中新網(wǎng)客戶端北京1月12日電 (記者 邱宇)近期，多地房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)松動(dòng)，房貸利率也開始回落。對(duì)買房的人來說，房貸利率有何影響？哪些銀行利率較低？今年是否會(huì)有一波集體性下調(diào)呢？
房貸利率影響買房成本
以北京為例，目前，多數(shù)銀行首套房的貸款利率上浮10%。
所謂房貸利率上浮，是指在央行公布的基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮?，F(xiàn)在基準(zhǔn)利率是4.9%，上浮10%意味著房貸利率漲到5.39%。
而在2016年和2017年樓市火熱的時(shí)候，北京等很多地方的首套房貸款利率一度降到在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打八五折，與上浮10%相比，低了25%。
別小看這一差距，對(duì)買房成本的影響可不小。下面以貸款100萬元(等額本息還款)為例來做個(gè)簡(jiǎn)單對(duì)比。
假如基準(zhǔn)利率4.9%不變，按揭貸款25年，在房貸利率八五折的情況下，月供5369元，還款總額161.1萬元；房貸利率上浮10%的情況下，月供6075元，還款總額182.3萬元。
也就是說，后者每月要多還706元，買房成本多了21萬元左右。這筆錢，可買一輛不錯(cuò)的私家車。
房貸利率回落了嗎？
想買房的人自然希望看到房貸利率下調(diào)。
融360大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年12月份，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.68%，環(huán)比下降0.53%，這是全國(guó)首套平均利率23個(gè)月以來首次出現(xiàn)下降。
其中，北上廣深一線城市的首套利率均出現(xiàn)回落。
記者了解到，北京某外資銀行利率降至5%，但對(duì)房齡、房屋位置、購(gòu)房者收入等都有相對(duì)嚴(yán)格的限制。
上海的房貸利率全國(guó)最低，約10家銀行首套房貸利率有九五折優(yōu)惠。廣州、深圳多家銀行下調(diào)幅度大約在基準(zhǔn)5-10個(gè)百分點(diǎn)，但仍在基準(zhǔn)利率之上。
杭州、南京、武漢部分銀行的首套房貸利率雖然也有所下調(diào)，但仍處在較高水平。杭州主流依然普遍執(zhí)行基準(zhǔn)上浮15%，南京20%，武漢達(dá)到30%。
對(duì)于以前買房貸款的人來說，現(xiàn)在房貸利率的下調(diào)會(huì)影響月供嗎？
注意，個(gè)人的房貸利率是會(huì)隨基準(zhǔn)利率的調(diào)整而調(diào)整的，但上浮利率和折扣利率是永遠(yuǎn)不會(huì)調(diào)整的，以前上浮多少就按照新的基準(zhǔn)利率上浮多少，以前打了多少折扣，也按照新的基準(zhǔn)利率打折。
下調(diào)原因是什么？
一是資金面相對(duì)充裕。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說，這與2018四季度以來的央行多次定向降準(zhǔn)、釋放市場(chǎng)流動(dòng)性有直接關(guān)系。
融360大數(shù)據(jù)研究院分析稱，2019年貨幣政策依舊保持穩(wěn)健，“松緊適度”保障了資金流動(dòng)性合理充裕，資金面利好情況的出現(xiàn)，在房貸利率上亦有所體現(xiàn)，首套利率出現(xiàn)下調(diào)。
二是銀行試圖提高競(jìng)爭(zhēng)力，提升業(yè)務(wù)量。
融360大數(shù)據(jù)研究院分析稱，新的年度開始，貸款需求將會(huì)迎來一波高潮，銀行通過降低利率來提高競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大市場(chǎng)占有份額，提升業(yè)務(wù)量。
張波說，從回調(diào)房貸利率的城市來看，當(dāng)?shù)乩室蔡幱谳^高水平，貸款額度相對(duì)充足，加之購(gòu)房按揭貸款的壞賬比例低、風(fēng)險(xiǎn)小，在流動(dòng)性充分的前提下，銀行的下調(diào)意愿就會(huì)更為明顯。
據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，從全國(guó)范圍來看，發(fā)放房貸主要以中、農(nóng)、工、建、交五大國(guó)有銀行為主。
他說，股份制銀行貸款難度大、利率高，占據(jù)的市場(chǎng)份額非常小。特別是在市場(chǎng)不好的時(shí)候，股份制銀行會(huì)全面收縮房貸。
在個(gè)別一二線城市，外資銀行也有一定的市場(chǎng)份額，與其他銀行相比，房貸利率低，但執(zhí)行難度相對(duì)較大，申請(qǐng)條件也多。
以成都為例，多數(shù)銀行首套房貸款利率為15%，而外資的匯豐銀行利率只有10%。另外，全國(guó)房貸利率差距很大。北京普遍上浮10%，而一些三線城市可以達(dá)到20%的水平。
2019年是否會(huì)有一波集體性下調(diào)？
“房貸利率集體下調(diào)的概率很大。”易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭說，不過，如果沒有降息的話，房貸利率下調(diào)的幅度不會(huì)太大。
張波認(rèn)為，部分熱門城市下調(diào)的節(jié)奏的確有可能帶動(dòng)其他城市跟進(jìn)調(diào)整，尤其是部分熱點(diǎn)二線城市將極有可能成為繼一線城市之后下一批放松的重點(diǎn)城市。
當(dāng)然，通過金融調(diào)控樓市的政策并不會(huì)放松，針對(duì)二套及以上購(gòu)房的利率依然會(huì)維持嚴(yán)格的上調(diào)措施，并會(huì)和限購(gòu)等措施一起構(gòu)成樓市健康平穩(wěn)發(fā)展的有力“護(hù)城河”。
那么，房貸利率是否有可能像前兩年一樣，降到基準(zhǔn)利率以下呢？
楊紅旭說，2019年一線和強(qiáng)二線城市有可能降到基準(zhǔn)利率或者基準(zhǔn)以下，尤其是北京的概率很大。降準(zhǔn)之后商業(yè)銀行資金充裕，為房貸回落釋放了空間。
張波說，相比于首套房貸8折等早些年的優(yōu)惠措施來說，在流動(dòng)性增加的大背景下，未來利率依然存在較大下調(diào)空間，尤其是對(duì)首套房貸利率的優(yōu)惠力度還有望繼續(xù)增加。從下調(diào)的空間來看，2019年部分地區(qū)針對(duì)首套房貸利率下調(diào)至基準(zhǔn)利率之下的機(jī)率較大。
房貸利率影響買房成本
以北京為例，目前，多數(shù)銀行首套房的貸款利率上浮10%。
所謂房貸利率上浮，是指在央行公布的基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮?，F(xiàn)在基準(zhǔn)利率是4.9%，上浮10%意味著房貸利率漲到5.39%。
而在2016年和2017年樓市火熱的時(shí)候，北京等很多地方的首套房貸款利率一度降到在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打八五折，與上浮10%相比，低了25%。
別小看這一差距，對(duì)買房成本的影響可不小。下面以貸款100萬元(等額本息還款)為例來做個(gè)簡(jiǎn)單對(duì)比。
假如基準(zhǔn)利率4.9%不變，按揭貸款25年，在房貸利率八五折的情況下，月供5369元，還款總額161.1萬元；房貸利率上浮10%的情況下，月供6075元，還款總額182.3萬元。
也就是說，后者每月要多還706元，買房成本多了21萬元左右。這筆錢，可買一輛不錯(cuò)的私家車。
房貸利率回落了嗎？
想買房的人自然希望看到房貸利率下調(diào)。
融360大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年12月份，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.68%，環(huán)比下降0.53%，這是全國(guó)首套平均利率23個(gè)月以來首次出現(xiàn)下降。
其中，北上廣深一線城市的首套利率均出現(xiàn)回落。
記者了解到，北京某外資銀行利率降至5%，但對(duì)房齡、房屋位置、購(gòu)房者收入等都有相對(duì)嚴(yán)格的限制。
上海的房貸利率全國(guó)最低，約10家銀行首套房貸利率有九五折優(yōu)惠。廣州、深圳多家銀行下調(diào)幅度大約在基準(zhǔn)5-10個(gè)百分點(diǎn)，但仍在基準(zhǔn)利率之上。
杭州、南京、武漢部分銀行的首套房貸利率雖然也有所下調(diào)，但仍處在較高水平。杭州主流依然普遍執(zhí)行基準(zhǔn)上浮15%，南京20%，武漢達(dá)到30%。
對(duì)于以前買房貸款的人來說，現(xiàn)在房貸利率的下調(diào)會(huì)影響月供嗎？
注意，個(gè)人的房貸利率是會(huì)隨基準(zhǔn)利率的調(diào)整而調(diào)整的，但上浮利率和折扣利率是永遠(yuǎn)不會(huì)調(diào)整的，以前上浮多少就按照新的基準(zhǔn)利率上浮多少，以前打了多少折扣，也按照新的基準(zhǔn)利率打折。
下調(diào)原因是什么？
一是資金面相對(duì)充裕。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說，這與2018四季度以來的央行多次定向降準(zhǔn)、釋放市場(chǎng)流動(dòng)性有直接關(guān)系。
融360大數(shù)據(jù)研究院分析稱，2019年貨幣政策依舊保持穩(wěn)健，“松緊適度”保障了資金流動(dòng)性合理充裕，資金面利好情況的出現(xiàn)，在房貸利率上亦有所體現(xiàn)，首套利率出現(xiàn)下調(diào)。
二是銀行試圖提高競(jìng)爭(zhēng)力，提升業(yè)務(wù)量。
融360大數(shù)據(jù)研究院分析稱，新的年度開始，貸款需求將會(huì)迎來一波高潮，銀行通過降低利率來提高競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大市場(chǎng)占有份額，提升業(yè)務(wù)量。
張波說，從回調(diào)房貸利率的城市來看，當(dāng)?shù)乩室蔡幱谳^高水平，貸款額度相對(duì)充足，加之購(gòu)房按揭貸款的壞賬比例低、風(fēng)險(xiǎn)小，在流動(dòng)性充分的前提下，銀行的下調(diào)意愿就會(huì)更為明顯。
據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，從全國(guó)范圍來看，發(fā)放房貸主要以中、農(nóng)、工、建、交五大國(guó)有銀行為主。
他說，股份制銀行貸款難度大、利率高，占據(jù)的市場(chǎng)份額非常小。特別是在市場(chǎng)不好的時(shí)候，股份制銀行會(huì)全面收縮房貸。
在個(gè)別一二線城市，外資銀行也有一定的市場(chǎng)份額，與其他銀行相比，房貸利率低，但執(zhí)行難度相對(duì)較大，申請(qǐng)條件也多。
以成都為例，多數(shù)銀行首套房貸款利率為15%，而外資的匯豐銀行利率只有10%。另外，全國(guó)房貸利率差距很大。北京普遍上浮10%，而一些三線城市可以達(dá)到20%的水平。
2019年是否會(huì)有一波集體性下調(diào)？
“房貸利率集體下調(diào)的概率很大。”易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭說，不過，如果沒有降息的話，房貸利率下調(diào)的幅度不會(huì)太大。
張波認(rèn)為，部分熱門城市下調(diào)的節(jié)奏的確有可能帶動(dòng)其他城市跟進(jìn)調(diào)整，尤其是部分熱點(diǎn)二線城市將極有可能成為繼一線城市之后下一批放松的重點(diǎn)城市。
當(dāng)然，通過金融調(diào)控樓市的政策并不會(huì)放松，針對(duì)二套及以上購(gòu)房的利率依然會(huì)維持嚴(yán)格的上調(diào)措施，并會(huì)和限購(gòu)等措施一起構(gòu)成樓市健康平穩(wěn)發(fā)展的有力“護(hù)城河”。
那么，房貸利率是否有可能像前兩年一樣，降到基準(zhǔn)利率以下呢？
楊紅旭說，2019年一線和強(qiáng)二線城市有可能降到基準(zhǔn)利率或者基準(zhǔn)以下，尤其是北京的概率很大。降準(zhǔn)之后商業(yè)銀行資金充裕，為房貸回落釋放了空間。
張波說，相比于首套房貸8折等早些年的優(yōu)惠措施來說，在流動(dòng)性增加的大背景下，未來利率依然存在較大下調(diào)空間，尤其是對(duì)首套房貸利率的優(yōu)惠力度還有望繼續(xù)增加。從下調(diào)的空間來看，2019年部分地區(qū)針對(duì)首套房貸利率下調(diào)至基準(zhǔn)利率之下的機(jī)率較大。
