伴隨部分符合條件的城市開始陸續(xù)下調(diào)首套房利率，多個地方的新發(fā)放房貸利率持續(xù)走低。與此同時，受到新發(fā)放房貸利率水平下行以及資產(chǎn)端投資收益率下行等因素的影響，選擇提前償還住房貸款的購房者也有所增加。
日前，監(jiān)管部門要求銀行改進提升服務(wù)質(zhì)量，按照合同約定做好客戶提前還款服務(wù)工作。銀行正在優(yōu)化相關(guān)金融服務(wù)，提前還款辦結(jié)數(shù)量明顯增長，辦理時限有所縮短。與此同時，業(yè)內(nèi)人士表示，要不要提前還房貸須理性考慮，切莫盲目跟風。
新發(fā)放房貸利率持續(xù)走低
隨著首套房貸利率動態(tài)調(diào)整機制發(fā)揮作用，1月下旬以來，部分符合條件的城市開始陸續(xù)下調(diào)首套房利率。
2月，貝殼研究院監(jiān)測的103個重點城市中，有23個城市首套房貸利率下降，首套房利率低于4.1%的城市增加至34個。其中，70大城市中符合首套利率動態(tài)調(diào)整的38個城市中，石家莊、哈爾濱、長春、福州等17個城市首套房貸利率回調(diào)至4%以內(nèi)。
在此背景下，多地首套房貸平均利率已降至近年來新低。貝殼研究院最新報告顯示，2月百城首套主流利率平均為4.04%，環(huán)比下降6個基點，絕對水平創(chuàng)2019年以來新低。二套房貸利率平均為4.91%，環(huán)比持平。同比來看，首套住房和二套住房貸款利率同比分別回落143個基點和84個基點。
利率下降的同時，房貸放款周期也在縮短。報告顯示，2月百城銀行平均放款周期為28天，較上月縮短3天。其中，一線城市平均放款周期為36天，二線城市平均放款周期為29天，三四線城市平均放款周期均為28天。“利率低、放款快的信貸環(huán)境有助于降低購房成本、加快購房流程，為樓市修復(fù)增加助力。”貝殼研究院高級分析師劉麗杰表示。
監(jiān)管部門關(guān)注“提前還房貸難”
根據(jù)中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的數(shù)據(jù)，2023年2月20日貸款市場報價利率（LPR）為1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，這是LPR在2022年8月下降之后，連續(xù)六個月維持不變。不過，展望后市，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為5年期以上LPR仍有下行空間，并帶動整體房貸利率水平進一步下行。
而受到新發(fā)放房貸利率水平下行以及資產(chǎn)端投資收益率下行等因素的影響，一些購房者也選擇提前償還貸款，以減輕債務(wù)壓力。一位“90后”未婚人士對記者表示，提前還貸是由于理財收益和房貸利率倒掛，“放在賬戶上基本沒什么收益，不知道往哪里投資，還不如還房貸”。記者從北京地區(qū)一家國有大行分支機構(gòu)了解到，今年以來，有提前還貸需求的客戶確有一定幅度的增加，但占整體房貸總量占比不大。
有部分客戶反映“要等較長時間”“銀行要求必須要到線下網(wǎng)點辦理”等“提前還貸難”問題，對此，人民銀行、銀保監(jiān)會近日召開部分商業(yè)銀行座談會，要求商業(yè)銀行強化以客戶為中心的理念，保障客戶合法權(quán)益，改進提升服務(wù)質(zhì)量，按照合同約定做好客戶提前還款服務(wù)工作。
據(jù)銀保監(jiān)會有關(guān)部門負責人介紹，商業(yè)銀行正在優(yōu)化相關(guān)金融服務(wù)，做好提前還款辦理工作。有的銀行制定了專門的客戶提前還款服務(wù)方案和流程，統(tǒng)籌線上線下服務(wù)渠道，保證還款時間的可預(yù)期性。有的銀行開展多渠道服務(wù)對接，設(shè)立房貸提前還款熱線專席，為客戶咨詢及業(yè)務(wù)辦理提供便利。有的銀行在手機銀行等線上渠道部署提前還款預(yù)約功能，提升服務(wù)效能。“從市場反應(yīng)和我們了解的情況看，提前還款辦結(jié)數(shù)量明顯增長，辦理時限有所縮短，提前還款困難的問題已逐步緩解。”該人士說。
“我1月下旬在銀行APP上提交的提前還款申請，一個月之后就完成了。”來自北京的王女士對記者說，她剛剛在某股份制銀行完成了房貸的提前還款。
扎堆提前還貸并不可取
業(yè)內(nèi)人士表示，要不要提前還房貸須理性考慮，切莫盲目跟風。
山東省地方金融監(jiān)督管理局2月21日發(fā)布官方提示，若購房者自有資金充足，且短期內(nèi)沒有投資或較大采購需求，可以提前還貸，以降低利息負擔；若現(xiàn)有貸款系公積金貸款或者利率顯著較低的房貸，要綜合衡量與投資理財收益率之間的關(guān)系，不建議盲目提前還貸。
“對存量貸款利率較高的金融消費者，可以根據(jù)貸款合同中規(guī)定的還款方式，結(jié)合已還款期限和個人還貸能力等進行綜合判斷，決定是否提前還貸；也可以將住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，降低利息負擔。”上述官方提示稱。
招聯(lián)首席研究員董希淼表示，2023年，隨著我國宏觀經(jīng)濟恢復(fù)回暖，資本市場上升概率較大，而貸款利率還有下行可能，提前償還貸款需要慎重考慮。“扎堆提前還貸并不可取。”他說。
華泰證券分析師沈娟認為，中長期看，若經(jīng)濟穩(wěn)步修復(fù)、可投資產(chǎn)價格上行，居民資產(chǎn)端收益率有所提振，疊加部分儲蓄向消費轉(zhuǎn)化，提前還款現(xiàn)象或有望緩解。
值得注意的是，記者了解到，有疑似“房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸”提前還貸的現(xiàn)象，部分房貸客戶結(jié)清后轉(zhuǎn)貸利率更低的經(jīng)營貸，以節(jié)省部分利息支出。對此，人民銀行、銀保監(jiān)會也要求商業(yè)銀行持續(xù)做好貸前貸后管理，加強風險警示；監(jiān)管部門將加大檢查處罰力度，及時查處違規(guī)中介并披露典型案例。近日，包括遼寧銀保監(jiān)局、山東省地方金融監(jiān)督管理局等部門均進行了相關(guān)的風險提示。
“經(jīng)營貸是銀行向個體工商戶或小微企業(yè)等經(jīng)營實體發(fā)放的經(jīng)營性用途的貸款。借款人須如實提供貸款申請資料，如偽造經(jīng)營資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節(jié)嚴重的，將被依法追究刑事責任。經(jīng)營貸不得違規(guī)用于購房、結(jié)清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規(guī)使用將會被提前收回貸款。”遼寧銀保監(jiān)局提示稱。
