限競(jìng)房（土地出讓時(shí)約束了未來價(jià)格，競(jìng)賽土地價(jià)格的項(xiàng)目）本來被開發(fā)商寄予厚望，既然都限制了價(jià)格，總該一搶而光回籠現(xiàn)金吧。但實(shí)際卻往往與期望各走各路，自從本年7月份第一批產(chǎn)品入市以來，限競(jìng)房項(xiàng)目全體不溫不火，鮮有日光售罄的。不僅如此，一些限競(jìng)房項(xiàng)目會(huì)集的區(qū)域，比如大興、房山、昌平等地，剛上市不久的限競(jìng)房往往又要面對(duì)后續(xù)同類新產(chǎn)品的競(jìng)賽，不得已，這些本來現(xiàn)已被政府限價(jià)的一般商品房開端自動(dòng)降價(jià)尋求出路，期望經(jīng)過價(jià)格戰(zhàn)來助推出售。
對(duì)此，合碩組織首席分析師郭毅通知北京青年報(bào)記者，從產(chǎn)品上看，現(xiàn)已入市的超越7000套限競(jìng)房產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴(yán)峻，簡(jiǎn)直每個(gè)項(xiàng)目都是主打90平方米以下的兩居或許小三居，130平方米以上的大戶型無一例外都被開發(fā)商疊加地下倉(cāng)儲(chǔ)空間，成為了疊拼或許聯(lián)排產(chǎn)品，7000多套新增房源中沒有一套是大面積層改進(jìn)類產(chǎn)品。產(chǎn)品的同質(zhì)化，區(qū)域內(nèi)限競(jìng)房項(xiàng)意圖會(huì)集化都導(dǎo)致了當(dāng)時(shí)商場(chǎng)中限競(jìng)房不溫不火，出售不如預(yù)期的成果。
所以，價(jià)格戰(zhàn)劍拔弩張。
限價(jià)基礎(chǔ)上 限競(jìng)房又降了
“您好，考慮在房山買房嗎？咱們推出了一批特價(jià)房，大戶型直降50萬。”不久前，北青報(bào)記者接到了房山某限競(jìng)房項(xiàng)意圖推行電話。出售人員清晰表明，大戶型有直降幾十萬元的特價(jià)房。其實(shí)，所謂的大戶型是90平方米的三居室，特價(jià)則是在限價(jià)38994元/平方米的基礎(chǔ)上推出的優(yōu)惠活動(dòng)。
作為最早入市的限競(jìng)房之一，該房山項(xiàng)目坐落六環(huán)外，購(gòu)房者重視度有限也導(dǎo)致了限競(jìng)房降價(jià)被更多解讀為滯銷項(xiàng)意圖偶發(fā)事件。
不過，令人意外的是，跟著更多限競(jìng)房的入市，限價(jià)基礎(chǔ)上額定再降價(jià)竟然成了許多項(xiàng)意圖挑選。更有一些限競(jìng)房項(xiàng)目不肯等出售不好再搞特價(jià)，直接在開盤伊始便宣告降價(jià)，并稱之為給購(gòu)房人的福利，做口碑宣揚(yáng)。
大興龐各莊的限競(jìng)房中海云筑，主打89平方米的小三居，項(xiàng)目還未開盤，蓄客時(shí)的出售人員就表明，最低價(jià)格36000元/平方米，而該項(xiàng)意圖限價(jià)為每平方米42158元。這意味著這個(gè)未開盤的限競(jìng)房項(xiàng)目又降了6000元，89平方米的戶型最低價(jià)格從375萬變?yōu)?20萬。出售人員對(duì)此回答是：第一次開盤不做過多的媒體宣揚(yáng)，把這筆錢省下給購(gòu)房者優(yōu)惠，做足口碑傳達(dá)。
實(shí)際上，其他限競(jìng)房也在嘗試用優(yōu)惠來招引更多客群。
大興亦莊的禧瑞天著項(xiàng)目同樣是行將開盤的限競(jìng)房產(chǎn)品，北青報(bào)記者在售樓處了解到，將推出的3號(hào)樓、5號(hào)樓在限價(jià)52695元/平方米的基礎(chǔ)上，優(yōu)惠到49995元/平方米，單個(gè)樓棟總價(jià)只要430萬元/套。
上周末剛剛開盤的大興限競(jìng)房頤璟萬和與金地悅風(fēng)華，也都在開盤當(dāng)天打出9.9折。9.9折乍一看力度不大，但關(guān)于自身現(xiàn)已是限價(jià)的項(xiàng)目來說，總價(jià)5萬多的額定優(yōu)惠仍能招引不少剛需自住購(gòu)房人。有意思的是，這兩個(gè)項(xiàng)目都坐落大興區(qū)，方位相鄰，除了價(jià)格很默契地一起9.9折外，頤璟萬和還特意選在周五晚上開盤，先于周六開盤的金地悅風(fēng)華，以此提早截留購(gòu)房人。
無論是價(jià)格戰(zhàn)仍是提早開盤，開發(fā)商手法百出的同時(shí)也顯露了限競(jìng)房不溫不火的商場(chǎng)現(xiàn)狀。
合碩組織供給的數(shù)據(jù)計(jì)算顯現(xiàn)，到9月2日已有13個(gè)限競(jìng)房取證上市，限競(jìng)住所的預(yù)售套數(shù)共有7164套，占同期商品住所13375套預(yù)售總量的54%，限競(jìng)房現(xiàn)已成為了商場(chǎng)供給的主力。不僅如此，跟著取證進(jìn)度的加快，估計(jì)9、10月份，限競(jìng)房新盤將更多，現(xiàn)在已知的包含熱度較高的佑安府、和悅?cè)A璽、和悅?cè)A錦等，再加上前期開盤加推的項(xiàng)目，整個(gè)9月將進(jìn)入限競(jìng)房比選相對(duì)會(huì)集的時(shí)期。郭毅表明，大部分的限競(jìng)房單價(jià)主力散布在4-6萬元/平方米、70/90以下主力戶型，大多主打89平方米小三居，總價(jià)在500萬元上下，根本上誰去化好誰本年完成任務(wù)，所以項(xiàng)目方才會(huì)出現(xiàn)降價(jià)或許著急推盤的狀況。
同質(zhì)化嚴(yán)峻 新盤不是剛需小戶型就是別墅
關(guān)于限競(jìng)房出售不溫不火的現(xiàn)狀，郭毅表明，在本年現(xiàn)已開盤的13個(gè)取證限競(jìng)房項(xiàng)目中，供給房源最多的為890套，最少的為246套，會(huì)集度高。比較此前一般商品房一次取證只新增100-200套的供給量來說，限競(jìng)房大批量上市，必定形成需求渙散，也形成了限競(jìng)房單次開盤去化不是很抱負(fù)。
別的，項(xiàng)目之間區(qū)域內(nèi)的分流競(jìng)賽，進(jìn)一步增加了出售的難度。從上一年開端，現(xiàn)在北京現(xiàn)已連續(xù)批了60多塊限競(jìng)房供地，比如大興亦莊、昌平北七家、房山板塊都是限競(jìng)房會(huì)集區(qū)域。在這些區(qū)域，購(gòu)房者有許多項(xiàng)目可以挑選，區(qū)域內(nèi)小板塊項(xiàng)目分流，互相的競(jìng)賽，也形成了單個(gè)項(xiàng)目成交沒有到達(dá)預(yù)期。
從產(chǎn)品上來看，限競(jìng)房也存在先天性的短板。因?yàn)橥恋爻鲎屩醮蠖嘤?0/90的規(guī)則，這意味著開發(fā)商必須把70%的部分建為90平方米以下的住所，別的30%的部分開發(fā)商為了尋求贏利，往往要向地下倉(cāng)儲(chǔ)空間動(dòng)腦筋，經(jīng)過開發(fā)地下面積，把剩下部分捆綁開發(fā)成疊墅或許聯(lián)排別墅。
這樣一來，就形成了在售和潛在供給的項(xiàng)目產(chǎn)品出現(xiàn)出同質(zhì)化，要么就是90平方米以下的兩居或許小三居，要么就是130-140平方米卻配有地下倉(cāng)儲(chǔ)空間的疊拼、聯(lián)排產(chǎn)品，商場(chǎng)上的購(gòu)房人在很多同質(zhì)化產(chǎn)品面前，難以找到契合自己需求的產(chǎn)品。
郭毅向北青報(bào)記者透露，本年上市的13個(gè)限競(jìng)房，至今還沒有140平方米以上的平層的戶型，超越140平方米的都是以別墅姿勢(shì)產(chǎn)品問世。而近年來現(xiàn)已成為商場(chǎng)主力的改進(jìn)購(gòu)房人群，則面對(duì)著90平方米覺得太小，別墅又覺得太大的為難。郭毅表明，關(guān)于改進(jìn)需求來說，首先是面積改進(jìn)，然后品質(zhì)改進(jìn)，但從限競(jìng)房出售的主力來看，7000多套限競(jìng)房沒有一套是大面積的平層，產(chǎn)品的短板也導(dǎo)致了不溫不火的現(xiàn)狀。
一些大平層的非限競(jìng)房項(xiàng)目則開端趁機(jī)入市爭(zhēng)搶改進(jìn)購(gòu)房人。坐落京承高速沿線的尚峯壹號(hào)項(xiàng)目，盡管是50年產(chǎn)權(quán)，但以現(xiàn)房的姿勢(shì)主推106平方米-201平方米的平層改進(jìn)戶型，均價(jià)45000元/平方米，填補(bǔ)了一些商場(chǎng)空白。 項(xiàng)目開發(fā)商擔(dān)任人和裕地產(chǎn)營(yíng)銷中心總經(jīng)理彭振石表明，尚峯壹號(hào)具有270°的觀湖大平層、層高做到了3.5米、選用挑高7米雙大堂規(guī)劃，可以很好地滿意當(dāng)時(shí)平層改進(jìn)需求房源的需求。
成交或?qū)⒒貧w至5000套每月
盡管面對(duì)出售壓力，但大批限競(jìng)房的入市仍有可能帶來一個(gè)還算有溫度的金九銀十。郭毅表明，從限競(jìng)房全體來說，對(duì)北京商場(chǎng)成交量拉動(dòng)仍是比較顯著的。本年以來每個(gè)月的新房商品住所成交根本在1000-2000套左右，而自從限競(jìng)房入市并進(jìn)入簽約周期以來，7月份北京市的商品住所成交到達(dá)了2047套，8月份為3018套，出現(xiàn)上升趨勢(shì)。
盡管單個(gè)項(xiàng)目成交沒有預(yù)期中的售罄，對(duì)北京整個(gè)商場(chǎng)的成交拉動(dòng)有顯著提高。跟著金九銀十限競(jìng)房很多入市，特別是簽約周期對(duì)新房成交數(shù)據(jù)的提高效果，郭毅估計(jì)新房成交還將有大幅度地提高。
別的，郭毅也提醒道，產(chǎn)品短板形成了限競(jìng)房只契合當(dāng)時(shí)剛需和初次改進(jìn)的需求，相對(duì)有所局限性。而這類需求關(guān)于價(jià)格的敏感度比較高，跟著9、10月份更多限競(jìng)房入市，購(gòu)房人會(huì)從產(chǎn)品、方位、價(jià)格等多方面考慮，猶疑的心態(tài)將愈加顯著。這種心態(tài)簡(jiǎn)單形成限競(jìng)房成交不抱負(fù)。不過，即便如此，估計(jì)9、10月份新房商品住所的月度成交仍將回歸至4000-5000套。郭毅表明，盡管不能到達(dá)萬套左右的成交頂峰，但對(duì)比本年前幾個(gè)月1000-2000套的成交量來說現(xiàn)已是顯著的決心提振，還能有用緩解開發(fā)商的現(xiàn)金流。不過，在此之后商場(chǎng)中限競(jìng)房互相的競(jìng)賽也將愈加白熱化。
對(duì)此，合碩組織首席分析師郭毅通知北京青年報(bào)記者，從產(chǎn)品上看，現(xiàn)已入市的超越7000套限競(jìng)房產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴(yán)峻，簡(jiǎn)直每個(gè)項(xiàng)目都是主打90平方米以下的兩居或許小三居，130平方米以上的大戶型無一例外都被開發(fā)商疊加地下倉(cāng)儲(chǔ)空間，成為了疊拼或許聯(lián)排產(chǎn)品，7000多套新增房源中沒有一套是大面積層改進(jìn)類產(chǎn)品。產(chǎn)品的同質(zhì)化，區(qū)域內(nèi)限競(jìng)房項(xiàng)意圖會(huì)集化都導(dǎo)致了當(dāng)時(shí)商場(chǎng)中限競(jìng)房不溫不火，出售不如預(yù)期的成果。
所以，價(jià)格戰(zhàn)劍拔弩張。
限價(jià)基礎(chǔ)上 限競(jìng)房又降了
“您好，考慮在房山買房嗎？咱們推出了一批特價(jià)房，大戶型直降50萬。”不久前，北青報(bào)記者接到了房山某限競(jìng)房項(xiàng)意圖推行電話。出售人員清晰表明，大戶型有直降幾十萬元的特價(jià)房。其實(shí)，所謂的大戶型是90平方米的三居室，特價(jià)則是在限價(jià)38994元/平方米的基礎(chǔ)上推出的優(yōu)惠活動(dòng)。
作為最早入市的限競(jìng)房之一，該房山項(xiàng)目坐落六環(huán)外，購(gòu)房者重視度有限也導(dǎo)致了限競(jìng)房降價(jià)被更多解讀為滯銷項(xiàng)意圖偶發(fā)事件。
不過，令人意外的是，跟著更多限競(jìng)房的入市，限價(jià)基礎(chǔ)上額定再降價(jià)竟然成了許多項(xiàng)意圖挑選。更有一些限競(jìng)房項(xiàng)目不肯等出售不好再搞特價(jià)，直接在開盤伊始便宣告降價(jià)，并稱之為給購(gòu)房人的福利，做口碑宣揚(yáng)。
大興龐各莊的限競(jìng)房中海云筑，主打89平方米的小三居，項(xiàng)目還未開盤，蓄客時(shí)的出售人員就表明，最低價(jià)格36000元/平方米，而該項(xiàng)意圖限價(jià)為每平方米42158元。這意味著這個(gè)未開盤的限競(jìng)房項(xiàng)目又降了6000元，89平方米的戶型最低價(jià)格從375萬變?yōu)?20萬。出售人員對(duì)此回答是：第一次開盤不做過多的媒體宣揚(yáng)，把這筆錢省下給購(gòu)房者優(yōu)惠，做足口碑傳達(dá)。
實(shí)際上，其他限競(jìng)房也在嘗試用優(yōu)惠來招引更多客群。
大興亦莊的禧瑞天著項(xiàng)目同樣是行將開盤的限競(jìng)房產(chǎn)品，北青報(bào)記者在售樓處了解到，將推出的3號(hào)樓、5號(hào)樓在限價(jià)52695元/平方米的基礎(chǔ)上，優(yōu)惠到49995元/平方米，單個(gè)樓棟總價(jià)只要430萬元/套。
上周末剛剛開盤的大興限競(jìng)房頤璟萬和與金地悅風(fēng)華，也都在開盤當(dāng)天打出9.9折。9.9折乍一看力度不大，但關(guān)于自身現(xiàn)已是限價(jià)的項(xiàng)目來說，總價(jià)5萬多的額定優(yōu)惠仍能招引不少剛需自住購(gòu)房人。有意思的是，這兩個(gè)項(xiàng)目都坐落大興區(qū)，方位相鄰，除了價(jià)格很默契地一起9.9折外，頤璟萬和還特意選在周五晚上開盤，先于周六開盤的金地悅風(fēng)華，以此提早截留購(gòu)房人。
無論是價(jià)格戰(zhàn)仍是提早開盤，開發(fā)商手法百出的同時(shí)也顯露了限競(jìng)房不溫不火的商場(chǎng)現(xiàn)狀。
合碩組織供給的數(shù)據(jù)計(jì)算顯現(xiàn)，到9月2日已有13個(gè)限競(jìng)房取證上市，限競(jìng)住所的預(yù)售套數(shù)共有7164套，占同期商品住所13375套預(yù)售總量的54%，限競(jìng)房現(xiàn)已成為了商場(chǎng)供給的主力。不僅如此，跟著取證進(jìn)度的加快，估計(jì)9、10月份，限競(jìng)房新盤將更多，現(xiàn)在已知的包含熱度較高的佑安府、和悅?cè)A璽、和悅?cè)A錦等，再加上前期開盤加推的項(xiàng)目，整個(gè)9月將進(jìn)入限競(jìng)房比選相對(duì)會(huì)集的時(shí)期。郭毅表明，大部分的限競(jìng)房單價(jià)主力散布在4-6萬元/平方米、70/90以下主力戶型，大多主打89平方米小三居，總價(jià)在500萬元上下，根本上誰去化好誰本年完成任務(wù)，所以項(xiàng)目方才會(huì)出現(xiàn)降價(jià)或許著急推盤的狀況。
同質(zhì)化嚴(yán)峻 新盤不是剛需小戶型就是別墅
關(guān)于限競(jìng)房出售不溫不火的現(xiàn)狀，郭毅表明，在本年現(xiàn)已開盤的13個(gè)取證限競(jìng)房項(xiàng)目中，供給房源最多的為890套，最少的為246套，會(huì)集度高。比較此前一般商品房一次取證只新增100-200套的供給量來說，限競(jìng)房大批量上市，必定形成需求渙散，也形成了限競(jìng)房單次開盤去化不是很抱負(fù)。
別的，項(xiàng)目之間區(qū)域內(nèi)的分流競(jìng)賽，進(jìn)一步增加了出售的難度。從上一年開端，現(xiàn)在北京現(xiàn)已連續(xù)批了60多塊限競(jìng)房供地，比如大興亦莊、昌平北七家、房山板塊都是限競(jìng)房會(huì)集區(qū)域。在這些區(qū)域，購(gòu)房者有許多項(xiàng)目可以挑選，區(qū)域內(nèi)小板塊項(xiàng)目分流，互相的競(jìng)賽，也形成了單個(gè)項(xiàng)目成交沒有到達(dá)預(yù)期。
從產(chǎn)品上來看，限競(jìng)房也存在先天性的短板。因?yàn)橥恋爻鲎屩醮蠖嘤?0/90的規(guī)則，這意味著開發(fā)商必須把70%的部分建為90平方米以下的住所，別的30%的部分開發(fā)商為了尋求贏利，往往要向地下倉(cāng)儲(chǔ)空間動(dòng)腦筋，經(jīng)過開發(fā)地下面積，把剩下部分捆綁開發(fā)成疊墅或許聯(lián)排別墅。
這樣一來，就形成了在售和潛在供給的項(xiàng)目產(chǎn)品出現(xiàn)出同質(zhì)化，要么就是90平方米以下的兩居或許小三居，要么就是130-140平方米卻配有地下倉(cāng)儲(chǔ)空間的疊拼、聯(lián)排產(chǎn)品，商場(chǎng)上的購(gòu)房人在很多同質(zhì)化產(chǎn)品面前，難以找到契合自己需求的產(chǎn)品。
郭毅向北青報(bào)記者透露，本年上市的13個(gè)限競(jìng)房，至今還沒有140平方米以上的平層的戶型，超越140平方米的都是以別墅姿勢(shì)產(chǎn)品問世。而近年來現(xiàn)已成為商場(chǎng)主力的改進(jìn)購(gòu)房人群，則面對(duì)著90平方米覺得太小，別墅又覺得太大的為難。郭毅表明，關(guān)于改進(jìn)需求來說，首先是面積改進(jìn)，然后品質(zhì)改進(jìn)，但從限競(jìng)房出售的主力來看，7000多套限競(jìng)房沒有一套是大面積的平層，產(chǎn)品的短板也導(dǎo)致了不溫不火的現(xiàn)狀。
一些大平層的非限競(jìng)房項(xiàng)目則開端趁機(jī)入市爭(zhēng)搶改進(jìn)購(gòu)房人。坐落京承高速沿線的尚峯壹號(hào)項(xiàng)目，盡管是50年產(chǎn)權(quán)，但以現(xiàn)房的姿勢(shì)主推106平方米-201平方米的平層改進(jìn)戶型，均價(jià)45000元/平方米，填補(bǔ)了一些商場(chǎng)空白。 項(xiàng)目開發(fā)商擔(dān)任人和裕地產(chǎn)營(yíng)銷中心總經(jīng)理彭振石表明，尚峯壹號(hào)具有270°的觀湖大平層、層高做到了3.5米、選用挑高7米雙大堂規(guī)劃，可以很好地滿意當(dāng)時(shí)平層改進(jìn)需求房源的需求。
成交或?qū)⒒貧w至5000套每月
盡管面對(duì)出售壓力，但大批限競(jìng)房的入市仍有可能帶來一個(gè)還算有溫度的金九銀十。郭毅表明，從限競(jìng)房全體來說，對(duì)北京商場(chǎng)成交量拉動(dòng)仍是比較顯著的。本年以來每個(gè)月的新房商品住所成交根本在1000-2000套左右，而自從限競(jìng)房入市并進(jìn)入簽約周期以來，7月份北京市的商品住所成交到達(dá)了2047套，8月份為3018套，出現(xiàn)上升趨勢(shì)。
盡管單個(gè)項(xiàng)目成交沒有預(yù)期中的售罄，對(duì)北京整個(gè)商場(chǎng)的成交拉動(dòng)有顯著提高。跟著金九銀十限競(jìng)房很多入市，特別是簽約周期對(duì)新房成交數(shù)據(jù)的提高效果，郭毅估計(jì)新房成交還將有大幅度地提高。
別的，郭毅也提醒道，產(chǎn)品短板形成了限競(jìng)房只契合當(dāng)時(shí)剛需和初次改進(jìn)的需求，相對(duì)有所局限性。而這類需求關(guān)于價(jià)格的敏感度比較高，跟著9、10月份更多限競(jìng)房入市，購(gòu)房人會(huì)從產(chǎn)品、方位、價(jià)格等多方面考慮，猶疑的心態(tài)將愈加顯著。這種心態(tài)簡(jiǎn)單形成限競(jìng)房成交不抱負(fù)。不過，即便如此，估計(jì)9、10月份新房商品住所的月度成交仍將回歸至4000-5000套。郭毅表明，盡管不能到達(dá)萬套左右的成交頂峰，但對(duì)比本年前幾個(gè)月1000-2000套的成交量來說現(xiàn)已是顯著的決心提振，還能有用緩解開發(fā)商的現(xiàn)金流。不過，在此之后商場(chǎng)中限競(jìng)房互相的競(jìng)賽也將愈加白熱化。
