日前，土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大常委會(huì)審議。草案刪去了現(xiàn)行土地管理法關(guān)于從事非農(nóng)業(yè)建造運(yùn)用土地的，有必要運(yùn)用國(guó)有土地或者征為國(guó)有的原團(tuán)體土地的規(guī)則。筆者以為，非農(nóng)建造用地將不再“有必要國(guó)有”，掃清了團(tuán)體經(jīng)營(yíng)性建造用地直接入市的法律障礙，意味著政府將不再是唯一的非農(nóng)建造用地供應(yīng)者。但是，建造用地入市仍然要遵從契合土地使用規(guī)劃和用處管制的前提，修訂并不意味著小產(chǎn)權(quán)房會(huì)轉(zhuǎn)正。
長(zhǎng)期以來(lái)，政府主導(dǎo)征地是我國(guó)鄉(xiāng)村建造用地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的“華山一條路”。依照現(xiàn)行法律，團(tuán)體經(jīng)營(yíng)性建造用地不能直接入市，如果要入市買(mǎi)賣(mài)，有必要變更為國(guó)有土地之后才行。除鄉(xiāng)村團(tuán)體和村民用于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、建造村民住宅和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、開(kāi)展公益事業(yè)外，其他任何建造不能直接運(yùn)用團(tuán)體土地，都要經(jīng)過(guò)征收程序?qū)F(tuán)體土地變?yōu)閲?guó)有建造用地。
所謂鄉(xiāng)村團(tuán)體經(jīng)營(yíng)性建造用地入市，即在契合規(guī)劃和用處管制前提下，允許鄉(xiāng)村團(tuán)體經(jīng)營(yíng)性建造用地運(yùn)用權(quán)出讓、租借、入股，與國(guó)有建造用地運(yùn)用權(quán)同地同權(quán)同價(jià)。這一變革思路自十八屆三中全會(huì)初次提出。2015年，在33個(gè)縣開(kāi)始試點(diǎn)。前提是經(jīng)全國(guó)人大授權(quán)暫停在上述當(dāng)?shù)厥┬杏嘘P(guān)法律。此后，浙江德清敲響全國(guó)“第一槌”，變革試點(diǎn)逐漸開(kāi)花結(jié)果。近年來(lái)，試點(diǎn)區(qū)域積極開(kāi)展入市探究，樹(shù)立健全商場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)規(guī)則和效勞監(jiān)管準(zhǔn)則，形成了一批準(zhǔn)則創(chuàng)新效果。
很多人關(guān)懷對(duì)房地產(chǎn)商場(chǎng)的影響。值得注意的是，此次法律修訂的首要意圖是推動(dòng)依法變革鄉(xiāng)村土地準(zhǔn)則。草案清晰指出土地規(guī)劃和用處屬性有必要為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用處，因此僅對(duì)非住宅類(lèi)經(jīng)營(yíng)性土地有影響，對(duì)住宅類(lèi)經(jīng)營(yíng)性建造用地沒(méi)有直接影響。即便直接入市也要契合規(guī)劃和用處管制，所以也不意味著國(guó)家允許小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，政策對(duì)鄉(xiāng)村宅基地管控仍然嚴(yán)峻。直接在鄉(xiāng)村團(tuán)體土地上建造的房子，只有該村村民才能合法占有，不允許對(duì)市民上市買(mǎi)賣(mài)，即便私下授受也拿不到房產(chǎn)證。
從目前試點(diǎn)的情況來(lái)看，團(tuán)體經(jīng)營(yíng)性建造用地入市后的用處首要是工商業(yè)、效勞業(yè)、旅游業(yè)，一些當(dāng)?shù)卦讷@得許可后試點(diǎn)使用團(tuán)體建造用地建造租借住房，即便是試點(diǎn)區(qū)域目前還沒(méi)有允許團(tuán)體經(jīng)營(yíng)性建造用地建造商品房?？梢?jiàn)，團(tuán)體建造用地入市要有一系列的條件和規(guī)范。對(duì)此，此次草案清晰了團(tuán)體經(jīng)營(yíng)性建造用地入市條件及管理辦法。
法律修訂的意圖，是完善鄉(xiāng)村團(tuán)體經(jīng)營(yíng)性建造用地產(chǎn)權(quán)準(zhǔn)則，清晰入市主體、規(guī)模和途徑，樹(shù)立健全商場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)規(guī)則和效勞監(jiān)管準(zhǔn)則，樹(shù)立兼顧國(guó)家、團(tuán)體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，最終完成城鄉(xiāng)一致的建造用地商場(chǎng)。變革試點(diǎn)的方針是釋放土地紅利，增加農(nóng)民收益，昌盛鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)。這對(duì)于盤(pán)活鄉(xiāng)村團(tuán)體財(cái)物、進(jìn)步用地保障，無(wú)疑是件功德。
長(zhǎng)期以來(lái)，政府主導(dǎo)征地是我國(guó)鄉(xiāng)村建造用地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的“華山一條路”。依照現(xiàn)行法律，團(tuán)體經(jīng)營(yíng)性建造用地不能直接入市，如果要入市買(mǎi)賣(mài)，有必要變更為國(guó)有土地之后才行。除鄉(xiāng)村團(tuán)體和村民用于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、建造村民住宅和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、開(kāi)展公益事業(yè)外，其他任何建造不能直接運(yùn)用團(tuán)體土地，都要經(jīng)過(guò)征收程序?qū)F(tuán)體土地變?yōu)閲?guó)有建造用地。
所謂鄉(xiāng)村團(tuán)體經(jīng)營(yíng)性建造用地入市，即在契合規(guī)劃和用處管制前提下，允許鄉(xiāng)村團(tuán)體經(jīng)營(yíng)性建造用地運(yùn)用權(quán)出讓、租借、入股，與國(guó)有建造用地運(yùn)用權(quán)同地同權(quán)同價(jià)。這一變革思路自十八屆三中全會(huì)初次提出。2015年，在33個(gè)縣開(kāi)始試點(diǎn)。前提是經(jīng)全國(guó)人大授權(quán)暫停在上述當(dāng)?shù)厥┬杏嘘P(guān)法律。此后，浙江德清敲響全國(guó)“第一槌”，變革試點(diǎn)逐漸開(kāi)花結(jié)果。近年來(lái)，試點(diǎn)區(qū)域積極開(kāi)展入市探究，樹(shù)立健全商場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)規(guī)則和效勞監(jiān)管準(zhǔn)則，形成了一批準(zhǔn)則創(chuàng)新效果。
很多人關(guān)懷對(duì)房地產(chǎn)商場(chǎng)的影響。值得注意的是，此次法律修訂的首要意圖是推動(dòng)依法變革鄉(xiāng)村土地準(zhǔn)則。草案清晰指出土地規(guī)劃和用處屬性有必要為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用處，因此僅對(duì)非住宅類(lèi)經(jīng)營(yíng)性土地有影響，對(duì)住宅類(lèi)經(jīng)營(yíng)性建造用地沒(méi)有直接影響。即便直接入市也要契合規(guī)劃和用處管制，所以也不意味著國(guó)家允許小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，政策對(duì)鄉(xiāng)村宅基地管控仍然嚴(yán)峻。直接在鄉(xiāng)村團(tuán)體土地上建造的房子，只有該村村民才能合法占有，不允許對(duì)市民上市買(mǎi)賣(mài)，即便私下授受也拿不到房產(chǎn)證。
從目前試點(diǎn)的情況來(lái)看，團(tuán)體經(jīng)營(yíng)性建造用地入市后的用處首要是工商業(yè)、效勞業(yè)、旅游業(yè)，一些當(dāng)?shù)卦讷@得許可后試點(diǎn)使用團(tuán)體建造用地建造租借住房，即便是試點(diǎn)區(qū)域目前還沒(méi)有允許團(tuán)體經(jīng)營(yíng)性建造用地建造商品房?？梢?jiàn)，團(tuán)體建造用地入市要有一系列的條件和規(guī)范。對(duì)此，此次草案清晰了團(tuán)體經(jīng)營(yíng)性建造用地入市條件及管理辦法。
法律修訂的意圖，是完善鄉(xiāng)村團(tuán)體經(jīng)營(yíng)性建造用地產(chǎn)權(quán)準(zhǔn)則，清晰入市主體、規(guī)模和途徑，樹(shù)立健全商場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)規(guī)則和效勞監(jiān)管準(zhǔn)則，樹(shù)立兼顧國(guó)家、團(tuán)體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，最終完成城鄉(xiāng)一致的建造用地商場(chǎng)。變革試點(diǎn)的方針是釋放土地紅利，增加農(nóng)民收益，昌盛鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)。這對(duì)于盤(pán)活鄉(xiāng)村團(tuán)體財(cái)物、進(jìn)步用地保障，無(wú)疑是件功德。
