(fù)式項目是利好音訊。
新規(guī)則
按照新規(guī)，套內(nèi)修建面積超越144平方米的復(fù)式住所，其客廳、起居室挑空部分層高在6米以內(nèi)的，水平投影面積不大于套內(nèi)各層平均水平投影面積30％且不大于50平方米的按1.5倍核算容積率修建面積，超出部分按2倍核算容積率修建面積；當(dāng)其客廳、起居室挑空部分層高大于6米時，超出部分以每2.2米為單位累進(jìn)添加1倍核算容積率目標(biāo)。
假如套內(nèi)修建面積不超越144平方米的住所，層高在3.6~5.8米之間，按該層水平投影面積的2倍折算核算容積率修建面積；假如層高超越5.8米，按該層水平投影面積的3倍折算核算容積率修建面積。
新變化
1.套內(nèi)修建面積超越144平方米的復(fù)式住所，在“面積增值”上，最多只能獲得25平方米的“附加值”。經(jīng)過“中空”完成“高溢價”的空間將大大遭到緊縮。
2.套內(nèi)修建面積不超越144平方米的住所，不再有經(jīng)過“中空”完成“面積增值”的或許性。
超20項目在售 “偷面積”成絕版
依據(jù)新發(fā)布的《廣州市規(guī)劃辦理容積率目標(biāo)核算方法》，最引人關(guān)注的變化是關(guān)于復(fù)式住所挑高部分的核算方式，明顯將對現(xiàn)在一些“偷面積”的做法起到必定的懲戒作用。
復(fù)式使用率遠(yuǎn)超平層
近年來，復(fù)式產(chǎn)品非常受商場歡迎，尤其是面積在100平方米左右的復(fù)式四房單位，總面積小，但使用空間多。業(yè)內(nèi)人士表示，這種規(guī)劃多是利用挑空部分來“偷面積”，報建6米高的半打開空間，然后按3米一分為二，再對半打開空間進(jìn)行室內(nèi)化，因為中空部分不核算入修建面積，就可將單層的單位變?yōu)閮蓪拥膹?fù)式單元完成面積增值。
因為使用率遠(yuǎn)高于一般平層單元，所以遭到商場喜愛，成為主打營銷賣點，其價格往往也比普通平層單元高出不少，單位面積利潤率明顯更高。據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在廣州單住所就有超20個類似項目，首要分布在黃埔、增城、白云。例如坐落增城的萬科春風(fēng)十里、保利中航城，坐落黃埔的萬科城尚城、龍湖首開云峰原著，坐落白云的佳兆業(yè)天墅，坐落荔灣的保利和光晨樾。
新規(guī)履行后，再規(guī)劃上述這類復(fù)式單位就將核算修建面積，不但沒有了“偷面積”的效果，反而添加了修建本錢，所以未來新的項目再采用這種規(guī)劃或許因小失大。因此，不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，現(xiàn)在商場在售的復(fù)式產(chǎn)品或從此成為絕版。
事實上，現(xiàn)在在售的復(fù)式產(chǎn)品貨量也不多。據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近一年來，廣州復(fù)式產(chǎn)品供應(yīng)面積為36.1萬平方米，成交面積為26.2萬平方米，去化率約為73%。因為復(fù)式使用率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般平層單元，商場對復(fù)式產(chǎn)品的承受度較高。具體到月來看，上一年的12月、本年的八九月都是復(fù)式的供應(yīng)“大月”，供應(yīng)面積均超5.5萬平方米。成交高峰則是在上一年的3月、本年的6月與8月，成交面積分別為3.5萬平方米、3.2萬平方米、3.1萬平方米。
陽臺“N+1”或有空間
復(fù)式規(guī)劃“偷面積”可以休矣。不過，關(guān)于陽臺進(jìn)深的控制條件又有所放松。依據(jù)新規(guī)，住所修建的半開敞空間進(jìn)深不大于2.4米，且半開敞空間水平投影面積之和不超越住所套內(nèi)（含半開敞空間水平投影面積）修建面積15%的，按其投影面積一半核算容積率修建面積；進(jìn)深或份額超出規(guī)則的，按其水平投影面積核算容積率修建面積。進(jìn)深或份額超出規(guī)則的，按其水平投影面積核算容積率修建面積。相比以往要求不大于2.1米，要求有所放松。
陽臺進(jìn)深的控制條件從2.1米放寬到2.4米，從前盛行一時的“N+1”房或許將迎來更多的規(guī)劃空間。
