近期香港樓市成交清淡。我國(guó)證券報(bào)記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，一些中介成交量銳減九成，部分開發(fā)商銷售壓力猛增，推出種種“銷售奇招”，乃至連一成首付也再 度呈現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士對(duì)香港樓市將繼續(xù)下行的判別比較一致，但在跌落幅度上則呈現(xiàn)分歧。
開發(fā)商應(yīng)對(duì)
2008年世界金融危機(jī)往后，香港樓市迎來(lái)一輪長(zhǎng)達(dá)近十年的上漲行情，“一茬茬”的房產(chǎn)中介門店應(yīng)運(yùn)而生，數(shù)量之多不亞于隨處可見的外幣兌換店?？墒牵谙愀蹣鞘欣障㈩l出。11月21日，記者在香港造訪多個(gè)房地產(chǎn)中介，發(fā)現(xiàn)交投十分冷清，用香港中原地產(chǎn)某門店作業(yè)人員嚴(yán)翠（化名）的話來(lái)說，就是現(xiàn)已“冰封”了。
嚴(yán)翠通知記者：“以九龍?zhí)梁秃挝奶锏男＞W(wǎng)區(qū)為例，上一年每個(gè)月的二手房成交量在200單左右。從今年9月開端，每個(gè)月只需10-20單成交，降幅高達(dá)近九成。”從嚴(yán)翠展示的作業(yè)群談天信息能夠看到，10月份有多天一手房或二手房的成交量均為0，偶爾會(huì)有一單成交，連簽租約的都十分少。“除非業(yè)主愿意自動(dòng)減價(jià)20%-30%，不然比較難成交。”她說，一手房方面，開發(fā)商也開端自動(dòng)降價(jià)，降價(jià)20%左右。“很多開發(fā)商不開價(jià)，都是以投標(biāo)形式發(fā)售。”
記者造訪發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商為緩解回款壓力，“銷售奇招”層出不窮。嚴(yán)翠指出，一手房最吸引購(gòu)房客的不只在于新，還有開發(fā)商開出的“首付低至一成”“延伸成交期”等條件。嚴(yán)翠透露，在首付方面，很多新盤的首付在20%-30%之間，乃至開發(fā)商找指定的財(cái)務(wù)公司做一按（首次按揭）。
“最近還有一個(gè)更瘋狂的，只需你有錢交兩成首付，不用做壓力測(cè)驗(yàn)都能夠買。”嚴(yán)翠說道，“買完之后你能夠先住進(jìn)去，3年之內(nèi)免管理費(fèi)、免差餉、免利息。”這就是嚴(yán)翠所說的“拖長(zhǎng)交易期”，3年之后，購(gòu)房者能夠挑選做按揭供房或許將房子賣出。
Q房網(wǎng)中介王麗通知記者，除此之外，開發(fā)商還有一個(gè)好方法是代繳印花稅，即開發(fā)商出錢幫購(gòu)房者代繳印花稅，緩解其短期現(xiàn)金流壓力，但這部分印花稅仍是算在房?jī)r(jià)里。
此外，開發(fā)商會(huì)給出較高的傭錢。“正常來(lái)說，二手房成交時(shí)，給中介的傭錢是生意雙方各出1%，一手房則是開發(fā)商出2%?？墒乾F(xiàn)在行情十分淡，只需你能賣出去，開發(fā)商給的傭錢上不封頂。”王麗表明。
成交清淡
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，到11月14日，11月份樓宇生意合約掛號(hào)（包含住所、車位及工商鋪物業(yè)）1605宗，估計(jì)全月將掛號(hào)4000宗。成交宗數(shù)將創(chuàng)2016年3月3154宗后的32個(gè)月新低，金額則創(chuàng)2017年1月以來(lái)的22個(gè)月新低。由于多個(gè)新盤集中于10月份掛號(hào)，加上開發(fā)商減慢推盤，因而11月份一手掛號(hào)明顯回落。二手私人住所方面，交投也繼續(xù)清淡。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表明，樓價(jià)繼續(xù)調(diào)整，市民普遍持觀望態(tài)度，致使全體樓宇生意繼續(xù)清淡，加上開發(fā)商減慢發(fā)售新盤，連累全體掛號(hào)跌落。
價(jià)格方面，萊坊大中華區(qū)研討及咨詢部主管紀(jì)言迅指出，10月份香港樓價(jià)環(huán)比跌落1.4%，9月則環(huán)比跌落0.9%。關(guān)于近期香港房?jī)r(jià)跌落的原因，紀(jì)言迅表明，近期的樓市跌落能夠理解為松動(dòng)。“之前樓價(jià)高主要是由于業(yè)主報(bào)價(jià)太高，現(xiàn)在市場(chǎng)估計(jì)下調(diào)，部分業(yè)主隨之下調(diào)報(bào)價(jià)。”
近期，房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行發(fā)布報(bào)告指出，估計(jì)至2019年年末，香港住所樓價(jià)將至少跌落15%。
野村香港房地產(chǎn)股票分析師以為，雖然下半年就會(huì)看到香港樓價(jià)回調(diào)，但香港樓價(jià)壓力更有可能在2019年才真實(shí)反映出來(lái)。
回歸理性
一些受訪人士表明，香港再經(jīng)歷一次如2008年一樣的樓市大跌可能性不大。
“雖然近期樓市價(jià)格呈現(xiàn)調(diào)整，可是全體而言，香港樓市供給缺少的現(xiàn)實(shí)并沒有較大改變。我們預(yù)期到明年年末，香港樓市最多跌10%。”紀(jì)言迅表明。
紀(jì)言迅指出，當(dāng)時(shí)樓市下行與2008年在大環(huán)境與政策上有較大區(qū)別。首要，2008年時(shí)借款利率較高，供房一族還款壓力較大，而當(dāng)時(shí)利率水平處于低位；其次，近兩年的購(gòu)房族需求經(jīng)過較為嚴(yán)厲的壓力測(cè)驗(yàn)，即購(gòu)房者杠桿率較低；此外，當(dāng)時(shí)香港經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚可，接近全民工作狀態(tài)，呈現(xiàn)大面積斷供的可能性不大。
在深圳某金融機(jī)構(gòu)供職的趙升（化名）通知記者：“2008年那次樓市跌落讓所有在香港買房的人都銘肌鏤骨，正是由于經(jīng)歷過那樣的瘋狂，所以現(xiàn)在香港樓市慢慢回歸理性。”
中原地產(chǎn)創(chuàng)辦人施永青則表明，在不確定性增加的情況下，投資者決議計(jì)劃速度變慢，導(dǎo)致市場(chǎng)交投量跌落。而市場(chǎng)上總有人要套現(xiàn)，若長(zhǎng)時(shí)間成交不了，就會(huì)呈現(xiàn)降價(jià)。在有風(fēng)險(xiǎn)的情況下，買房應(yīng)該保守一點(diǎn)，即減少借款份額、少借錢。
開發(fā)商應(yīng)對(duì)
2008年世界金融危機(jī)往后，香港樓市迎來(lái)一輪長(zhǎng)達(dá)近十年的上漲行情，“一茬茬”的房產(chǎn)中介門店應(yīng)運(yùn)而生，數(shù)量之多不亞于隨處可見的外幣兌換店?？墒牵谙愀蹣鞘欣障㈩l出。11月21日，記者在香港造訪多個(gè)房地產(chǎn)中介，發(fā)現(xiàn)交投十分冷清，用香港中原地產(chǎn)某門店作業(yè)人員嚴(yán)翠（化名）的話來(lái)說，就是現(xiàn)已“冰封”了。
嚴(yán)翠通知記者：“以九龍?zhí)梁秃挝奶锏男＞W(wǎng)區(qū)為例，上一年每個(gè)月的二手房成交量在200單左右。從今年9月開端，每個(gè)月只需10-20單成交，降幅高達(dá)近九成。”從嚴(yán)翠展示的作業(yè)群談天信息能夠看到，10月份有多天一手房或二手房的成交量均為0，偶爾會(huì)有一單成交，連簽租約的都十分少。“除非業(yè)主愿意自動(dòng)減價(jià)20%-30%，不然比較難成交。”她說，一手房方面，開發(fā)商也開端自動(dòng)降價(jià)，降價(jià)20%左右。“很多開發(fā)商不開價(jià)，都是以投標(biāo)形式發(fā)售。”
記者造訪發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商為緩解回款壓力，“銷售奇招”層出不窮。嚴(yán)翠指出，一手房最吸引購(gòu)房客的不只在于新，還有開發(fā)商開出的“首付低至一成”“延伸成交期”等條件。嚴(yán)翠透露，在首付方面，很多新盤的首付在20%-30%之間，乃至開發(fā)商找指定的財(cái)務(wù)公司做一按（首次按揭）。
“最近還有一個(gè)更瘋狂的，只需你有錢交兩成首付，不用做壓力測(cè)驗(yàn)都能夠買。”嚴(yán)翠說道，“買完之后你能夠先住進(jìn)去，3年之內(nèi)免管理費(fèi)、免差餉、免利息。”這就是嚴(yán)翠所說的“拖長(zhǎng)交易期”，3年之后，購(gòu)房者能夠挑選做按揭供房或許將房子賣出。
Q房網(wǎng)中介王麗通知記者，除此之外，開發(fā)商還有一個(gè)好方法是代繳印花稅，即開發(fā)商出錢幫購(gòu)房者代繳印花稅，緩解其短期現(xiàn)金流壓力，但這部分印花稅仍是算在房?jī)r(jià)里。
此外，開發(fā)商會(huì)給出較高的傭錢。“正常來(lái)說，二手房成交時(shí)，給中介的傭錢是生意雙方各出1%，一手房則是開發(fā)商出2%?？墒乾F(xiàn)在行情十分淡，只需你能賣出去，開發(fā)商給的傭錢上不封頂。”王麗表明。
成交清淡
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，到11月14日，11月份樓宇生意合約掛號(hào)（包含住所、車位及工商鋪物業(yè)）1605宗，估計(jì)全月將掛號(hào)4000宗。成交宗數(shù)將創(chuàng)2016年3月3154宗后的32個(gè)月新低，金額則創(chuàng)2017年1月以來(lái)的22個(gè)月新低。由于多個(gè)新盤集中于10月份掛號(hào)，加上開發(fā)商減慢推盤，因而11月份一手掛號(hào)明顯回落。二手私人住所方面，交投也繼續(xù)清淡。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表明，樓價(jià)繼續(xù)調(diào)整，市民普遍持觀望態(tài)度，致使全體樓宇生意繼續(xù)清淡，加上開發(fā)商減慢發(fā)售新盤，連累全體掛號(hào)跌落。
價(jià)格方面，萊坊大中華區(qū)研討及咨詢部主管紀(jì)言迅指出，10月份香港樓價(jià)環(huán)比跌落1.4%，9月則環(huán)比跌落0.9%。關(guān)于近期香港房?jī)r(jià)跌落的原因，紀(jì)言迅表明，近期的樓市跌落能夠理解為松動(dòng)。“之前樓價(jià)高主要是由于業(yè)主報(bào)價(jià)太高，現(xiàn)在市場(chǎng)估計(jì)下調(diào)，部分業(yè)主隨之下調(diào)報(bào)價(jià)。”
近期，房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行發(fā)布報(bào)告指出，估計(jì)至2019年年末，香港住所樓價(jià)將至少跌落15%。
野村香港房地產(chǎn)股票分析師以為，雖然下半年就會(huì)看到香港樓價(jià)回調(diào)，但香港樓價(jià)壓力更有可能在2019年才真實(shí)反映出來(lái)。
回歸理性
一些受訪人士表明，香港再經(jīng)歷一次如2008年一樣的樓市大跌可能性不大。
“雖然近期樓市價(jià)格呈現(xiàn)調(diào)整，可是全體而言，香港樓市供給缺少的現(xiàn)實(shí)并沒有較大改變。我們預(yù)期到明年年末，香港樓市最多跌10%。”紀(jì)言迅表明。
紀(jì)言迅指出，當(dāng)時(shí)樓市下行與2008年在大環(huán)境與政策上有較大區(qū)別。首要，2008年時(shí)借款利率較高，供房一族還款壓力較大，而當(dāng)時(shí)利率水平處于低位；其次，近兩年的購(gòu)房族需求經(jīng)過較為嚴(yán)厲的壓力測(cè)驗(yàn)，即購(gòu)房者杠桿率較低；此外，當(dāng)時(shí)香港經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚可，接近全民工作狀態(tài)，呈現(xiàn)大面積斷供的可能性不大。
在深圳某金融機(jī)構(gòu)供職的趙升（化名）通知記者：“2008年那次樓市跌落讓所有在香港買房的人都銘肌鏤骨，正是由于經(jīng)歷過那樣的瘋狂，所以現(xiàn)在香港樓市慢慢回歸理性。”
中原地產(chǎn)創(chuàng)辦人施永青則表明，在不確定性增加的情況下，投資者決議計(jì)劃速度變慢，導(dǎo)致市場(chǎng)交投量跌落。而市場(chǎng)上總有人要套現(xiàn)，若長(zhǎng)時(shí)間成交不了，就會(huì)呈現(xiàn)降價(jià)。在有風(fēng)險(xiǎn)的情況下，買房應(yīng)該保守一點(diǎn)，即減少借款份額、少借錢。
