不少房貸族迎來一份“新年大禮”。1月1日，存量房貸利率啟動重新定價，對于此前已轉(zhuǎn)換LPR（貸款市場報(bào)價利率）報(bào)價方式、并指定1月1日為重新定價日的還貸者，百萬房貸月供預(yù)計(jì)能省200元。
2022年全年，與房貸掛鉤的5年期以上LPR共下調(diào)三次，累計(jì)下降35個基點(diǎn)。展望今年，有市場觀點(diǎn)稱5年期以上LPR仍有下行空間，購房人的負(fù)擔(dān)有望進(jìn)一步降低。
2022年LPR經(jīng)歷最大降幅
在剛剛過去的2022年，LPR報(bào)價經(jīng)歷了降幅最大的一年，5年期以上LPR一共經(jīng)歷了三次下調(diào)：分別是1月20日，從4.65%降至4.6%，下調(diào)5個基點(diǎn)；5月20日，從4.6%降至4.45%，下調(diào)15個基點(diǎn)；8月22日，從4.45%降至4.3%，下調(diào)15個基點(diǎn)。三次調(diào)整共計(jì)下調(diào)35個基點(diǎn)，隨后LPR一直“按兵不動”，12月公布的5年期以上LPR報(bào)價依然為4.3%。
LPR調(diào)降和房貸有什么關(guān)系？從2019年8月開始，央行實(shí)行房貸利率新政策，住房商貸利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，也就是房貸利率=LPR+固定基點(diǎn)。這也意味著，從計(jì)算公式看，如果LPR報(bào)價部分有所調(diào)整，則房貸利率也會相應(yīng)調(diào)整。
新買房的購房人，房貸利率中LPR的報(bào)價以最近一個月為準(zhǔn)。但眾所周知，住房市場中還有許多選擇20年期、30年期貸款買房的老購房人。對于這部分存量貸款用戶，如果選擇的是固定利率，剩余貸款期限內(nèi)的利率不會隨著LPR的變化而變化；如果存量選擇的是錨定LPR的非固定利率，則每年將有一次利率重新調(diào)整：一種是根據(jù)房貸起息日，在下一年對應(yīng)的日期調(diào)整房貸利率；還有一種是約定重定價周期為1年，貸款利率于下一年1月1日調(diào)整，依據(jù)上年12月的5年期以上LPR，確定當(dāng)年全年的存量房貸利率水平。
以北京地區(qū)為例，目前銀行執(zhí)行的首套房貸利率為LPR+55個基點(diǎn)，重新定價后，LPR報(bào)價部分將按照4.3%執(zhí)行，對于選擇1月1日為重新定價日的還貸者，本月起房貸利率則為4.30%+55個基點(diǎn)，即4.85%。
公積金房貸按新利率執(zhí)行
記者算了筆賬，以100萬元貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在2022年利率調(diào)整之前，LPR為4.65%，月供金額為5156元；2022年最后一次LPR公布以后，2023年LPR將降至4.3%，月供金額為4948元，相較2022年月供減少208元。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，不論是今年新購房和已經(jīng)在還貸的購房者都將享受到去年LPR下調(diào)帶來的利好。
不過，記者了解到，由于每位購房者的實(shí)際房貸利率會不相同，貸款期限也有差異，實(shí)際減少的利息也會各不相同。
“由于人民銀行基準(zhǔn)利率調(diào)整，您個人二手房按揭貸款利率將調(diào)整為4.85%。”北京市民任女士收到了銀行發(fā)來的短信，她算了下月供能少250元左右。市民李女士驚喜地發(fā)現(xiàn)，去年月供為9063元，這個月開始降到了8778元，每月能少還285元。
此外，存量公積金貸款也于1月1日重新定價。多地住房公積金管理中心表示，對于2022年10月1日前已發(fā)放未到期的首套個人住房公積金貸款，自2023年1月1日起按調(diào)整后的新利率執(zhí)行，降幅在0.15個百分點(diǎn)。
今年LPR仍存下調(diào)空間
在過去的一年，“首套房貸利率下限放寬”“降首付”“松綁限購限貸”等政策持續(xù)落地，為購房者帶來了實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠，降低了購房門檻和壓力。從近期金融數(shù)據(jù)看，住戶貸款特別是住戶中長期貸款增長相對乏力，反映出居民消費(fèi)意愿和能力仍然不足，業(yè)內(nèi)呼吁有必要進(jìn)一步引導(dǎo)LPR下行。
央行于近日表示，因城施策支持剛性和改善性住房需求，做好新市民、青年人等住房金融服務(wù)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場獲得更多政策支持，今年將是房貸成本繼續(xù)降低的關(guān)鍵之年。
在民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬看來，近期各項(xiàng)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策不斷出臺，有利于進(jìn)一步刺激信貸需求、激活主體活力、促進(jìn)樓市回暖，并有利于消費(fèi)回升，今年LPR仍存在下調(diào)空間，一季度存在調(diào)降LPR的可能。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼建議，應(yīng)繼續(xù)引導(dǎo)LPR尤其是5年期以上LPR適度下行，既減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)又激發(fā)企業(yè)中長期融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地推動宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)，預(yù)計(jì)今年1月或2月是LPR下降的時間窗口。
