商居處，是指在商業(yè)、作業(yè)用地上締造的居處形式的房子，近20年來一貫游走在法令和政策的灰色地帶。
2017年全國樓市一片炙熱的時(shí)分，商居處在政策上遭到強(qiáng)力打壓，商場轉(zhuǎn)冷，一貫繼續(xù)到現(xiàn)在。
買了商住房的人無法理解，好好的房子，怎么突然就賣不掉了呢？
北京像素——商居處商場的標(biāo)簽
2018年12月27日早晨，很多居住在北京像素的年輕人像平常一樣，涌進(jìn)地鐵6號(hào)線草房站，奔向北京各大寫字樓，開端新的一天。
北京像素聲稱北京最大的商住樓盤，在東五環(huán)外、朝陽區(qū)與通州區(qū)交界處。
小區(qū)一共19棟樓房，窗戶密密麻麻，東南西北各種朝向都有，就像一個(gè)大蜂巢。這里有近1萬套房子，面積從30到70多平米不等，居住著三萬多人。
雖然建于2010年前后，但因缺少修補(bǔ)，樓內(nèi)就像老舊的宿舍，每層30戶，走廊又暗又長。按摩店、美甲店、寵物店直接開在小區(qū)里，作業(yè)室租賃廣告隨處可見。
許多北漂選擇在這里落腳，他們沒有戶口，又暫時(shí)沒有購房資質(zhì)。
比如陳林，兩年前，他懷揣著父母和親屬協(xié)助湊的150多萬塊錢，在北京像素買了一套40多平的開間。
“商居處”是一個(gè)很奇妙的概念，在土地性質(zhì)上歸于商業(yè)地產(chǎn)，卻被開發(fā)商包裝成居處進(jìn)行出售。不只北京，上海、廣州、深圳、成都等城市都有類似的房子。
與一般居處比，商居處有一系列束縛：40年或50年后產(chǎn)權(quán)到期；不能落戶；首付高、借款年限少；水電氣費(fèi)貴，稅高。
這些陳林都不在乎，他甚至選擇性疏忽了小區(qū)雜亂的環(huán)境和頭頂上簡直每分鐘一次的飛機(jī)噪音。北京像素對(duì)他而言最重要的意義在于，終于在北京買了房、安了家。
陳林早已打算好，等后面交夠五年社保，就把房子賣掉，去換一套北京的一般居處。
2016年買房的時(shí)分，他不愁將來賣不掉，究竟那時(shí)僅北京像素一個(gè)小區(qū)就聚集了近20家中介門店，傳聞每月都能成交幾百套。
房子不好賣了
但在2017年3月26日之后，一切都變了。
當(dāng)日，為打壓炙熱的房地產(chǎn)商場，北京出臺(tái)了空前嚴(yán)峻的商居處調(diào)控政策。清晰規(guī)矩商業(yè)、作業(yè)類項(xiàng)目“不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔锰?rdquo;，從態(tài)度上否定了商居處的所謂“居住”特色。
政策同時(shí)規(guī)矩，個(gè)人購買存量商居處時(shí)，要求名下無房、五年社?；蚶U稅，并且只能全款購買。
購買商居處的條件從不限購變得反?？量?，有人點(diǎn)評(píng)這等于對(duì)商居處商場“一劍封喉”。
不只北京，2017年，上海、廣州、深圳、成都、天津等多城均出臺(tái)方法，對(duì)商居處加以束縛，商住項(xiàng)目也因此敏捷降溫。
2018年12月，間隔政策出臺(tái)一年半多，北京像素小區(qū)鄰近只剩三家中介門店。其間一家大型連鎖中介機(jī)構(gòu)的作業(yè)人員小心翼翼地回避著“商居處”的字眼，改稱“商業(yè)房”。
商場的冷淡還反映在成交量上。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)閃現(xiàn)，政策出臺(tái)后20個(gè)月，即2017年4月-2018年11月，北京商居處成交僅5409套，而此前的20個(gè)月(2015年8月-2017年3月)，成交套數(shù)為89690套。
也就是說，北京商居處成交量暴跌了94%。
現(xiàn)在，北京像素的復(fù)式戶型報(bào)價(jià)降到4萬/平米左右，調(diào)控前，同類型的房源報(bào)價(jià)一度靠近7萬/平米。
但是在陳林看來，報(bào)價(jià)4萬仍是3萬都沒有任何意義，因?yàn)楝F(xiàn)在很難找到下一個(gè)接盤的人，真心想賣房的業(yè)主只能不斷降價(jià)。
他說，雖然規(guī)矩可以賣給公司，但實(shí)際中很少有公司甘愿買，因?yàn)楣就耆梢杂酶偷谋惧X租一套類似的房子。
2018年12月，遠(yuǎn)在北京北五環(huán)外的回龍觀某小區(qū)，也有人在論壇發(fā)帖“降價(jià)出售”商居處。售房的業(yè)主挨近退休，她的房子比購買時(shí)跌了幾十萬。
“咱們用老少三代人積累的血汗錢買的房子，意在不給社會(huì)和兒女添麻煩，為什么現(xiàn)在要束縛生意？關(guān)鍵是買的時(shí)分，并沒有人告訴我這個(gè)往后是不能自在生意的?。?rdquo;她無法了解。
出資客摩拳擦掌
雖然商居處商場空前冷淡，但也有一些出資客在冒險(xiǎn)尋找機(jī)會(huì)。
2018年11月，蘇夏在北京花130萬全款購買了一套不到40平米的商居處，從開端看房到過戶、對(duì)外租賃，只用了不到兩周時(shí)刻。
她看中了商居處極高的租售比。每月租金4000多元，同樣的租金，假如購買居處的花，大約需要花三四百萬元。此外，商居處還可以租給公司用于注冊(cè)地址，一年八千到一萬元。
“買商住，有‘錢’途。未來一般居處還會(huì)不斷被締造出來，而商居處是存量版的。比如北京，只有2017年3月26日之前已出售的商居處才可以賣給個(gè)人，往后新售的，個(gè)人想買都買不了。”蘇夏說，民水民電帶燃?xì)獾纳叹犹巹t更是存量版中的極品。
游走在政策的灰色地帶
其實(shí)，購買商居處一貫都有風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榻?0年來，商居處一向處在法令和政策的灰色地帶。
“商居處原本就是違規(guī)的，現(xiàn)在是把原本政策處理上的縫隙補(bǔ)上了。”易居研究院副院長楊紅旭說。
他說，我國用地性質(zhì)區(qū)分很清晰，包括居處、商業(yè)、作業(yè)、工業(yè)用地等，并沒有“商住”一說。用地規(guī)劃決議修建規(guī)劃，雖然用地規(guī)劃沒有這一類型，但曩昔許多開發(fā)商在四五十年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)、作業(yè)用地上建居處，做出了違規(guī)的修建規(guī)劃。
那么，商居處是在何種布景下誕生的呢？
楊紅旭說，上世紀(jì)90年代末，受外部環(huán)境影響，我國樓市十分低迷，出現(xiàn)了許多爛尾樓。2000年往后，經(jīng)濟(jì)回暖，加之1998年房改之后我國大力發(fā)展居處商場，居處需求大幅開釋。
一些開發(fā)商收買了爛尾樓，改成酒店式公寓，因?yàn)榈囟魏谩⒖們r(jià)低、租金高，這些公寓一時(shí)大受歡迎。
“嘗到甜頭之后，過了幾年，有些開發(fā)商在拿地之初就已經(jīng)規(guī)劃好，用低于居處用地的價(jià)格拿下商辦用地，再建成所謂的‘居處’，也就是商居處，以賣個(gè)好價(jià)錢。”楊紅旭說，開發(fā)商打擦邊球，而地方政府又睜一只眼閉一只眼，商場上的商居處也因此越建越多，并且被包裝得越來越像居處。
未來調(diào)控會(huì)放松嗎？
2017年多地出臺(tái)的政策填補(bǔ)了商居處處理的縫隙，不過，近來部分地區(qū)樓市調(diào)控有所松動(dòng)。2018年12月，菏澤、珠海、廣州、杭州相繼出臺(tái)政策，放松樓市調(diào)控。
廣州的政策與商居處有關(guān)。廣州提出，在2017年3月30日之前土地出讓而構(gòu)成的商服類物業(yè)，答應(yīng)個(gè)人購買。而曩昔此類物業(yè)只限定企業(yè)購買。
現(xiàn)在商居處政策最嚴(yán)峻的城市是北京與廣州，廣州的動(dòng)作是否意味著北京等其他城市也會(huì)逐漸鋪開對(duì)商居處的束縛政策呢？
“商住類產(chǎn)品因?yàn)閷?shí)質(zhì)歸于商業(yè)物業(yè)，往往會(huì)被貼上出資的標(biāo)簽。但確實(shí)也有部分購房者并非出資，而是個(gè)人居住。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說，對(duì)商住類產(chǎn)品怎樣定性還需要等待更為清晰的政策判斷，這也是左右調(diào)控是否會(huì)全面放松的重要規(guī)范。
在我國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓看來，對(duì)商居處的束縛性政策首要目的是遏止出資投機(jī)性需求，但這種政策應(yīng)該是暫時(shí)的，放松調(diào)控是大趨勢(shì)，不會(huì)一貫制止個(gè)人購買。
楊紅旭以為，樓市降溫之后，未來兩年，各地對(duì)商居處的調(diào)控可能有所放寬，但出于規(guī)范商場秩序等方面的考慮，不太可能回到調(diào)控之前，因?yàn)樯叹犹幾陨砭褪沁`規(guī)的。
買房之后，陳林愈加注重樓市的相關(guān)政策和音訊。2018年12月27日早晨，他走出北京像素小區(qū)，隨人流擠進(jìn)地鐵，手機(jī)上跳出一條新聞：
中弘股份因面值接連20個(gè)交易日低于1元而被強(qiáng)制退市，成為A股史上首只跌破1元的退市股。
很少有人知道，北京像素正是中弘集團(tuán)最著名的代表作之一。中弘早年憑仗商居處項(xiàng)目風(fēng)生水起，但受樓市調(diào)控影響和一些自身原因，中弘出售成果出現(xiàn)斷崖式下跌，資金鏈問題繼續(xù)惡化，最終在A股黯然退出。
不過，與中弘的死活比較，陳林更關(guān)懷的是，對(duì)商居處的束縛會(huì)松綁嗎？將來他的房子會(huì)以什么樣的價(jià)格賣出？
2017年全國樓市一片炙熱的時(shí)分，商居處在政策上遭到強(qiáng)力打壓，商場轉(zhuǎn)冷，一貫繼續(xù)到現(xiàn)在。
買了商住房的人無法理解，好好的房子，怎么突然就賣不掉了呢？
北京像素——商居處商場的標(biāo)簽
2018年12月27日早晨，很多居住在北京像素的年輕人像平常一樣，涌進(jìn)地鐵6號(hào)線草房站，奔向北京各大寫字樓，開端新的一天。
北京像素聲稱北京最大的商住樓盤，在東五環(huán)外、朝陽區(qū)與通州區(qū)交界處。
小區(qū)一共19棟樓房，窗戶密密麻麻，東南西北各種朝向都有，就像一個(gè)大蜂巢。這里有近1萬套房子，面積從30到70多平米不等，居住著三萬多人。
雖然建于2010年前后，但因缺少修補(bǔ)，樓內(nèi)就像老舊的宿舍，每層30戶，走廊又暗又長。按摩店、美甲店、寵物店直接開在小區(qū)里，作業(yè)室租賃廣告隨處可見。
許多北漂選擇在這里落腳，他們沒有戶口，又暫時(shí)沒有購房資質(zhì)。
比如陳林，兩年前，他懷揣著父母和親屬協(xié)助湊的150多萬塊錢，在北京像素買了一套40多平的開間。
“商居處”是一個(gè)很奇妙的概念，在土地性質(zhì)上歸于商業(yè)地產(chǎn)，卻被開發(fā)商包裝成居處進(jìn)行出售。不只北京，上海、廣州、深圳、成都等城市都有類似的房子。
與一般居處比，商居處有一系列束縛：40年或50年后產(chǎn)權(quán)到期；不能落戶；首付高、借款年限少；水電氣費(fèi)貴，稅高。
這些陳林都不在乎，他甚至選擇性疏忽了小區(qū)雜亂的環(huán)境和頭頂上簡直每分鐘一次的飛機(jī)噪音。北京像素對(duì)他而言最重要的意義在于，終于在北京買了房、安了家。
陳林早已打算好，等后面交夠五年社保，就把房子賣掉，去換一套北京的一般居處。
2016年買房的時(shí)分，他不愁將來賣不掉，究竟那時(shí)僅北京像素一個(gè)小區(qū)就聚集了近20家中介門店，傳聞每月都能成交幾百套。
房子不好賣了
但在2017年3月26日之后，一切都變了。
當(dāng)日，為打壓炙熱的房地產(chǎn)商場，北京出臺(tái)了空前嚴(yán)峻的商居處調(diào)控政策。清晰規(guī)矩商業(yè)、作業(yè)類項(xiàng)目“不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔锰?rdquo;，從態(tài)度上否定了商居處的所謂“居住”特色。
政策同時(shí)規(guī)矩，個(gè)人購買存量商居處時(shí)，要求名下無房、五年社?；蚶U稅，并且只能全款購買。
購買商居處的條件從不限購變得反?？量?，有人點(diǎn)評(píng)這等于對(duì)商居處商場“一劍封喉”。
不只北京，2017年，上海、廣州、深圳、成都、天津等多城均出臺(tái)方法，對(duì)商居處加以束縛，商住項(xiàng)目也因此敏捷降溫。
2018年12月，間隔政策出臺(tái)一年半多，北京像素小區(qū)鄰近只剩三家中介門店。其間一家大型連鎖中介機(jī)構(gòu)的作業(yè)人員小心翼翼地回避著“商居處”的字眼，改稱“商業(yè)房”。
商場的冷淡還反映在成交量上。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)閃現(xiàn)，政策出臺(tái)后20個(gè)月，即2017年4月-2018年11月，北京商居處成交僅5409套，而此前的20個(gè)月(2015年8月-2017年3月)，成交套數(shù)為89690套。
也就是說，北京商居處成交量暴跌了94%。
現(xiàn)在，北京像素的復(fù)式戶型報(bào)價(jià)降到4萬/平米左右，調(diào)控前，同類型的房源報(bào)價(jià)一度靠近7萬/平米。
但是在陳林看來，報(bào)價(jià)4萬仍是3萬都沒有任何意義，因?yàn)楝F(xiàn)在很難找到下一個(gè)接盤的人，真心想賣房的業(yè)主只能不斷降價(jià)。
他說，雖然規(guī)矩可以賣給公司，但實(shí)際中很少有公司甘愿買，因?yàn)楣就耆梢杂酶偷谋惧X租一套類似的房子。
2018年12月，遠(yuǎn)在北京北五環(huán)外的回龍觀某小區(qū)，也有人在論壇發(fā)帖“降價(jià)出售”商居處。售房的業(yè)主挨近退休，她的房子比購買時(shí)跌了幾十萬。
“咱們用老少三代人積累的血汗錢買的房子，意在不給社會(huì)和兒女添麻煩，為什么現(xiàn)在要束縛生意？關(guān)鍵是買的時(shí)分，并沒有人告訴我這個(gè)往后是不能自在生意的?。?rdquo;她無法了解。
出資客摩拳擦掌
雖然商居處商場空前冷淡，但也有一些出資客在冒險(xiǎn)尋找機(jī)會(huì)。
2018年11月，蘇夏在北京花130萬全款購買了一套不到40平米的商居處，從開端看房到過戶、對(duì)外租賃，只用了不到兩周時(shí)刻。
她看中了商居處極高的租售比。每月租金4000多元，同樣的租金，假如購買居處的花，大約需要花三四百萬元。此外，商居處還可以租給公司用于注冊(cè)地址，一年八千到一萬元。
“買商住，有‘錢’途。未來一般居處還會(huì)不斷被締造出來，而商居處是存量版的。比如北京，只有2017年3月26日之前已出售的商居處才可以賣給個(gè)人，往后新售的，個(gè)人想買都買不了。”蘇夏說，民水民電帶燃?xì)獾纳叹犹巹t更是存量版中的極品。
游走在政策的灰色地帶
其實(shí)，購買商居處一貫都有風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榻?0年來，商居處一向處在法令和政策的灰色地帶。
“商居處原本就是違規(guī)的，現(xiàn)在是把原本政策處理上的縫隙補(bǔ)上了。”易居研究院副院長楊紅旭說。
他說，我國用地性質(zhì)區(qū)分很清晰，包括居處、商業(yè)、作業(yè)、工業(yè)用地等，并沒有“商住”一說。用地規(guī)劃決議修建規(guī)劃，雖然用地規(guī)劃沒有這一類型，但曩昔許多開發(fā)商在四五十年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)、作業(yè)用地上建居處，做出了違規(guī)的修建規(guī)劃。
那么，商居處是在何種布景下誕生的呢？
楊紅旭說，上世紀(jì)90年代末，受外部環(huán)境影響，我國樓市十分低迷，出現(xiàn)了許多爛尾樓。2000年往后，經(jīng)濟(jì)回暖，加之1998年房改之后我國大力發(fā)展居處商場，居處需求大幅開釋。
一些開發(fā)商收買了爛尾樓，改成酒店式公寓，因?yàn)榈囟魏谩⒖們r(jià)低、租金高，這些公寓一時(shí)大受歡迎。
“嘗到甜頭之后，過了幾年，有些開發(fā)商在拿地之初就已經(jīng)規(guī)劃好，用低于居處用地的價(jià)格拿下商辦用地，再建成所謂的‘居處’，也就是商居處，以賣個(gè)好價(jià)錢。”楊紅旭說，開發(fā)商打擦邊球，而地方政府又睜一只眼閉一只眼，商場上的商居處也因此越建越多，并且被包裝得越來越像居處。
未來調(diào)控會(huì)放松嗎？
2017年多地出臺(tái)的政策填補(bǔ)了商居處處理的縫隙，不過，近來部分地區(qū)樓市調(diào)控有所松動(dòng)。2018年12月，菏澤、珠海、廣州、杭州相繼出臺(tái)政策，放松樓市調(diào)控。
廣州的政策與商居處有關(guān)。廣州提出，在2017年3月30日之前土地出讓而構(gòu)成的商服類物業(yè)，答應(yīng)個(gè)人購買。而曩昔此類物業(yè)只限定企業(yè)購買。
現(xiàn)在商居處政策最嚴(yán)峻的城市是北京與廣州，廣州的動(dòng)作是否意味著北京等其他城市也會(huì)逐漸鋪開對(duì)商居處的束縛政策呢？
“商住類產(chǎn)品因?yàn)閷?shí)質(zhì)歸于商業(yè)物業(yè)，往往會(huì)被貼上出資的標(biāo)簽。但確實(shí)也有部分購房者并非出資，而是個(gè)人居住。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說，對(duì)商住類產(chǎn)品怎樣定性還需要等待更為清晰的政策判斷，這也是左右調(diào)控是否會(huì)全面放松的重要規(guī)范。
在我國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓看來，對(duì)商居處的束縛性政策首要目的是遏止出資投機(jī)性需求，但這種政策應(yīng)該是暫時(shí)的，放松調(diào)控是大趨勢(shì)，不會(huì)一貫制止個(gè)人購買。
楊紅旭以為，樓市降溫之后，未來兩年，各地對(duì)商居處的調(diào)控可能有所放寬，但出于規(guī)范商場秩序等方面的考慮，不太可能回到調(diào)控之前，因?yàn)樯叹犹幾陨砭褪沁`規(guī)的。
買房之后，陳林愈加注重樓市的相關(guān)政策和音訊。2018年12月27日早晨，他走出北京像素小區(qū)，隨人流擠進(jìn)地鐵，手機(jī)上跳出一條新聞：
中弘股份因面值接連20個(gè)交易日低于1元而被強(qiáng)制退市，成為A股史上首只跌破1元的退市股。
很少有人知道，北京像素正是中弘集團(tuán)最著名的代表作之一。中弘早年憑仗商居處項(xiàng)目風(fēng)生水起，但受樓市調(diào)控影響和一些自身原因，中弘出售成果出現(xiàn)斷崖式下跌，資金鏈問題繼續(xù)惡化，最終在A股黯然退出。
不過，與中弘的死活比較，陳林更關(guān)懷的是，對(duì)商居處的束縛會(huì)松綁嗎？將來他的房子會(huì)以什么樣的價(jià)格賣出？
