限競(jìng)房(土地出讓時(shí)約束了未來價(jià)格,競(jìng)賽土地價(jià)格的項(xiàng)目)本來被開發(fā)商寄予厚望,既然都限制了價(jià)格,總該一搶而光回籠現(xiàn)金吧。但實(shí)際卻往往與期望各走各路,自從本年7月份第一批產(chǎn)品入市以來,限競(jìng)房項(xiàng)目全體不溫不火,鮮有日光售罄的。不僅如此,一些限競(jìng)房項(xiàng)目會(huì)集的區(qū)域,比如大興、房山、昌平等地,剛上市不久的限競(jìng)房往往又要面對(duì)后續(xù)同類新產(chǎn)品的競(jìng)賽,不得已,這些本來現(xiàn)已被政府限價(jià)的一般商品房開端自動(dòng)降價(jià)尋求出路,期望經(jīng)過價(jià)格戰(zhàn)來助推出售。
對(duì)此,合碩組織首席分析師郭毅通知北京青年報(bào)記者,從產(chǎn)品上看,現(xiàn)已入市的超越7000套限競(jìng)房產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴(yán)峻,簡(jiǎn)直每個(gè)項(xiàng)目都是主打90平方米以下的兩居或許小三居,130平方米以上的大戶型無一例外都被開發(fā)商疊加地下倉(cāng)儲(chǔ)空間,成為了疊拼或許聯(lián)排產(chǎn)品,7000多套新增房源中沒有一套是大面積層改進(jìn)類產(chǎn)品。產(chǎn)品的同質(zhì)化,區(qū)域內(nèi)限競(jìng)房項(xiàng)意圖會(huì)集化都導(dǎo)致了當(dāng)時(shí)商場(chǎng)中限競(jìng)房不溫不火,出售不如預(yù)期的成果。
所以,價(jià)格戰(zhàn)劍拔弩張。
限價(jià)基礎(chǔ)上 限競(jìng)房又降了
“您好,考慮在房山買房嗎?咱們推出了一批特價(jià)房,大戶型直降50萬。”不久前,北青報(bào)記者接到了房山某限競(jìng)房項(xiàng)意圖推行電話。出售人員清晰表明,大戶型有直降幾十萬元的特價(jià)房。其實(shí),所謂的大戶型是90平方米的三居室,特價(jià)則是在限價(jià)38994元/平方米的基礎(chǔ)上推出的優(yōu)惠活動(dòng)。
作為最早入市的限競(jìng)房之一,該房山項(xiàng)目坐落六環(huán)外,購(gòu)房者重視度有限也導(dǎo)致了限競(jìng)房降價(jià)被更多解讀為滯銷項(xiàng)意圖偶發(fā)事件。
不過,令人意外的是,跟著更多限競(jìng)房的入市,限價(jià)基礎(chǔ)上額定再降價(jià)竟然成了許多項(xiàng)意圖挑選。更有一些限競(jìng)房項(xiàng)目不肯等出售不好再搞特價(jià),直接在開盤伊始便宣告降價(jià),并稱之為給購(gòu)房人的福利,做口碑宣揚(yáng)。
大興龐各莊的限競(jìng)房中海云筑,主打89平方米的小三居,項(xiàng)目還未開盤,蓄客時(shí)的出售人員就表明,最低價(jià)格36000元/平方米,而該項(xiàng)意圖限價(jià)為每平方米42158元。這意味著這個(gè)未開盤的限競(jìng)房項(xiàng)目又降了6000元,89平方米的戶型最低價(jià)格從375萬變?yōu)?20萬。出售人員對(duì)此回答是:第一次開盤不做過多的媒體宣揚(yáng),把這筆錢省下給購(gòu)房者優(yōu)惠,做足口碑傳達(dá)。
實(shí)際上,其他限競(jìng)房也在嘗試用優(yōu)惠來招引更多客群。
大興亦莊的禧瑞天著項(xiàng)目同樣是行將開盤的限競(jìng)房產(chǎn)品,北青報(bào)記者在售樓處了解到,將推出的3號(hào)樓、5號(hào)樓在限價(jià)52695元/平方米的基礎(chǔ)上,優(yōu)惠到49995元/平方米,單個(gè)樓棟總價(jià)只要430萬元/套。
上周末剛剛開盤的大興限競(jìng)房頤璟萬和與金地悅風(fēng)華,也都在開盤當(dāng)天打出9.9折。9.9折乍一看力度不大,但關(guān)于自身現(xiàn)已是限價(jià)的項(xiàng)目來說,總價(jià)5萬多的額定優(yōu)惠仍能招引不少剛需自住購(gòu)房人。有意思的是,這兩個(gè)項(xiàng)目都坐落大興區(qū),方位相鄰,除了價(jià)格很默契地一起9.9折外,頤璟萬和還特意選在周五晚上開盤,先于周六開盤的金地悅風(fēng)華,以此提早截留購(gòu)房人。
無論是價(jià)格戰(zhàn)仍是提早開盤,開發(fā)商手法百出的同時(shí)也顯露了限競(jìng)房不溫不火的商場(chǎng)現(xiàn)狀。
合碩組織供給的數(shù)據(jù)計(jì)算顯現(xiàn),到9月2日已有13個(gè)限競(jìng)房取證上市,限競(jìng)住所的預(yù)售套數(shù)共有7164套,占同期商品住所13375套預(yù)售總量的54%,限競(jìng)房現(xiàn)已成為了商場(chǎng)供給的主力。不僅如此,跟著取證進(jìn)度的加快,估計(jì)9、10月份,限競(jìng)房新盤將更多,現(xiàn)在已知的包含熱度較高的佑安府、和悅?cè)A璽、和悅?cè)A錦等,再加上前期開盤加推的項(xiàng)目,整個(gè)9月將進(jìn)入限競(jìng)房比選相對(duì)會(huì)集的時(shí)期。郭毅表明,大部分的限競(jìng)房單價(jià)主力散布在4-6萬元/平方米、70/90以下主力戶型,大多主打89平方米小三居,總價(jià)在500萬元上下,根本上誰去化好誰本年完成任務(wù),所以項(xiàng)目方才會(huì)出現(xiàn)降價(jià)或許著急推盤的狀況。
同質(zhì)化嚴(yán)峻 新盤不是剛需小戶型就是別墅
關(guān)于限競(jìng)房出售不溫不火的現(xiàn)狀,郭毅表明,在本年現(xiàn)已開盤的13個(gè)取證限競(jìng)房項(xiàng)目中,供給房源最多的為890套,最少的為246套,會(huì)集度高。比較此前一般商品房一次取證只新增100-200套的供給量來說,限競(jìng)房大批量上市,必定形成需求渙散,也形成了限競(jìng)房單次開盤去化不是很抱負(fù)。
別的,項(xiàng)目之間區(qū)域內(nèi)的分流競(jìng)賽,進(jìn)一步增加了出售的難度。從上一年開端,現(xiàn)在北京現(xiàn)已連續(xù)批了60多塊限競(jìng)房供地,比如大興亦莊、昌平北七家、房山板塊都是限競(jìng)房會(huì)集區(qū)域。在這些區(qū)域,購(gòu)房者有許多項(xiàng)目可以挑選,區(qū)域內(nèi)小板塊項(xiàng)目分流,互相的競(jìng)賽,也形成了單個(gè)項(xiàng)目成交沒有到達(dá)預(yù)期。
從產(chǎn)品上來看,限競(jìng)房也存在先天性的短板。因?yàn)橥恋爻鲎屩醮蠖嘤?0/90的規(guī)則,這意味著開發(fā)商必須把70%的部分建為90平方米以下的住所,別的30%的部分開發(fā)商為了尋求贏利,往往要向地下倉(cāng)儲(chǔ)空間動(dòng)腦筋,經(jīng)過開發(fā)地下面積,把剩下部分捆綁開發(fā)成疊墅或許聯(lián)排別墅。
這樣一來,就形成了在售和潛在供給的項(xiàng)目產(chǎn)品出現(xiàn)出同質(zhì)化,要么就是90平方米以下的兩居或許小三居,要么就是130-140平方米卻配有地下倉(cāng)儲(chǔ)空間的疊拼、聯(lián)排產(chǎn)品,商場(chǎng)上的購(gòu)房人在很多同質(zhì)化產(chǎn)品面前,難以找到契合自己需求的產(chǎn)品。
郭毅向北青報(bào)記者透露,本年上市的13個(gè)限競(jìng)房,至今還沒有140平方米以上的平層的戶型,超越140平方米的都是以別墅姿勢(shì)產(chǎn)品問世。而近年來現(xiàn)已成為商場(chǎng)主力的改進(jìn)購(gòu)房人群,則面對(duì)著90平方米覺得太小,別墅又覺得太大的為難。郭毅表明,關(guān)于改進(jìn)需求來說,首先是面積改進(jìn),然后品質(zhì)改進(jìn),但從限競(jìng)房出售的主力來看,7000多套限競(jìng)房沒有一套是大面積的平層,產(chǎn)品的短板也導(dǎo)致了不溫不火的現(xiàn)狀。
一些大平層的非限競(jìng)房項(xiàng)目則開端趁機(jī)入市爭(zhēng)搶改進(jìn)購(gòu)房人。坐落京承高速沿線的尚峯壹號(hào)項(xiàng)目,盡管是50年產(chǎn)權(quán),但以現(xiàn)房的姿勢(shì)主推106平方米-201平方米的平層改進(jìn)戶型,均價(jià)45000元/平方米,填補(bǔ)了一些商場(chǎng)空白。 項(xiàng)目開發(fā)商擔(dān)任人和裕地產(chǎn)營(yíng)銷中心總經(jīng)理彭振石表明,尚峯壹號(hào)具有270°的觀湖大平層、層高做到了3.5米、選用挑高7米雙大堂規(guī)劃,可以很好地滿意當(dāng)時(shí)平層改進(jìn)需求房源的需求。
成交或?qū)⒒貧w至5000套每月
盡管面對(duì)出售壓力,但大批限競(jìng)房的入市仍有可能帶來一個(gè)還算有溫度的金九銀十。郭毅表明,從限競(jìng)房全體來說,對(duì)北京商場(chǎng)成交量拉動(dòng)仍是比較顯著的。本年以來每個(gè)月的新房商品住所成交根本在1000-2000套左右,而自從限競(jìng)房入市并進(jìn)入簽約周期以來,7月份北京市的商品住所成交到達(dá)了2047套,8月份為3018套,出現(xiàn)上升趨勢(shì)。
盡管單個(gè)項(xiàng)目成交沒有預(yù)期中的售罄,對(duì)北京整個(gè)商場(chǎng)的成交拉動(dòng)有顯著提高。跟著金九銀十限競(jìng)房很多入市,特別是簽約周期對(duì)新房成交數(shù)據(jù)的提高效果,郭毅估計(jì)新房成交還將有大幅度地提高。
別的,郭毅也提醒道,產(chǎn)品短板形成了限競(jìng)房只契合當(dāng)時(shí)剛需和初次改進(jìn)的需求,相對(duì)有所局限性。而這類需求關(guān)于價(jià)格的敏感度比較高,跟著9、10月份更多限競(jìng)房入市,購(gòu)房人會(huì)從產(chǎn)品、方位、價(jià)格等多方面考慮,猶疑的心態(tài)將愈加顯著。這種心態(tài)簡(jiǎn)單形成限競(jìng)房成交不抱負(fù)。不過,即便如此,估計(jì)9、10月份新房商品住所的月度成交仍將回歸至4000-5000套。郭毅表明,盡管不能到達(dá)萬套左右的成交頂峰,但對(duì)比本年前幾個(gè)月1000-2000套的成交量來說現(xiàn)已是顯著的決心提振,還能有用緩解開發(fā)商的現(xiàn)金流。不過,在此之后商場(chǎng)中限競(jìng)房互相的競(jìng)賽也將愈加白熱化。
對(duì)此,合碩組織首席分析師郭毅通知北京青年報(bào)記者,從產(chǎn)品上看,現(xiàn)已入市的超越7000套限競(jìng)房產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴(yán)峻,簡(jiǎn)直每個(gè)項(xiàng)目都是主打90平方米以下的兩居或許小三居,130平方米以上的大戶型無一例外都被開發(fā)商疊加地下倉(cāng)儲(chǔ)空間,成為了疊拼或許聯(lián)排產(chǎn)品,7000多套新增房源中沒有一套是大面積層改進(jìn)類產(chǎn)品。產(chǎn)品的同質(zhì)化,區(qū)域內(nèi)限競(jìng)房項(xiàng)意圖會(huì)集化都導(dǎo)致了當(dāng)時(shí)商場(chǎng)中限競(jìng)房不溫不火,出售不如預(yù)期的成果。
所以,價(jià)格戰(zhàn)劍拔弩張。
限價(jià)基礎(chǔ)上 限競(jìng)房又降了
“您好,考慮在房山買房嗎?咱們推出了一批特價(jià)房,大戶型直降50萬。”不久前,北青報(bào)記者接到了房山某限競(jìng)房項(xiàng)意圖推行電話。出售人員清晰表明,大戶型有直降幾十萬元的特價(jià)房。其實(shí),所謂的大戶型是90平方米的三居室,特價(jià)則是在限價(jià)38994元/平方米的基礎(chǔ)上推出的優(yōu)惠活動(dòng)。
作為最早入市的限競(jìng)房之一,該房山項(xiàng)目坐落六環(huán)外,購(gòu)房者重視度有限也導(dǎo)致了限競(jìng)房降價(jià)被更多解讀為滯銷項(xiàng)意圖偶發(fā)事件。
不過,令人意外的是,跟著更多限競(jìng)房的入市,限價(jià)基礎(chǔ)上額定再降價(jià)竟然成了許多項(xiàng)意圖挑選。更有一些限競(jìng)房項(xiàng)目不肯等出售不好再搞特價(jià),直接在開盤伊始便宣告降價(jià),并稱之為給購(gòu)房人的福利,做口碑宣揚(yáng)。
大興龐各莊的限競(jìng)房中海云筑,主打89平方米的小三居,項(xiàng)目還未開盤,蓄客時(shí)的出售人員就表明,最低價(jià)格36000元/平方米,而該項(xiàng)意圖限價(jià)為每平方米42158元。這意味著這個(gè)未開盤的限競(jìng)房項(xiàng)目又降了6000元,89平方米的戶型最低價(jià)格從375萬變?yōu)?20萬。出售人員對(duì)此回答是:第一次開盤不做過多的媒體宣揚(yáng),把這筆錢省下給購(gòu)房者優(yōu)惠,做足口碑傳達(dá)。
實(shí)際上,其他限競(jìng)房也在嘗試用優(yōu)惠來招引更多客群。
大興亦莊的禧瑞天著項(xiàng)目同樣是行將開盤的限競(jìng)房產(chǎn)品,北青報(bào)記者在售樓處了解到,將推出的3號(hào)樓、5號(hào)樓在限價(jià)52695元/平方米的基礎(chǔ)上,優(yōu)惠到49995元/平方米,單個(gè)樓棟總價(jià)只要430萬元/套。
上周末剛剛開盤的大興限競(jìng)房頤璟萬和與金地悅風(fēng)華,也都在開盤當(dāng)天打出9.9折。9.9折乍一看力度不大,但關(guān)于自身現(xiàn)已是限價(jià)的項(xiàng)目來說,總價(jià)5萬多的額定優(yōu)惠仍能招引不少剛需自住購(gòu)房人。有意思的是,這兩個(gè)項(xiàng)目都坐落大興區(qū),方位相鄰,除了價(jià)格很默契地一起9.9折外,頤璟萬和還特意選在周五晚上開盤,先于周六開盤的金地悅風(fēng)華,以此提早截留購(gòu)房人。
無論是價(jià)格戰(zhàn)仍是提早開盤,開發(fā)商手法百出的同時(shí)也顯露了限競(jìng)房不溫不火的商場(chǎng)現(xiàn)狀。
合碩組織供給的數(shù)據(jù)計(jì)算顯現(xiàn),到9月2日已有13個(gè)限競(jìng)房取證上市,限競(jìng)住所的預(yù)售套數(shù)共有7164套,占同期商品住所13375套預(yù)售總量的54%,限競(jìng)房現(xiàn)已成為了商場(chǎng)供給的主力。不僅如此,跟著取證進(jìn)度的加快,估計(jì)9、10月份,限競(jìng)房新盤將更多,現(xiàn)在已知的包含熱度較高的佑安府、和悅?cè)A璽、和悅?cè)A錦等,再加上前期開盤加推的項(xiàng)目,整個(gè)9月將進(jìn)入限競(jìng)房比選相對(duì)會(huì)集的時(shí)期。郭毅表明,大部分的限競(jìng)房單價(jià)主力散布在4-6萬元/平方米、70/90以下主力戶型,大多主打89平方米小三居,總價(jià)在500萬元上下,根本上誰去化好誰本年完成任務(wù),所以項(xiàng)目方才會(huì)出現(xiàn)降價(jià)或許著急推盤的狀況。
同質(zhì)化嚴(yán)峻 新盤不是剛需小戶型就是別墅
關(guān)于限競(jìng)房出售不溫不火的現(xiàn)狀,郭毅表明,在本年現(xiàn)已開盤的13個(gè)取證限競(jìng)房項(xiàng)目中,供給房源最多的為890套,最少的為246套,會(huì)集度高。比較此前一般商品房一次取證只新增100-200套的供給量來說,限競(jìng)房大批量上市,必定形成需求渙散,也形成了限競(jìng)房單次開盤去化不是很抱負(fù)。
別的,項(xiàng)目之間區(qū)域內(nèi)的分流競(jìng)賽,進(jìn)一步增加了出售的難度。從上一年開端,現(xiàn)在北京現(xiàn)已連續(xù)批了60多塊限競(jìng)房供地,比如大興亦莊、昌平北七家、房山板塊都是限競(jìng)房會(huì)集區(qū)域。在這些區(qū)域,購(gòu)房者有許多項(xiàng)目可以挑選,區(qū)域內(nèi)小板塊項(xiàng)目分流,互相的競(jìng)賽,也形成了單個(gè)項(xiàng)目成交沒有到達(dá)預(yù)期。
從產(chǎn)品上來看,限競(jìng)房也存在先天性的短板。因?yàn)橥恋爻鲎屩醮蠖嘤?0/90的規(guī)則,這意味著開發(fā)商必須把70%的部分建為90平方米以下的住所,別的30%的部分開發(fā)商為了尋求贏利,往往要向地下倉(cāng)儲(chǔ)空間動(dòng)腦筋,經(jīng)過開發(fā)地下面積,把剩下部分捆綁開發(fā)成疊墅或許聯(lián)排別墅。
這樣一來,就形成了在售和潛在供給的項(xiàng)目產(chǎn)品出現(xiàn)出同質(zhì)化,要么就是90平方米以下的兩居或許小三居,要么就是130-140平方米卻配有地下倉(cāng)儲(chǔ)空間的疊拼、聯(lián)排產(chǎn)品,商場(chǎng)上的購(gòu)房人在很多同質(zhì)化產(chǎn)品面前,難以找到契合自己需求的產(chǎn)品。
郭毅向北青報(bào)記者透露,本年上市的13個(gè)限競(jìng)房,至今還沒有140平方米以上的平層的戶型,超越140平方米的都是以別墅姿勢(shì)產(chǎn)品問世。而近年來現(xiàn)已成為商場(chǎng)主力的改進(jìn)購(gòu)房人群,則面對(duì)著90平方米覺得太小,別墅又覺得太大的為難。郭毅表明,關(guān)于改進(jìn)需求來說,首先是面積改進(jìn),然后品質(zhì)改進(jìn),但從限競(jìng)房出售的主力來看,7000多套限競(jìng)房沒有一套是大面積的平層,產(chǎn)品的短板也導(dǎo)致了不溫不火的現(xiàn)狀。
一些大平層的非限競(jìng)房項(xiàng)目則開端趁機(jī)入市爭(zhēng)搶改進(jìn)購(gòu)房人。坐落京承高速沿線的尚峯壹號(hào)項(xiàng)目,盡管是50年產(chǎn)權(quán),但以現(xiàn)房的姿勢(shì)主推106平方米-201平方米的平層改進(jìn)戶型,均價(jià)45000元/平方米,填補(bǔ)了一些商場(chǎng)空白。 項(xiàng)目開發(fā)商擔(dān)任人和裕地產(chǎn)營(yíng)銷中心總經(jīng)理彭振石表明,尚峯壹號(hào)具有270°的觀湖大平層、層高做到了3.5米、選用挑高7米雙大堂規(guī)劃,可以很好地滿意當(dāng)時(shí)平層改進(jìn)需求房源的需求。
成交或?qū)⒒貧w至5000套每月
盡管面對(duì)出售壓力,但大批限競(jìng)房的入市仍有可能帶來一個(gè)還算有溫度的金九銀十。郭毅表明,從限競(jìng)房全體來說,對(duì)北京商場(chǎng)成交量拉動(dòng)仍是比較顯著的。本年以來每個(gè)月的新房商品住所成交根本在1000-2000套左右,而自從限競(jìng)房入市并進(jìn)入簽約周期以來,7月份北京市的商品住所成交到達(dá)了2047套,8月份為3018套,出現(xiàn)上升趨勢(shì)。
盡管單個(gè)項(xiàng)目成交沒有預(yù)期中的售罄,對(duì)北京整個(gè)商場(chǎng)的成交拉動(dòng)有顯著提高。跟著金九銀十限競(jìng)房很多入市,特別是簽約周期對(duì)新房成交數(shù)據(jù)的提高效果,郭毅估計(jì)新房成交還將有大幅度地提高。
別的,郭毅也提醒道,產(chǎn)品短板形成了限競(jìng)房只契合當(dāng)時(shí)剛需和初次改進(jìn)的需求,相對(duì)有所局限性。而這類需求關(guān)于價(jià)格的敏感度比較高,跟著9、10月份更多限競(jìng)房入市,購(gòu)房人會(huì)從產(chǎn)品、方位、價(jià)格等多方面考慮,猶疑的心態(tài)將愈加顯著。這種心態(tài)簡(jiǎn)單形成限競(jìng)房成交不抱負(fù)。不過,即便如此,估計(jì)9、10月份新房商品住所的月度成交仍將回歸至4000-5000套。郭毅表明,盡管不能到達(dá)萬套左右的成交頂峰,但對(duì)比本年前幾個(gè)月1000-2000套的成交量來說現(xiàn)已是顯著的決心提振,還能有用緩解開發(fā)商的現(xiàn)金流。不過,在此之后商場(chǎng)中限競(jìng)房互相的競(jìng)賽也將愈加白熱化。