買房人再迎利好政策，公積金貸款利率7年來首次下調。9月30日晚間，中國人民銀行宣布，決定自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。
公積金貸款利率7年來首次調整
我國《住房公積金管理條例》規(guī)定，住房公積金的存、貸利率由中國人民銀行提出，經征求國務院建設行政主管部門的意見后，報國務院批準?，F(xiàn)行公積金貸款利率是2015年8月26日調整并實施的，五年以上公積金貸款利率3.25%，五年及以下公積金貸款利率2.75%，全國都是一個標準。
以往我國的個人住房商業(yè)貸款利率都是在央行貸款基準利率的基礎上按比例浮動，每次央行調整貸款基準利率后，公積金貸款利率也會有所調整。2019年8月，央行發(fā)布商業(yè)性個人住房貸款利率調整公告，自當年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。自那以后，商業(yè)性房貸利率的“錨”從央行基準利率改為每月都會發(fā)布的LPR，但公積金貸款利率并沒有隨之調整。
公積金貸款利率與商貸利率之差逐漸縮小
從2019年8月LPR改革起，5年期以上LPR下調6次，從4.85%降至4.30%，累計下調了0.55個百分點；僅今年就下調過3次，共下調0.35個百分點。今年5月，央行發(fā)文表示，對于貸款購買普通自住住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限從相應期限LPR降為LPR減20個基點，當前國內首套房的商業(yè)貸款利率最低已經降至4.1%。
2019年8月以來，首套房商貸利率一降再降，但公積金房貸利率自2015年以后一直沒變。雖然后者仍比前者低，但二者的差距已大幅縮小。2019年8月之前，央行5年期以上貸款基準利率是4.90%，當時不少城市首套房貸利率還要上浮5%-10%。即使以基準利率計算，也比5年期以上公積金貸款利率3.25%高出1.65個百分點。而現(xiàn)在很多城市都已執(zhí)行4.1%的首套房商貸利率，與公積金貸款利率的差距已縮小至0.85個百分點。隨著LPR的下行和房貸政策的放寬，商業(yè)性房貸的利率很可能會繼續(xù)下調。業(yè)內人士認為，在這樣的背景下，下調公積金貸款利率在情理之中。
兩天內穩(wěn)樓市頻出“大招”樓市將見底企穩(wěn)
值得注意的是，就在9月29日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。
9月30日，財政部、稅務總局發(fā)布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，對購置住房者的個人所得稅優(yōu)惠作了規(guī)定，符合條件者“全部退還已繳納的個人所得稅”。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次公積金貸款下調是商業(yè)貸款利率下調后又一重要的金融政策。此次調整，主要針對剛需購房者，體現(xiàn)了進一步降低剛需購房者購房成本的導向。
嚴躍進指出，商業(yè)銀行貸款持續(xù)降息，客觀上也需要公積金貸款利率進一步下調，否則公積金貸款和商貸的利差比較小，客觀上也會使得公積金貸款的吸引力下降。公積金貸款的利率進一步下調，使得后續(xù)公積金貸款的優(yōu)勢更加明顯。
他認為，此次公積金政策和央行新政策、財政部新政策一起，形成了9月底三個穩(wěn)樓市大招，對于四季度房地產市場行情的提振會比較顯著。中原地產首席分析師張大偉也表示，最近幾天穩(wěn)樓市政策密集，從之前的地方一城一策升級到中央部委，特別是信貸政策的調整成為市場主流，在房價下調城市可以下調商業(yè)貸款利率下限后，此次公積金貸款利率也開始下調，再次釋放出穩(wěn)樓市的信號。據他測算，公積金貸款利率下調0.15個百分點，100萬元30年期的貸款，月供能減少81.9元，如果貸款額度更小，節(jié)省的利息也會更少，直接影響并不大，但信號意義比較強。
張大偉同時指出，公積金貸款政策主要看貸款上限，公積金貸款的額度通常都比較低，全國各地的公積金上限額度基本都不夠當?shù)刭彿空叩氖赘犊?，目前三線城市平均50萬元，二線城市平均60萬元-80萬元，一線城市最高120萬元。以北京為例，一般公積金貸款最高只能貸款80萬元（首套90平方米以下部分可以120萬元），如果完全用足公積金貸款，不用商業(yè)貸款，在北京幾乎無法買房。
他認為，公積金要調整貸款上限很難，所以樓市的后續(xù)變化依然要看商業(yè)銀行的貸款政策變化，但整體看，各種救市政策都在全面升級，樓市見底企穩(wěn)的趨勢也越來越明顯。
